財(cái)稅〔2009〕100號(hào)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知》

財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知





財(cái)稅〔2009〕100號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為深入推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定辦法，決定在全國范圍內(nèi)開展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作。現(xiàn)將《應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作方案》發(fā)給你們，具體要求如下：
 
一、各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)稅部門要選定城市開展應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作。
 
二、各地財(cái)稅部門要高度重視此項(xiàng)工作，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，抓好組織落實(shí)，盡快制定本地具體工作方案，明確工作范圍、工作內(nèi)容、工作步驟、進(jìn)度安排、人員配置和經(jīng)費(fèi)預(yù)算等。
 
三、為保障相關(guān)工作的順利進(jìn)行，各地財(cái)稅部門要成立領(lǐng)導(dǎo)小組和實(shí)施小組。領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)部門關(guān)系、確定工作方案、建立資金保障等工作。實(shí)施小組負(fù)責(zé)配備人力資源、提出具體評(píng)稅操作方案、應(yīng)用實(shí)施方案，并負(fù)責(zé)具體實(shí)施工作。
 
四、北京、山西、內(nèi)蒙古、遼寧、湖北、四川、浙江?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）作為試點(diǎn)地區(qū)，財(cái)稅部門要加快工作進(jìn)度，加大保障力度，抓緊將評(píng)稅技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收征管中，選用或參照杭州版、丹東版軟件，年內(nèi)完成征管軟件的本地化修改及培訓(xùn)，集中力量采集數(shù)據(jù)，盡快發(fā)揮示范效應(yīng)。
 
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局將對(duì)評(píng)稅技術(shù)應(yīng)用情況進(jìn)行督促和檢查，請(qǐng)各地在2009年10月1日前將工作方案及選定的試點(diǎn)地區(qū)上報(bào)財(cái)政部（稅政司）、國家稅務(wù)總局（財(cái)產(chǎn)和行為稅司），2009年12月1日前上報(bào)評(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定及通用軟件的選取情況。

 

應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作方案

一、工作內(nèi)容及目標(biāo)

為深入推進(jìn)房地產(chǎn)稅收一體化管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格核定辦法，提高征管水平，各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)稅部門要開展應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作。
 
應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定計(jì)稅價(jià)格不僅是規(guī)范交易環(huán)節(jié)稅收征管的需要，而且是評(píng)稅技術(shù)與實(shí)踐相結(jié)合，檢驗(yàn)、提高評(píng)稅技術(shù)的需要。
 
二、工作流程

（一）選定試點(diǎn)地區(qū)。

原則上應(yīng)選擇省會(huì)城市城區(qū)，也可以結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)及地方工作意愿，選擇房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)、管理規(guī)范、征管能力強(qiáng)的城區(qū)。
 
（二）成立工作領(lǐng)導(dǎo)小組和工作實(shí)施小組。

各地財(cái)稅部門要做好相關(guān)準(zhǔn)備工作，加強(qiáng)與地方政府及相關(guān)部門的溝通和交流，爭取支持。領(lǐng)導(dǎo)小組成員既要包括財(cái)稅部門主管領(lǐng)導(dǎo)，也要邀請(qǐng)當(dāng)?shù)貒痢⒎慨a(chǎn)、建設(shè)、規(guī)劃等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人員參加。實(shí)施小組成員主要由財(cái)稅部門業(yè)務(wù)人員組成，小組人員應(yīng)熟悉房地產(chǎn)稅收征管業(yè)務(wù)，掌握房地產(chǎn)估價(jià)理論和操作實(shí)務(wù)，能熟練操作計(jì)算機(jī)。也可聘請(qǐng)相關(guān)部門工作人員及計(jì)算機(jī)專家、評(píng)估專家作為小組成員。
 
（三）組織人員培訓(xùn)。

國家稅務(wù)總局將按照計(jì)劃分批次組織開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，各地要組織有關(guān)財(cái)稅工作人員如期參加。
 
（四）制定工作方案。

領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)確定當(dāng)?shù)毓ぷ鞣桨浮?shí)施小組根據(jù)本地實(shí)際情況制定具體操作方案，包括選取應(yīng)用軟件并本地化，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局備案。

（五）建立房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息庫。

各地可采用細(xì)分區(qū)域，實(shí)地勘測或利用納稅申報(bào)資料、國土和房管部門信息等方式，采集數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)信息庫。數(shù)據(jù)信息庫應(yīng)考慮今后房地產(chǎn)稅制改革的需要。
 
（六）應(yīng)用軟件實(shí)施評(píng)稅及核定計(jì)稅價(jià)格。

以本地化后的評(píng)稅軟件為依托，實(shí)施應(yīng)用評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作。
 
