《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）〉的公告》廣東省地方稅務(wù)局公告2014年第3號【2018年修訂版全文】

《廣東省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）〉的公告》

廣東省地方稅務(wù)局公告2014年第3號

【已經(jīng)：《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于公布稅費(fèi)規(guī)范性文件清理結(jié)果的公告》國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2018年第1號修訂】




《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）》已經(jīng)廣東省人民政府法制辦公室審查通過，現(xiàn)予以發(fā)布，自2014年7月1日起施行。




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1、國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）

2、《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）》解讀



 

廣東省地方稅務(wù)局

2014年5月14日



 

國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（暫行）

 

第一章 總 則

第一條 為了加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目及直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的土地增值稅清算工作。

第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 土地增值稅的清算主體是土地增值稅的納稅人。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。

第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立和完善與同級發(fā)展改革、國土、建設(shè)規(guī)劃、房管等部門的信息交換協(xié)作機(jī)制，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增值稅清算管理。

稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請注冊稅務(wù)師事務(wù)所、注冊會計師事務(wù)所、工程造價事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員參與土地增值稅清算審核。

稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合市場因素，確定單位面積的扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)。

第六條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(四)申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第七條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

(一)已竣工驗(yàn)收(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例(以下簡稱“銷售比例”)在85%以上，或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

(二)取得清算項目最后一份銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

(三)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣以上稅務(wù)局局長批準(zhǔn)的。

第八條 納稅人應(yīng)如實(shí)申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性、合理性及相關(guān)性。

第九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。同時，應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及應(yīng)補(bǔ)(退)稅額等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。
 

第二章 項目管理

第十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實(shí)施項目管理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目建立檔案，設(shè)置臺賬，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與納稅人項目開發(fā)同步。

納稅人應(yīng)將取得土地、項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項目清盤等資料按取得時間順序向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送。

(一)取得土地、立項與規(guī)劃環(huán)節(jié)：納稅人取得(包括以出讓、轉(zhuǎn)讓、接受作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營及其他方式取得)土地使用權(quán)，辦理立項與規(guī)劃手續(xù)并取得規(guī)劃建設(shè)部門的修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)后30日內(nèi)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送下列資料：

1.國有土地使用證、出讓合同(協(xié)議)或其他相關(guān)證明。

2.修建性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)文件(含修建性詳細(xì)規(guī)劃圖)。

(二)項目工程施工環(huán)節(jié)：納稅人申請領(lǐng)用發(fā)票前，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送下列資料：

1.建筑工程預(yù)算書。

2.建筑工程施工合同。

3.工程造價情況備案表、工程量清單。

凡項目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設(shè)計或施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)特殊情況可能導(dǎo)致工程造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在施工前或施工中向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報告，報送相應(yīng)的設(shè)計(施工)圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時進(jìn)行實(shí)地核查，納稅人應(yīng)予以配合。

(三)銷(預(yù))售商品房環(huán)節(jié)：

納稅人在取得商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報備。開發(fā)項目的銷售比例達(dá)到80%的當(dāng)季起，納稅人應(yīng)按季向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送項目銷(預(yù))售的銷控明細(xì)，內(nèi)容應(yīng)包括各類商品房的銷售收入、已售商品房建筑面積、可售商品房建筑面積、銷售比例等。

(四)項目竣工驗(yàn)收備案環(huán)節(jié)：完成項目竣工驗(yàn)收(備案)手續(xù)后30日內(nèi)，納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門出具的建設(shè)工程項目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。

(五)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證明環(huán)節(jié)：取得商品房權(quán)屬證明后30日內(nèi)，納稅人應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送下列資料：

1.建筑工程竣工結(jié)算資料。

2.房屋測量成果報告書。

(六)其他資料，如立項批準(zhǔn)文件、建筑工程施工許可文件、建筑工程設(shè)計合同、商品房權(quán)屬證明和由建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章的項目竣工圖等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)資料，需向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送或者企業(yè)留置備查，由地級以上市稅務(wù)局確定。

第十一條 各級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)大力提升土地增值稅管理的信息化水平，積極應(yīng)用土地增值稅信息管理系統(tǒng)，建立電子臺賬，加強(qiáng)土地增值稅日常管理。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在前期工程階段、土建施工階段、裝飾裝修階段、園林綠化階段等四個工程節(jié)點(diǎn)深入房地產(chǎn)項目現(xiàn)場，向納稅人了解掌握工程進(jìn)展?fàn)顩r，將工程造價可能出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險點(diǎn)與納稅人充分溝通，對四個工程節(jié)點(diǎn)的風(fēng)險分析作納稅輔導(dǎo)，并書面記錄，存檔備查。

第十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重視納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作。對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實(shí)施項目專用票據(jù)管理措施。
 

