《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉若干問題的公告》青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號(hào)

《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉若干問題的公告》




青島市地方稅務(wù)局公告2018年第4號(hào)

為貫徹落實(shí)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法〉的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)，以下簡稱“省局5號(hào)公告”），結(jié)合我市稅收征管工作實(shí)際，現(xiàn)將土地增值稅若干問題公告如下：

一、關(guān)于土地增值稅清算單位問題

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。具體清算單位原則上由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項(xiàng)目來確定，屬于分期開發(fā)的項(xiàng)目，參照政府相關(guān)部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷售）預(yù)售許可證》及竣工驗(yàn)收交付、預(yù)售資金回籠情況確定。原則上對(duì)于不屬于“同期規(guī)劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)分期進(jìn)行清算。

二、關(guān)于銷售價(jià)格明顯偏低的收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，其收入按下列順序確認(rèn)：

（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售的平均價(jià)格確定。

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)亍?dāng)年同類開發(fā)產(chǎn)品市場售價(jià)或評(píng)估價(jià)格確定。

三、關(guān)于土地增值稅預(yù)征問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算申報(bào)前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按月預(yù)繳土地增值稅，并于取得收入次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房和拆遷返還住房取得的收入，暫不預(yù)繳土地增值稅，但應(yīng)當(dāng)在取得收入后次月15日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)、備案。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，向購房人收取的裝修費(fèi)等全部價(jià)外收費(fèi)，應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，作為房屋銷售計(jì)稅價(jià)格的組成部分，預(yù)繳土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

四、關(guān)于分期繳納土地出讓金的利息問題

土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額。

五、關(guān)于裝修費(fèi)用的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的可移動(dòng)家電、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）的支出。土地增值稅清算時(shí)，在收入中同時(shí)剔除購置成本。

六、關(guān)于金融機(jī)構(gòu)證明確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，視同金融機(jī)構(gòu)證明。

七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)成本核定問題

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本申報(bào)資料存在下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)參照稅務(wù)機(jī)關(guān)通過評(píng)估建立的房地產(chǎn)開發(fā)成本平方米造價(jià)預(yù)警指標(biāo)，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定其準(zhǔn)予扣除的成本；上述預(yù)警指標(biāo)中沒有的，可以參照各級(jí)建筑工程行政主管部門各項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本平方米造價(jià)指標(biāo)以及政府有關(guān)部門公布的建設(shè)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定其準(zhǔn)予扣除的成本；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有異議的，可委托物價(jià)部門進(jìn)行個(gè)案評(píng)估：

（一）建筑工程費(fèi)明顯高于中標(biāo)概算價(jià)格或者建筑工程承包合同金額又無正當(dāng)理由的；

（二）大宗建筑材料供應(yīng)商或者建筑工程承包人（含分包人）為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，并且未按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來支付價(jià)款、費(fèi)用的，或者價(jià)格明顯偏高的；

（三）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等價(jià)格明顯偏高的；

（四）清算申報(bào)時(shí)所附送的憑證和資料不符合清算申報(bào)要求的。

核定房地產(chǎn)開發(fā)成本后，清算項(xiàng)目的土地增值稅稅負(fù)率原則上不得低于5%。

八、關(guān)于土地增值稅清算類型劃分的問題

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型確定的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，并按規(guī)定的三種類型進(jìn)行清算審核。

九、關(guān)于成本歸集分?jǐn)倖栴}

（一）同一土地增值稅清算項(xiàng)目中包括普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算土地增值稅增值額和增值率，主要成本按照下列原則和方法計(jì)算分?jǐn)偅?br />
1．土地成本。土地成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（一）項(xiàng)“取得土地使用權(quán)所支付的金額 ”和第（二）項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本中的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”。

土地成本按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偂Ｈ绻逅沩?xiàng)目中同時(shí)包含別墅和其他多層、高層建筑的，應(yīng)先按照別墅區(qū)的獨(dú)立占地面積占清算項(xiàng)目總占地面積的比例，計(jì)算別墅區(qū)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?；?duì)剩余的土地成本，按照剩余普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偂?br />
同一土地增值稅清算項(xiàng)目中，包含聯(lián)排別墅、合院式別墅、單體商業(yè)服務(wù)建筑等獨(dú)立占地建筑，土地成本可比照別墅，按照前款規(guī)定處理。

2．建筑安裝工程費(fèi)。建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)按照建筑面積的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)之間計(jì)算分?jǐn)?。但?duì)于清算項(xiàng)目均能夠按照不同業(yè)態(tài)獨(dú)立記帳、準(zhǔn)確核算，且受益對(duì)象單一、能夠提供獨(dú)立合同、獨(dú)立結(jié)算資料的成本，可直接計(jì)入普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目中，并不再重復(fù)分?jǐn)偲渌麡I(yè)態(tài)同類成本項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)。

