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《國家稅務總局海南省稅務局關于發(fā)布〈國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規(guī)程〉的公告》
國家稅務總局海南省稅務局公告2021年第8號
為了加強房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作流程，國家稅務總局海南省稅務局制定了《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2021年10月8日起施行。
特此公告。
國家稅務總局海南省稅務局
2021年9月3日
國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規(guī)程
第一章 總則
第一條 為了加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等規(guī)定，制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的征收管理。
第三條 納稅人應如實申報繳納土地增值稅，并對納稅申報的真實性、準確性和完整性負責。
第四條 稅務機關應當依法加強項目管理、為納稅人清算提供納稅服務、開展清算審核、加強清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的管理。
第二章 項目管理
第五條 土地增值稅以《建設工程規(guī)劃許可證》確認的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。
第六條 納稅人辦理土地增值稅項目報告手續(xù)時，應填報《土地增值稅項目信息報告表》，報告項目應與清算單位保持一致。
第七條 納稅人應按照報告的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應按項目合理歸集有關收入、成本、費用。
第八條 同一房地產(chǎn)開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在預征時應分別適用預征率，計算繳納土地增值稅;在清算及尾盤銷售時應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
第九條 清算項目的容積率按以下順序確定：
（一）按建設工程規(guī)劃許可證上標明的容積率確認;
（二）按建設用地規(guī)劃許可證上標明的容積率確認;
（三）按土地出讓合同上標明的容積率確認;
（四）按其他合理的方式確認。
第三章 預繳申報管理
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收采取“先預征、后清算、多退少補”的方式。納稅人在土地增值稅清算申報前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售收入先按預征率申報繳納稅款，辦理清算后再多退少補。
房地產(chǎn)銷售收入含預售收入。
第十一條 納稅人在收訖銷售收入款項或取得索取銷售收入款項憑據(jù)的次月15日內(nèi)，向主管稅務機關申報并預繳稅款。
第十二條 納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預繳土地增值稅。
第四章 清算申報及受理
第十三條 符合下列條件之一的，納稅人應進行土地增值稅清算：
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。
第十四條 符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已銷售（包括視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占清算項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的;
（三）申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
納稅人符合前款第（三）項情形的，應當在辦理注銷稅務登記前辦理土地增值稅清算申報。
第十五條 本規(guī)程第十三條和第十四條所稱“竣工”和“竣工驗收”，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：
（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案;
（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方;
（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。
第十六條 符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。
符合本規(guī)程第十四條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務機關要求納稅人進行清算的，應當通知納稅人，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。
第十七條 納稅人辦理清算時，應以清算申報當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。
第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應依法計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅，填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。
第十九條 主管稅務機關收到納稅人清算申報資料后，應在10日內(nèi)進行審查。對符合清算條件且報送的清算資料完備的，予以受理;對符合清算條件但報送的清算資料不全的，應當要求納稅人在15日內(nèi)補齊，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補齊清算資料后，予以受理;對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤回。主管稅務機關在做出予以受理、補正資料告知、不予受理決定時，應當對納稅人予以書面告知。
第五章 清算管理
第二十條 主管稅務機關應在項目清算受理之日起90日內(nèi)（不包括納稅人反饋意見時間）完成清算審核，并將審核結(jié)果書面通知納稅人。如清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的,經(jīng)主管稅務機關的負責人批準，可以適當延期，但延期不得超過60日。
第二十一條 主管稅務機關在完成初審工作后，向納稅人反饋初審意見，并要求納稅人在15日內(nèi)提出意見及補充資料。
主管稅務機關應在收到納稅人反饋意見后30日內(nèi)出具清算審核結(jié)論，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。
第二十二條 清算審核應補繳的土地增值稅，主管稅務機關確定的補繳稅款期限不得超過90日。
納稅人多繳的土地增值稅稅款，稅務機關應當自清算審核結(jié)論送達之日起90日內(nèi)辦理退還手續(xù)。
第二十三條 主管稅務機關受理清算后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。
第六章 核定征收
第二十四條 納稅人有下列情形之一的，按核定征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行清算：
（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;
（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)或經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;
（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。
第二十五條 對符合核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務機關逐項核定銷售收入和扣除項目金額，確定應繳納的土地增值稅。
（一）銷售收入
根據(jù)納稅人日常申報的收入資料、數(shù)據(jù)和從政府主管部門取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當理由的，按規(guī)定進行調(diào)整。
（二）扣除項目金額
1.土地價款。根據(jù)納稅人報送的資料，政府土地管理部門提供的土地價款或同期同類基準地價，確定土地價款。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本按照當?shù)毓こ淘靸r參考指標核定。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。開發(fā)費用=（土地價款+已核定開發(fā)成本）X10%。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目的金額按照規(guī)定計算確認。
（三）根據(jù)上述方法確認銷售收入和扣除項目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn)，分別計算增值額和增值率，確定應繳納的土地增值稅。
核定征收的各類型房地產(chǎn)應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%。
第二十六條 對符合核定征收條件的納稅人，主管稅務機關應當通知其予以核定。清算審核完成后，主管稅務機關向納稅人送達核定稅款結(jié)論。
第七章 后續(xù)管理
第二十七條 土地增值稅清算申報后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報。銷售收入按不含增值稅收入總額確認，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用額乘以清算后轉(zhuǎn)讓面積，加上轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金計算。其中單位建筑面積成本費用的計算公式如下：
單位建筑面積成本費用額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積
清算時的扣除項目總金額不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金。
第二十八條 納稅人在清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅期限為主管稅務機關送達清算審核結(jié)論的次月15日內(nèi)。
在主管稅務機關送達清算審核結(jié)論后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅人應按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報繳納土地增值稅。
第八章 法律責任
第二十九條 納稅人未按規(guī)定辦理項目登記、預繳申報、報送土地增值稅涉稅資料、辦理土地增值稅清算申報的，由主管稅務機關責令限期改正，并按照《征管法》及其實施細則等規(guī)定進行處罰。
主管稅務機關在土地增值稅清算過程中發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅的，應當移交稽查部門處理。
第三十條 納稅人未按規(guī)定期限預繳土地增值稅，或未按規(guī)定期限繳納清算審核應補繳稅款的，或未按尾盤銷售管理規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》第三十二條規(guī)定，從繳納稅款期限屆滿的次日起，按日加收滯納金。
第三十一條 主管稅務機關基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如稅務稽查、審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人存在少繳稅款的，按照《征管法》及其實施細則有關規(guī)定處理。
第九章 附則
第三十二條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。
第三十三條 本規(guī)程所稱的“主管稅務機關”是指管轄房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)稅務局、稅務分局、稅務所，所稱的“日”是指自然日，所稱的“以上”含本數(shù)。
第三十四條 本規(guī)程由國家稅務總局海南省稅務局解釋，本規(guī)程未盡事項，按相關規(guī)定處理。
第三十五條 本規(guī)程自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本規(guī)程處理?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇站株P于明確土地增值稅清算申報主體問題的公告》（海南省地方稅務局2010年第2號）、《海南省地方稅務局關于土地增值稅納稅人納稅義務的公告》（海南省地方稅務局2011年第2號）、《海南省地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算有關業(yè)務問答的通知》（瓊地稅函〔2015〕917號）、《海南省地方稅務局關于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務局2016年第8號）和《國家稅務總局海南省稅務局關于明確土地增值稅有關政策問題的通知》（瓊稅發(fā)〔2019〕8號）同時廢止。
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