延政辦發(fā)〔2020〕7號(hào)《延安市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償管理指導(dǎo)意見〉的通知》

《延安市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償管理指導(dǎo)意見〉的通知》










延政辦發(fā)〔2020〕7號(hào)

延規(guī)〔2020〕006-市政辦004

各縣（市、區(qū)）人民政府，市政府各工作部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償管理指導(dǎo)意見》已經(jīng)市政府第44次常務(wù)會(huì)議研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。

　　

延安市人民政府辦公室

2020年7月7日

國有土地上房屋征收與補(bǔ)償管理指導(dǎo)意見

為了規(guī)范我市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收人合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房〔2011〕77號(hào)）、省住建廳《陜西省國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》《陜西省國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償辦法》《陜西省國有土地上房屋征收住房保障辦法》（陜建發(fā)〔2018〕121號(hào)）等文件精神，結(jié)合我市實(shí)際，制定本指導(dǎo)意見。

一、征收補(bǔ)償原則

（一）為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、集體、個(gè)人的房屋，對被征收房屋所有權(quán)人（以下簡稱被征收人）給予公平補(bǔ)償。

（二）房屋征收與補(bǔ)償遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開的原則，依據(jù)被征收房屋區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、成新、面積等因素，以房地產(chǎn)市場評(píng)估價(jià)格進(jìn)行征收與補(bǔ)償。

二、征收主體與實(shí)施、監(jiān)督部門

（一）市人民政府負(fù)責(zé)市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)房屋征收與補(bǔ)償工作。

（二）市房屋征收管理局作為房屋征收管理部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)、管理全市房屋征收工作，組織實(shí)施市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作，整理制定《延安市房屋征收建筑面積勘測計(jì)算規(guī)則》。

（三）市發(fā)改委、財(cái)政局、審計(jì)局、公安局、住建局、城管局、自然資源局（規(guī)劃、不動(dòng)產(chǎn)登記）、行政審批服務(wù)局、工信局、國資委、司法局、市場監(jiān)管局、稅務(wù)局、信訪局、機(jī)關(guān)事務(wù)中心、城改辦等有關(guān)部門單位及寶塔區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作順利進(jìn)行。

（四）禁止建設(shè)單位參與房屋搬遷活動(dòng)，違反規(guī)定參與房屋搬遷活動(dòng)、拆除房屋的，由市房屋征收管理局責(zé)令停止違法活動(dòng)并依法查處。

（五）為體現(xiàn)陜北地域文化特色，征收山體以上建筑物時(shí)，對外觀較好、結(jié)構(gòu)安全的窯洞建筑應(yīng)予適當(dāng)修繕保留。

三、征收決定與征收程序

（一）為保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益需要，確需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收決定。

（二）房屋征收需具備下列條件：

1.市行政審批服務(wù)局出具的項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和建設(shè)項(xiàng)目選址意見書；

2.市自然資源局出具的國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件或確認(rèn)項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃的相關(guān)文件；

3.用于征收補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用足額到位，安置房源落實(shí)；

4.提供項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告以及維穩(wěn)預(yù)案。

（三）房屋征收應(yīng)當(dāng)遵循以下程序

1.市人民政府作出房屋征收決定前，由市房屋征收管理局依法對征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途、成新、建筑面積等情況組織調(diào)查摸底和編制補(bǔ)償費(fèi)用預(yù)算，被征收人應(yīng)予配合。

2.市房屋征收管理局?jǐn)M定房屋征收補(bǔ)償方案，在征收范圍征求公眾意見不少于30日。

3.市房屋征收管理局對具備實(shí)施征收條件的項(xiàng)目，報(bào)請市人民政府作出房屋征收決定并印發(fā)房屋征收補(bǔ)償方案，房屋征收決定作出后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。

4.房屋征收決定公告發(fā)布后，由市房屋征收管理局牽頭，與市自然資源局、城管執(zhí)法局、城改辦、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）等單位組成聯(lián)合工作組，共同對征收范圍內(nèi)建筑物進(jìn)行調(diào)查認(rèn)定。對無產(chǎn)權(quán)證件的房屋，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）書面確認(rèn)具體建設(shè)時(shí)間，由聯(lián)合工作組共同認(rèn)定。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。

經(jīng)聯(lián)合工作組認(rèn)定，對中共中央、國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》發(fā)布之日（2016年2月6日）之前修建的房屋，參照合法建筑予以補(bǔ)償；對2016年2月6日之后修建的房屋，原則上認(rèn)定為違法建筑，不予補(bǔ)償，由城管執(zhí)法局、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《行政強(qiáng)制法》規(guī)定，作出處理決定并組織拆除。

5.被征收房屋的權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、用途、成新、建筑面積由市房屋征收管理局依照房屋產(chǎn)權(quán)證件登記內(nèi)容并結(jié)合實(shí)際調(diào)查、勘測確定。