（七）建立計(jì)稅價(jià)格爭議解決機(jī)制。

在現(xiàn)行法律法規(guī)框架下，制定適合本地情況的爭議處理辦法，建立爭議處理機(jī)制。
 
三、評(píng)稅方法

核定房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格主要采用市場法，對(duì)交易量較少的房地產(chǎn)也可考慮采用成本法。

市場法是通過收集與分析可比房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格情況，確立房地產(chǎn)的價(jià)格比較基準(zhǔn)，調(diào)整或修正相關(guān)數(shù)據(jù)，從而確定房地產(chǎn)評(píng)稅值的方法。
 
運(yùn)用市場比較法評(píng)稅的基本步驟是：

（一）收集和分析市場銷售數(shù)據(jù)和資料；

（二）選擇適當(dāng)?shù)谋容^單位；

（三）建立價(jià)格比較基準(zhǔn)；

（四）對(duì)評(píng)稅房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)做出合理的修正；

（五）計(jì)算房地產(chǎn)評(píng)稅值。
 
四、計(jì)稅價(jià)格核定效果檢驗(yàn)

（一）設(shè)置檢測指標(biāo)。

選擇能夠?qū)硕ㄜ浖脑u(píng)估結(jié)果進(jìn)行量化評(píng)價(jià)和分析的檢測指標(biāo)，如納稅人對(duì)于核定結(jié)果的投訴量，核定結(jié)果與市場交易價(jià)格的偏離值等。
 
（二）采集標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)。

采集房地產(chǎn)成交案例作為檢測的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)，各地區(qū)可以根據(jù)本地情況確定數(shù)據(jù)采集量。
 
（三）檢測核定結(jié)果。

根據(jù)征管人員反饋的意見以及納稅人對(duì)于核定結(jié)果的投訴量和個(gè)案的調(diào)整數(shù)量，確定核定模塊的適用性；根據(jù)核定結(jié)果與市場價(jià)格水平的偏離程度，確定基準(zhǔn)價(jià)格及價(jià)格影響因素修正系數(shù)設(shè)置的合理性。檢測標(biāo)準(zhǔn)：納稅人的正式投訴量不超過核定房地產(chǎn)總量的10%，核定價(jià)格不低于同地段、同類別房地產(chǎn)市場價(jià)格（售價(jià)）的20%。
 
五、建立評(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及選取評(píng)稅軟件

（一）建立本地區(qū)評(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

調(diào)查分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場及影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。具體包括：本地區(qū)房地產(chǎn)市場的狀況；房地產(chǎn)分布的特點(diǎn)與規(guī)律；房地產(chǎn)價(jià)格在不同區(qū)域間呈現(xiàn)差異性的原因；土地定級(jí)情況、基準(zhǔn)地價(jià)及修正系數(shù)等。
 
根據(jù)調(diào)查情況，分析本地房地產(chǎn)市場價(jià)格水平和價(jià)格影響因素，制定本地區(qū)的評(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。
 
（二）選擇通用評(píng)稅軟件并實(shí)施本地化修改。

國家稅務(wù)總局將為各地提供通用軟件清單，各地要按照本地區(qū)的評(píng)稅技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，從中選擇適用的軟件系統(tǒng)。并根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)市場特點(diǎn)、價(jià)格影響因素及房地產(chǎn)稅收征管工作情況，對(duì)通用軟件的功能設(shè)置、基準(zhǔn)價(jià)格及指標(biāo)、公式和參數(shù)等進(jìn)行本地化修改及檢驗(yàn)。

六、建立評(píng)稅結(jié)果爭議處理機(jī)制

按照公平、簡便、有效化解征納矛盾原則，在現(xiàn)行法律法規(guī)框架下，制定適合本地情況的爭議處理辦法，建立爭議處理機(jī)制。

（一）履行事前告知程序。在納稅人申報(bào)前，應(yīng)向納稅人告知虛假申報(bào)應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任及相應(yīng)處罰標(biāo)準(zhǔn)。

（二）建立爭議處理機(jī)制。因納稅人對(duì)核定價(jià)格持有異議而引發(fā)爭議的，各地應(yīng)根據(jù)本地情況探索解決辦法，并形成長期機(jī)制。如可由領(lǐng)導(dǎo)小組或?qū)嵤┬〗M指定具有資質(zhì)等級(jí)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，參考評(píng)估結(jié)果，確定計(jì)稅價(jià)格；也可由征收機(jī)關(guān)成立爭議處理小組，派專人（兩人以上）實(shí)地勘察房產(chǎn)情況，根據(jù)查看情況參照計(jì)算機(jī)核定價(jià)格，酌情確定計(jì)稅價(jià)格；或者可以從銀行等相關(guān)部門獲取房產(chǎn)交易的資金往來記錄作為計(jì)稅依據(jù)等。

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