3．其他房地產(chǎn)開發(fā)成本。其他房地產(chǎn)開發(fā)成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（二）項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。其他房地產(chǎn)開發(fā)成本按照建筑面積的比例，在普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)之間計(jì)算分?jǐn)偂?br />
（二）多個(gè)土地增值稅清算項(xiàng)目共同占用同一《國有土地使用證》土地的，各清算項(xiàng)目的土地成本按占地面積比例分?jǐn)?；共有的其他成本費(fèi)用，按建筑面積占比法，在不同清算項(xiàng)目中進(jìn)行合理分?jǐn)偂?br />
（三）在土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生且支付的。除另有規(guī)定外，扣除項(xiàng)目須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

十、關(guān)于人防工程相關(guān)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不計(jì)入土地增值稅收入。凡按規(guī)定將地下人防設(shè)施無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，準(zhǔn)予扣除相關(guān)成本、費(fèi)用；未無償移交給政府、公共事業(yè)單位的地下人防設(shè)施，其相應(yīng)成本不允許扣除。人防工程成本按照建筑面積占比法，在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的全部建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算。室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用未能單獨(dú)核算歸集或劃分不清的，在計(jì)算該成本時(shí)，不得從全部建筑安裝工程費(fèi)中剔除。

十一、關(guān)于清算申報(bào)后取得收入申報(bào)繳納土地增值稅問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算申報(bào)后至收到土地增值稅清算審核結(jié)論前，應(yīng)就其銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品取得的收入按月區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅，其扣除項(xiàng)目金額按申報(bào)時(shí)的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。待收到稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核結(jié)論后，在稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限內(nèi)，根據(jù)重新確定的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額，辦理稅款補(bǔ)退手續(xù)。單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額=申報(bào)時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納土地增值稅，其扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積扣除項(xiàng)目金額=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。

十二、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行核定征收后續(xù)管理問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行核定征收的，清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，在清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，于次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。按照征收率核定的，納稅人應(yīng)按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的不同類型的核定征收率分別計(jì)算土地增值稅。按照房地產(chǎn)開發(fā)成本核定的，納稅人應(yīng)按本公告十一條第二款方法計(jì)算土地增值稅。

十三、關(guān)于整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的成本扣除問題

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓，其扣除項(xiàng)目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的金額不作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除的基數(shù)）;

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加；

（五）加計(jì)改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本的百分之二十。

十四、關(guān)于項(xiàng)目管理問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目登記內(nèi)容發(fā)生變化或項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)特殊情況的，應(yīng)自變化之日或特殊情況發(fā)生之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告并提交相應(yīng)資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行實(shí)地核查記錄，納稅人應(yīng)予以配合。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得工程竣工驗(yàn)收備案證后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供以下書面材料：

1．商品房銷售（預(yù)售）許可證；

2．合同成本清單，竣工驗(yàn)收證明，建設(shè)方、施工方、咨詢企業(yè)三方蓋章的工程結(jié)算審核報(bào)告；

3．證明直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)用的相關(guān)資料。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的，應(yīng)在其達(dá)到該比例之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售、自用和出租情況說明。

（四）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定跟蹤監(jiān)控銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)繳納的土地增值稅。

十五、關(guān)于資料報(bào)送的相關(guān)問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目《建筑工程施工許可證》后10日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目信息登記，填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告表（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》，同時(shí)提供以下書面資料：

1．房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文；

2．國有土地使用權(quán)出讓合同或轉(zhuǎn)讓合同；

3．建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

4．建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

5．建筑工程施工許可證；

6．建筑工程施工合同。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在提交清算審核紙質(zhì)資料的同時(shí)，應(yīng)在稅務(wù)機(jī)關(guān)網(wǎng)上辦稅廳上傳電子申報(bào)表及附表。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，除按照省局5號(hào)公告要求報(bào)送的資料外，還應(yīng)提供以下資料，全部報(bào)送資料應(yīng)制定索引目錄，編號(hào)裝訂成冊(cè)：

1．建設(shè)方、施工方、咨詢企業(yè)三方蓋章的工程結(jié)算審核報(bào)告，甲供材設(shè)備購領(lǐng)存明細(xì)表；

2．合同成本清單；

3．相關(guān)發(fā)票復(fù)印件或電子檔案；

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能提供土地增值稅清算鑒證報(bào)告的，在報(bào)送土地增值稅清算資料的同時(shí)，應(yīng)按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》（國稅發(fā)[2007]132號(hào)）中《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》的模板樣式進(jìn)行情況說明。

十六、關(guān)于執(zhí)行時(shí)間的規(guī)定

本公告自2017年9月21日起施行，有效期至2022年9月20日止。

對(duì)于2017年9月21日之前已辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,且稅務(wù)機(jī)關(guān)未出具清算結(jié)論的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可按照省局5號(hào)公告和本文規(guī)定內(nèi)容執(zhí)行?！肚鄭u市地方稅務(wù)局關(guān)于〈房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2016年第1號(hào)）、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2015年2號(hào)）第一條、《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法〉的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2017年3號(hào)）同時(shí)廢止。

特此公告。

 

青島市地方稅務(wù)局

2018年5月18日

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