6.房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等意圖增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。

7.對于城區(qū)內(nèi)用途登記為非生產(chǎn)經(jīng)營的房屋，原則上不允許從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，對已經(jīng)實(shí)際從事生產(chǎn)經(jīng)營多年，具有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照或者登記證，且營業(yè)執(zhí)照或登記證上載明的住所（營業(yè)場所）為被征收房屋，已辦理稅務(wù)登記并有納稅憑證和近半年納稅記錄，因征收房屋造成了停產(chǎn)停業(yè)損失的，由市房屋征收管理局牽頭，市市場監(jiān)管局、稅務(wù)局、不動(dòng)產(chǎn)登記局等單位參與，對房屋用途進(jìn)行共同認(rèn)定。對于臨商業(yè)街道和城市道路兩側(cè)符合條件的房屋，參照生產(chǎn)經(jīng)營房屋進(jìn)行補(bǔ)償，給予一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。對于不臨商業(yè)街道和城市道路兩側(cè)符合條件的房屋，房屋用途仍認(rèn)定為非生產(chǎn)經(jīng)營用房，給予一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在房屋征收補(bǔ)償方案中予以明確。

對不符合上述要求的住宅性質(zhì)房屋，房屋用途仍認(rèn)定為住宅，不予補(bǔ)償一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。如法律、法規(guī)有其他規(guī)定的，根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定予以認(rèn)定和補(bǔ)償。

8.市房屋征收管理局應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記并在征收范圍內(nèi)向被征收人公布，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。被征收人不配合的,由市房屋征收管理局書面通知不動(dòng)產(chǎn)登記局提供被征收房屋的產(chǎn)籍資料，根據(jù)產(chǎn)籍資料進(jìn)行確定，或者在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）等相關(guān)單位見證下對被征收房屋進(jìn)行勘測、登記，確定被征收房屋的權(quán)屬、結(jié)構(gòu)、用途、建筑面積。

9.對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照中、省房屋征收相關(guān)規(guī)定評(píng)估確定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)須充分考慮房屋折舊等因素，確保被征收房屋的評(píng)估價(jià)格公平合理；被征收人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)從市房屋征收管理局公布的符合規(guī)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單中協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)；若被征收人協(xié)商不成或不選定時(shí)，由市房屋征收管理局組織被征收人采取投票、抽簽、搖號(hào)等方式從符合規(guī)定的評(píng)估機(jī)構(gòu)中公證確定。

10.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)對被征收房屋作出評(píng)估報(bào)告后，市房屋征收管理局應(yīng)當(dāng)將被征收房屋評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公布，接受被征收人及廣大群眾監(jiān)督。被征收人對房屋評(píng)估結(jié)果有異議的，可向原評(píng)估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評(píng)估，對復(fù)核結(jié)果有異議的，可向市房屋征收評(píng)估專家委員會(huì)申請鑒定。

11.市房屋征收管理局與被征收人依照房屋征收補(bǔ)償方案的規(guī)定，簽訂補(bǔ)償協(xié)議。在房屋征收補(bǔ)償方案和征收公告確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，由市房屋征收管理局報(bào)請市人民政府按照房屋征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定。被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)不搬遷的，由市人民政府申請人民法院依法執(zhí)行。

四、征收補(bǔ)償與安置

被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

（一）貨幣補(bǔ)償

按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途、成新、建筑面積等因素出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，對被征收人補(bǔ)償房屋補(bǔ)償費(fèi)。被征收房屋有裝飾裝修的，按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)。同時(shí)，給予搬遷補(bǔ)助費(fèi)、院落空地補(bǔ)償費(fèi)和附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)，營業(yè)用房給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，符合條件的給予一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換

1.補(bǔ)償：按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途、成新、建筑面積等因素出具的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，對被征收人補(bǔ)償房屋補(bǔ)償費(fèi)。被征收房屋有裝飾裝修的，按照房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)。同時(shí)，給予搬遷補(bǔ)助費(fèi)、院落空地補(bǔ)償費(fèi)和附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)，住宅類用房給予臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，營業(yè)用房給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)，符合條件的給予一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。

2.安置：根據(jù)城市總體規(guī)劃和建設(shè)工程的性質(zhì)，確定就地安置或異地安置。按照被征收房屋的合法建筑面積、用途由項(xiàng)目建設(shè)單位在確定的安置小區(qū)內(nèi)對被征收人進(jìn)行安置。安置房價(jià)格按照市場價(jià)格進(jìn)行結(jié)算，互補(bǔ)差價(jià)。

（三）補(bǔ)償、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)

