洛陽市人民政府辦公室關(guān)于做好應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知






洛政辦〔2011〕138號(hào)

各縣（市、區(qū)）人民政府，市人民政府有關(guān)部門，洛陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)，洛陽新區(qū)管委會(huì)辦公室，各有關(guān)單位：

為規(guī)范存量房交易稅收征管工作，更好地發(fā)揮稅收政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《河南省人民政府辦公廳關(guān)于做好應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（豫政辦〔2011〕84號(hào)）要求，經(jīng)市政府同意，決定在全市開展應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作?，F(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、充分認(rèn)識(shí)應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管的重要意義

目前，在存量房交易過程中存在著低報(bào)成交價(jià)格偷逃稅款的現(xiàn)象，影響了稅法的嚴(yán)肅性，削弱了房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策效果。應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管，通過加強(qiáng)部門之間的信息交換，建立房地產(chǎn)估價(jià)模型，運(yùn)用計(jì)算機(jī)信息技術(shù)手段，科學(xué)評估存量房交易申報(bào)價(jià)格，可有效防止交易雙方采取簽訂“陰陽合同”等方式逃避納稅義務(wù)。其核心環(huán)節(jié)是建立存量房交易申報(bào)價(jià)格比對系統(tǒng)，對各類存量房地產(chǎn)進(jìn)行評估，以評估值的一定比例作為計(jì)稅參考值。申報(bào)價(jià)格低于計(jì)稅參考值的，如果納稅人不能夠按要求陳述、舉證，提出正當(dāng)理由，則以計(jì)稅參考值作為計(jì)稅價(jià)格。這是財(cái)稅征收機(jī)關(guān)在征管實(shí)踐中探索建立的行之有效的稅收風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。做好應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，有利于防止交易雙方簽訂“陰陽合同”，堵塞稅收漏洞，防止稅款流失，更好地發(fā)揮稅收政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。各級、各有關(guān)部門要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，互相配合，密切協(xié)作，切實(shí)做好應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。

二、切實(shí)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

為推動(dòng)工作順利開展，成立洛陽市應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作領(lǐng)導(dǎo)小組，市委常委、常務(wù)副市長吳中陽任組長，市政府副秘書長王守國任副組長，市地稅局局長王學(xué)榮、市財(cái)政局局長谷樹森、市發(fā)展改革委主任李躍民、市國土資源局局長丁新務(wù)、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委主任孟紅兵、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局局長馬朝信、市統(tǒng)計(jì)局局長 張尚君任成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市地稅局，王學(xué)榮兼任辦公室主任。

各縣（市、區(qū)）也要成立由政府牽頭，發(fā)展改革、財(cái)政、地稅、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源等相關(guān)部門參加的聯(lián)席會(huì)議制度、日常聯(lián)絡(luò)員制度、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息交換制度等。各部門要明確一名信息聯(lián)絡(luò)員，定期交換數(shù)據(jù)，確保評估所需數(shù)據(jù)及時(shí)更新，滿足工作需要。

地稅部門要在應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作中發(fā)揮主體作用，按照“政府領(lǐng)導(dǎo)、部門配合、專家介入、中介參與”的總體要求，制定科學(xué)合理、嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的工作方案，保證工作扎實(shí)有效、平穩(wěn)有序開展。在工作中，要加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)和督促指導(dǎo)，合理調(diào)配力量，強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，切實(shí)做好房地產(chǎn)價(jià)格評估技術(shù)方案確定、計(jì)算機(jī)評估軟件系統(tǒng)本地化改造和房地產(chǎn)估價(jià)信息采集、整理等重點(diǎn)工作，保證評估工作統(tǒng)一規(guī)范、評估結(jié)果客觀公正。

三、總體工作要求

各級、各有關(guān)部門要將其納入年度重點(diǎn)工作，強(qiáng)化措施，大力推進(jìn)。地稅部門要牽頭建立部門合作機(jī)制，吸收發(fā)展改革、財(cái)政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源等相關(guān)部門及院校、評估機(jī)構(gòu)共同參與房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，以提高征管效率、評稅的社會(huì)公信力和納稅遵從度；要多渠道、多形式采集、梳理和加工房地產(chǎn)信息，全面分析房地產(chǎn)市場及影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫并納入金稅工程規(guī)劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要向地稅部門提供進(jìn)行存量房交易計(jì)稅價(jià)格評估所必需的房地產(chǎn)基本信息資料。國土資源部門要向地稅部門提供進(jìn)行存量房交易計(jì)稅價(jià)格評估所必需的國土基本信息資料。發(fā)展改革部門（物價(jià)部門）要做好對存量房申報(bào)價(jià)格評估異議的認(rèn)證和裁定工作。財(cái)政部門要為軟件開發(fā)、硬件配備、信息采集等提供必要的經(jīng)費(fèi)支持。其他有關(guān)部門要根據(jù)實(shí)際工作需要，積極支持地稅部門開展工作，形成工作合力，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為。