第三章 清算申報受理

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項目，原則上以規(guī)劃建設(shè)部門的項目修建性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)文件確定分期開發(fā)的清算單位；同一個項目，既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對土地增值稅清算項目實(shí)行分類管理。對符合本規(guī)程第六條規(guī)定的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報手續(xù)。

對符合本規(guī)程第七條規(guī)定的項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)跟蹤管理；對確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報手續(xù)。

第十五條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)提供下列資料，如未按本規(guī)程第十一條規(guī)定報送相關(guān)資料的則應(yīng)一并補(bǔ)正：

(一)《廣東省土地增值稅清算申報表及附表》

(二)與清算項目有關(guān)的書面說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費(fèi)用的計算和分?jǐn)偡椒?、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價、房地產(chǎn)清算項目稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。具體內(nèi)容應(yīng)包括：

1.項目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說明。

2.對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)說明共同費(fèi)用總額及其分?jǐn)偳闆r。

3.對納稅人開發(fā)項目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)分項分類說明其具體情況(即按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位，建成后自用或有償轉(zhuǎn)讓進(jìn)行分類)；屬于建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)等情形的應(yīng)附上相關(guān)憑證。

4.將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。

5.涉及減免稅的項目，應(yīng)對項目涉及的減免稅情況進(jìn)行說明。

6.關(guān)聯(lián)交易情況說明。

7.融資情況說明。

8.企業(yè)財務(wù)核算體系和內(nèi)部控制制度。

凡在本規(guī)程實(shí)施前已作清算申報且工程造價高于扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)的清算項目，還應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送造價書面報告。

(三)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項目會計憑證的，納稅人還應(yīng)提供會計憑證復(fù)印件。

(四)納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送稅務(wù)師事務(wù)所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》(以下簡稱《鑒證報告》)及工作底稿。

第十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理。

納稅人符合清算條件、但報送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)發(fā)出限期提供資料通知書，通知納稅人在限期(原則上不超過15日)內(nèi)補(bǔ)全清算資料。

納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)齊全部資料的，可以受理；

在限期內(nèi)補(bǔ)齊關(guān)鍵資料(如影響收入、扣除項目金額確定的資料)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的，可以受理；

逾期未能補(bǔ)齊關(guān)鍵資料，由納稅人書面確認(rèn)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)查取證，確因不可抗力客觀原因造成資料難以補(bǔ)齊的，可以受理；

不能補(bǔ)齊關(guān)鍵資料且無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)移交稅務(wù)稽查部門處理。
 

第四章 清算評估審核

第十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項目清算受理之日起180日內(nèi)完成清算審核，作出清算結(jié)論；如確有困難的，經(jīng)縣級稅務(wù)局批準(zhǔn)，可延期90日完成；如有特殊情況的，經(jīng)地級以上市稅務(wù)局批準(zhǔn)，可再延期90日完成，并書面告知納稅人。

第十八條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項目歸集的一致性、完整性，數(shù)據(jù)計算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實(shí)性、合理性、相關(guān)性進(jìn)行審核。應(yīng)結(jié)合項目修建性詳細(xì)規(guī)劃(圖)，重點(diǎn)實(shí)地查核項目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學(xué)校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等的工程量，確定學(xué)校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。

第十九條 審核收入情況時，應(yīng)重點(diǎn)審核納稅人預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)收入以及銷售價格是否明顯偏低。應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無少計、漏計事項，確認(rèn)有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按該項目同期同類房地產(chǎn)的平均價格或評估價值確定其收入。

第二十條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的審核。

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第二十一條 土地增值稅扣除項目審核的內(nèi)容包括：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

(五)國家規(guī)定的其他扣除項目。

第二十二條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)報上一級稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，按照當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)計算扣除。

憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指有下列情形之一的：

1.不能提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的建筑施工合同的，不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的。

2.工程結(jié)算項目建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。

3.裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應(yīng)資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單，建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的；裝飾裝修、園林綠化工程由無資質(zhì)企業(yè)、個體工商戶或個人施工，建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。

5.大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

第二十三條 審核扣除項目是否符合下列要求：

(一)扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費(fèi)用，必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?br />
(三)納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

(四)對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

(五)對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期成本費(fèi)用的歸集分配方式應(yīng)保持一致；如未保持一致的，應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整。

(六)納稅人在限期內(nèi)未能完整提供扣除項目相關(guān)憑證資料且無正當(dāng)理由的，按當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)扣除。

第二十四條 審核取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分?jǐn)偅謹(jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。

(二)是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

(三)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。

第二十五條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛列情形。對房地產(chǎn)開發(fā)項目用地屬于未“七通一平”的，應(yīng)對前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)體的實(shí)地審核，特別注意土石方、擋土墻、綠化等工程賬實(shí)是否相符。