1.臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：征收住宅、庫房、辦公用房，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)被征收房屋區(qū)位、租賃市場價(jià)格等因素結(jié)合實(shí)際在房屋征收補(bǔ)償方案中確定，具體過渡期限在房屋征收補(bǔ)償方案中確定，現(xiàn)房安置的過渡期限原則上不超過6個(gè)月，期房安置的過渡期限原則上不超過36個(gè)月。因建設(shè)單位的責(zé)任未按期安置的，自逾期之日起按原標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；安置房竣工驗(yàn)收、符合居住使用條件，因被征收人的原因不按期辦理安置手續(xù)的，不再支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。已對被征收人提供過渡周轉(zhuǎn)用房的不再支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

2.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)：征收生產(chǎn)經(jīng)營用房造成停產(chǎn)停業(yè)、被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，按照被征收生產(chǎn)經(jīng)營房屋的房屋補(bǔ)償費(fèi)10%對被征收人補(bǔ)償停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)按照被征收房屋的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、建筑面積、生產(chǎn)經(jīng)營效益、租賃價(jià)格等因素，在房屋征收補(bǔ)償方案中確定；具體過渡期限在房屋征收補(bǔ)償方案中確定，現(xiàn)房安置的過渡期限原則上不超過6個(gè)月，期房安置的過渡期限原則上不超過36個(gè)月；因建設(shè)單位的責(zé)任未按期安置的，按照陜建發(fā)〔2018〕121號(hào)文件關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)的規(guī)定，自逾期之日起按原標(biāo)準(zhǔn)雙倍支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)；安置房竣工驗(yàn)收、符合使用條件，因被征收人的原因不按期辦理安置手續(xù)的，不再支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。

3.搬遷補(bǔ)助費(fèi)：因征收房屋造成搬遷的，應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，搬遷補(bǔ)助費(fèi)按征收合法建筑面積每平方米10元標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助，每戶不足500元的補(bǔ)足500元；實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，搬遷補(bǔ)助費(fèi)按征收合法建筑面積每平方米20元標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助，每戶不足1000元的補(bǔ)足1000元。若被征收房屋地段特殊、搬遷財(cái)物數(shù)量較多的，根據(jù)實(shí)際情況確定搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

4.院落空地補(bǔ)償費(fèi)和附屬設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)：對以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)院落空地，按照區(qū)位、地段等因素一次性給予補(bǔ)償，各項(xiàng)目的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在房屋征收補(bǔ)償方案中予以明確。對通過掛牌、拍賣等方式有償取得使用權(quán)的出讓土地，由市自然資源局委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估報(bào)告給予補(bǔ)償。附屬設(shè)施的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在房屋征收補(bǔ)償方案中予以確定。

5.對于被征收房屋分?jǐn)偼恋赜稍瓌潛芡恋刈兏鼮槌鲎層玫氐难a(bǔ)償：根據(jù)《延安市以劃撥形式取得國有土地使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的意見》（延政函〔2019〕106號(hào)）規(guī)定：經(jīng)適房、公有住房等原劃撥土地出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的應(yīng)按照房屋評(píng)估價(jià)的3%繳納土地出讓金，其分?jǐn)偼恋刈兏鼮槌鲎層玫亍７课菡魇展姘l(fā)布時(shí)，對于此類已變更為出讓用地的被征收房屋，另外對被征收人給予房屋補(bǔ)償費(fèi)3%的補(bǔ)償。

五、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)與住房保障

（一）被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，在房屋征收補(bǔ)償方案和房屋征收公告規(guī)定的期限內(nèi)配合勘測、簽訂協(xié)議和搬遷的，按照房屋補(bǔ)償費(fèi)的20%對被征收人給予獎(jiǎng)勵(lì)；在規(guī)定期限內(nèi)不配合征收搬遷的，不予獎(jiǎng)勵(lì)。

（二）在房屋征收補(bǔ)償安置過程中，對于經(jīng)濟(jì)、住房等特別困難的動(dòng)遷戶，需要住房保障的，由被征收人向市房屋征收管理局提出書面申請，按照《陜西省國有土地上房屋征收住房保障辦法》規(guī)定，按程序?qū)徍撕?，對符合住房保障條件的，由市房屋征收管理局書面通知住房保障主管部門對其給予住房保障。

（三）因房屋征收造成被征收人搬遷，被征收人要求在居住地落戶、子女就近入學(xué)的，公安、教育等部門應(yīng)當(dāng)給予優(yōu)先辦理。

六、附則

（一）本指導(dǎo)意見自2020年7月15日起施行，2025年7月14日廢止。

（二）本指導(dǎo)意見印發(fā)前已啟動(dòng)實(shí)施的征收項(xiàng)目，繼續(xù)按照該項(xiàng)目《房屋征收補(bǔ)償方案》和原有規(guī)定執(zhí)行。

（三）各縣（市、區(qū)）人民政府及房屋征收部門結(jié)合本縣（市、區(qū)）實(shí)際情況，可參照本《指導(dǎo)意見》執(zhí)行。

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