各級、各有關(guān)部門要注意及時(shí)總結(jié)行之有效的經(jīng)驗(yàn)、做法，逐步建立規(guī)范化、制度化、常態(tài)化的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息部門交換長效機(jī)制，不斷提高信息共享、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)的水平。要認(rèn)真執(zhí)行《中華人民共和國稅收征管法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，保障納稅人的知情、陳述、申辯、復(fù)議等合法權(quán)益，促進(jìn)公正執(zhí)法，強(qiáng)化納稅服務(wù)。要加大對應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的宣傳力度，取得納稅人和社會(huì)各界的理解和支持，為開展應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作營造良好的輿論氛圍和社會(huì)環(huán)境。

附件：應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作實(shí)施方案

二〇一一年十月八日

附件

應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收

征管工作實(shí)施方案

為深入開展應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，根據(jù)上級有關(guān)文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定如下實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以提高稅法遵從度為目標(biāo)，堅(jiān)持法治、公平、文明、效率的原則，從研究房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)手段入手，充分發(fā)揮稅收職能作用，建立健全存量房交易申報(bào)價(jià)格評估機(jī)制，加強(qiáng)存量房交易稅收征管，探索房地產(chǎn)稅制改革新思路及稅收征管新模式。

二、工作原則

（一）合法性原則。應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作，應(yīng)按照國家法律法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行；所依據(jù)的數(shù)據(jù)和資料必須合法有效；方法必須符合國家有關(guān)規(guī)定。

（二）公平性原則。存量房交易申報(bào)價(jià)格評估的標(biāo)準(zhǔn)及評稅時(shí)點(diǎn)要一致，評估的結(jié)果要客觀公正。

（三）效率性原則。將該項(xiàng)工作與現(xiàn)代信息技術(shù)手段相結(jié)合，使其標(biāo)準(zhǔn)化、批量化、科學(xué)化，能夠簡便、快捷地進(jìn)行存量房交易申報(bào)價(jià)格評估及批量評稅。

（四）適用性原則。該項(xiàng)工作應(yīng)以全國房地產(chǎn)市場的整體狀況為基礎(chǔ)，從我市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及特點(diǎn)出發(fā)，研究制定符合我市存量房交易稅收征管的工作方法、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及征管手段。

三、工作目標(biāo)

2012年3月評估系統(tǒng)上線試運(yùn)行，2012年7月實(shí)現(xiàn)對存量房交易環(huán)節(jié)稅收征管。同時(shí)，創(chuàng)建新型房地產(chǎn)稅收管理機(jī)制，在評估技術(shù)、數(shù)據(jù)資料和人才儲(chǔ)備等方面為新稅制實(shí)施做好準(zhǔn)備。

四、工作內(nèi)容

（一）完成房地產(chǎn)價(jià)值評估工作。利用房產(chǎn)、土地管理部門的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、地籍資料，獲取評估所需要的房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，建立我市標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價(jià)格數(shù)據(jù)庫。

（二）建立存量房交易申報(bào)價(jià)格評估機(jī)制。運(yùn)用評稅技術(shù)，建立存量房交易申報(bào)價(jià)格評估機(jī)制，結(jié)合房地產(chǎn)一體化管理模式，以契稅為重點(diǎn)，加強(qiáng)存量房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收管理，增加地方財(cái)政收入。

（三）規(guī)范存量房交易環(huán)節(jié)稅收管理。在存量房交易環(huán)節(jié)稅收征管中，用評估值與申報(bào)值進(jìn)行比對，對申報(bào)值偏低且無正當(dāng)理由的，以評估值為計(jì)稅依據(jù)，征收存量房交易環(huán)節(jié)的稅收。

（四）在現(xiàn)行法律框架下，制定適合我市情況的爭議處理辦法，建立存量房交易申報(bào)價(jià)格評估系統(tǒng)爭議解決機(jī)制。

（五）實(shí)現(xiàn)對稅源的嚴(yán)密控管。利用房產(chǎn)、土地管理部門及中介機(jī)構(gòu)采集的信息資料，建立房地產(chǎn)稅征管數(shù)據(jù)庫。通過納稅人申報(bào)數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的自動(dòng)比對，實(shí)現(xiàn)對稅源的嚴(yán)密控管，加強(qiáng)現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理。