(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

(三)多個(或分期)項目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)偂?br />
第二十六條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況。

(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。

(三)多個(或分期)項目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項目合理分?jǐn)偂?br />
第二十七條 審核建筑安裝工程費(fèi)時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計算扣除項目。

(三)按照當(dāng)?shù)亟ò苍靸r標(biāo)準(zhǔn)，查核工程費(fèi)支出是否異常，如有異常，應(yīng)進(jìn)一步詳細(xì)審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與建筑施工企業(yè)簽訂的建筑工程施工合同、施工企業(yè)送審的結(jié)算書及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程監(jiān)理公司、施工企業(yè)三方簽名蓋章確認(rèn)的竣工圖等。

(四)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。

(五)建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具，是否存在虛開的情況。

第二十八條 審核開發(fā)間接費(fèi)用時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)是否存在將企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。

(二)開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第二十九條 審核利息支出時應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

(一)是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。

(二)分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分?jǐn)偂?br />
(三)利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。

第三十條 代收費(fèi)用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計入房價并向購買方一并收取；當(dāng)代收費(fèi)用計入房價時，審核有無將代收費(fèi)用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算基數(shù)的情形。

第三十一條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項目時，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。

應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。

第三十二條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。對不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，不應(yīng)作為清算扣除項目。

第三十三條 納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方法對有關(guān)鑒證報告的合法性、完整性、真實(shí)性進(jìn)行審核。

第三十四條 土地增值稅清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。
 

第五章 核定征收

第三十五條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。

第三十六條 在審核中發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，經(jīng)上一級稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，實(shí)行核定征收。

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

第三十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍。納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。

第三十八條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項告知書，對房地產(chǎn)項目開展土地增值稅核定征收核查，通過向國土部門查詢項目土地價格、參照當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價格等因素對項目情況進(jìn)行評估，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議，核定稅額后，報上一級稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，通知納稅人申報繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
 

第六章 清算鑒證

第三十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可委托納入稅務(wù)機(jī)關(guān)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所進(jìn)行土地增值稅清算專項鑒證業(yè)務(wù)。稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)制定的表、證、單、書的格式要求規(guī)范填列相關(guān)數(shù)據(jù)信息。

第四十條 稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律、法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)證據(jù)基礎(chǔ)上，根據(jù)審核鑒證的具體情況，出具真實(shí)、合法的鑒證報告。重點(diǎn)應(yīng)對鑒證項目出現(xiàn)的資金流向異常、工程造價高于正常水平、關(guān)聯(lián)交易導(dǎo)致交易價格異常等重大事項提出明確的鑒證結(jié)論，并附送詳細(xì)的鑒證工作底稿。

第四十一條 稅務(wù)師事務(wù)所出具無保留意見和保留意見的鑒證報告，可以作為辦理土地增值稅清算申報的依據(jù)。

第四十二條 對納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的清算項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。
 

第七章 法律責(zé)任

第四十三條 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定進(jìn)行清算的納稅人，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)或者不按規(guī)定報送相關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的；擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》處罰，并移交稅務(wù)稽查部門處理。

第四十四條 對清算過程中納稅人提供虛假清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

對會計人員偽造、變造會計憑證、會計賬簿，編制虛假財務(wù)會計報告的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《中華人民共和國會計法》、《中華人民共和國注冊會計師法》等有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。

對造價工程師簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述的工程造價成果文件的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《注冊造價工程師管理辦法》有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。

第四十五條 注冊稅務(wù)師和稅務(wù)師事務(wù)所出具虛假鑒證報告或涉稅文書的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照《注冊稅務(wù)師管理暫行辦法》有關(guān)規(guī)定，交由其行政監(jiān)管部門處理。

第四十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已按規(guī)定出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人仍存在稅收違法行為，并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定追繳其未繳或者少繳的稅款、滯納金，并追究其法律責(zé)任。

第四十七條 在土地增值稅清算工作中，稅務(wù)人員徇私舞弊、玩忽職守，造成不征或者少征應(yīng)征稅款的，按照《中國人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律規(guī)定處理。
 

第八章  附 則

第四十八條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第四十九條 各地級以上市稅務(wù)局根據(jù)本規(guī)程制定細(xì)化的土地增值稅清算管理辦法，并報國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局備案。

第五十條 本規(guī)程由國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局解釋。

第五十一條 本規(guī)程自2014年7月1日起施行。

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本文關(guān)鍵詞： 廣東省地方稅務(wù)局, 土地增值稅, 清算, 管理, 規(guī)程, 暫行, 廣東省地方稅務(wù)局, 公告, 2014年, 第3號, 2018年, 修訂版, 全文