五、工作區(qū)域、對象和方法

（一）存量房交易申報(bào)價(jià)格評估范圍為洛陽市所轄行政區(qū)。

（二）存量房交易申報(bào)價(jià)格評估的對象以住宅為主，同時(shí)探索對其他類房地產(chǎn)進(jìn)行評估。

（三）評估方法以間接比較法為主，兼顧其他方法。評估以計(jì)算機(jī)批量評估為主、個(gè)案評估為輔。

六、工作步驟

（一）準(zhǔn)備階段（2011年10月9日-10月25日）

1．對全市房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料進(jìn)行初步調(diào)查。

2．與專家溝通，探討合作合同，明確工作重點(diǎn)和時(shí)間要求。

3．確定前期技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)估價(jià)方法確定前期數(shù)據(jù)收集的項(xiàng)目，按類別編制表格，制定數(shù)據(jù)采集方案。

4．對相關(guān)人員進(jìn)行存量房相關(guān)知識(shí)和數(shù)據(jù)采集方案的培訓(xùn)。

（二）實(shí)施階段（2011年10月26日-12月31 日 ）

1．采集相關(guān)數(shù)據(jù)，建立房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息庫。市地稅局成立招投標(biāo)小組，邀請相關(guān)中介機(jī)構(gòu)參與投標(biāo)，確定協(xié)作單位。中標(biāo)中介機(jī)構(gòu)組織按照數(shù)據(jù)采集方案的要求開展普查，收集存量房交易申報(bào)價(jià)格評估所需各項(xiàng)有效基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。地稅部門向住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土等部門提出數(shù)據(jù)需求，獲取個(gè)案房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，滿足存量房交易申報(bào)價(jià)格評估的需要。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)提供近年來相關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息。國土部門負(fù)責(zé)提供工業(yè)、商業(yè)、住宅及其他土地基準(zhǔn)地價(jià)等。

2．制定技術(shù)細(xì)則（分區(qū)制作技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）。確定我市的數(shù)據(jù)項(xiàng)和數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)，并建立評估技術(shù)細(xì)則。地稅、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，獲取本地存量房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)；選定評估機(jī)構(gòu)，對評估模型涉及的調(diào)整參數(shù)等進(jìn)行本地化設(shè)置，全面采集全市住宅小區(qū)房產(chǎn)信息，由稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)格；在評估區(qū)位劃分、標(biāo)準(zhǔn)存量房設(shè)立、可比實(shí)例庫建立、修正系數(shù)確定的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)、可行的技術(shù)細(xì)則。

3．開展數(shù)據(jù)審核、錄入、評稅結(jié)果分析及上線前培訓(xùn)工作。對采集數(shù)據(jù)進(jìn)行集中審核、錄入，將評估結(jié)果與存量房實(shí)際交易價(jià)格進(jìn)行比對，找出價(jià)格差異原因，進(jìn)一步修訂技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)需求。對前臺(tái)操作人員進(jìn)行系統(tǒng)上線前的操作培訓(xùn)。

4．建立統(tǒng)一的評估信息庫。按照有關(guān)要求，建立統(tǒng)一的評估信息庫，實(shí)行一窗式管理、一站式征收，提高稅收征管質(zhì)量。

（三）驗(yàn)收階段（2012年1月1日-7月31日）

1．開展評估結(jié)果檢驗(yàn)。3月實(shí)行正式上線前試運(yùn)行，保障評估結(jié)果的公平性和準(zhǔn)確性。

2．上線運(yùn)行。將評估系統(tǒng)與稅收征管系統(tǒng)進(jìn)行有條件的對接。

3．建立評稅結(jié)果爭議解決機(jī)制。建立各項(xiàng)評估運(yùn)行機(jī)制，包括價(jià)格爭議處理辦法、系統(tǒng)信息缺失處理辦法等。

七、工作要求

（一）提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。存量房交易價(jià)格申報(bào)評估工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及面廣、工作量大，必須切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。洛陽市應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作領(lǐng)導(dǎo)小組要總體把握工作進(jìn)展，做好部門之間的溝通配合，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，定期研究解決工作中出現(xiàn)的問題；各相關(guān)部門要按照要求，明確分工，細(xì)化責(zé)任，確保此項(xiàng)工作順利完成。

（二）組織培訓(xùn)，掌握技術(shù)。加強(qiáng)人員培訓(xùn)，學(xué)習(xí)相關(guān)房地產(chǎn)評估方面的理論和技能，學(xué)習(xí)吸取試點(diǎn)單位先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。結(jié)合實(shí)際情況，拓寬工作思路，大膽探索，不斷創(chuàng)新，建立適合我市實(shí)際的加強(qiáng)存量房交易稅收征管的工作模式。

（三）精心組織，認(rèn)真實(shí)施。各有關(guān)部門要迅速安排部署，精心組織實(shí)施，制定切實(shí)可行的具體實(shí)施方案，加強(qiáng)人力、物力、財(cái)力保障，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決工作中出現(xiàn)的問題，確保該項(xiàng)工作按時(shí)、保質(zhì)保量完成。