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《廈門市人民政府關于印發(fā)加強農村村民住宅建設管理意見的通知》
廈府〔2019〕267號
各區(qū)人民政府，市直各委、辦、局：
現將《關于加強農村村民住宅建設管理的意見》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。各區(qū)政府應結合轄區(qū)實際制定實施細則，確保管理規(guī)范有序。
廈門市人民政府
2019年9月9日
關于加強農村村民住宅建設管理的意見
為貫徹落實鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，進一步加強全市農村村民住宅建設管理，保障農民合法權益，促進村莊建設發(fā)展與城市化有機融合，打造具有地域特色、生態(tài)宜居的現代化美麗鄉(xiāng)村，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等有關規(guī)定，制定本意見。
一、農村村民住宅建設管理原則
（一）規(guī)劃管控原則
農村村民住宅建設審批必須以國土空間總體規(guī)劃、村莊空間布局規(guī)劃和村莊建設規(guī)劃為依據，按照“先規(guī)劃、后審批、再建設”的原則審批農村村民住宅，對確需選址位于國土空間總體規(guī)劃或村莊建設規(guī)劃確定的建設用地范圍外的農村村民住宅用地，應組織論證，依法申請規(guī)劃調整。要強化村莊規(guī)劃引領，統籌村莊規(guī)劃管理，加強村莊風貌管控，引領形成地方特色。村莊規(guī)劃審查要重點審查村莊建筑風貌、村莊管控邊界。
（二）節(jié)約集約原則
農村村民住宅建設應符合節(jié)約集約、合理利用土地的要求，優(yōu)先利用舊宅基地、空閑地和未利用地，從嚴控制占用耕地，禁止占用永久基本農田。鼓勵有條件的地區(qū)逐步推廣公寓式村民住宅小區(qū)、集中聯建住宅等統建模式。各區(qū)要創(chuàng)造條件通過保障性住房、提前安置等方式解決農村村民住宅合理需求。
（三）分類審批原則
農村村民住宅建設實行區(qū)域分類管控制度，市資源規(guī)劃局編制《村莊空間布局規(guī)劃》，合理劃定農村村民住宅禁建、限建和適建村莊。在不同管控區(qū)域實行差別化管理制度，以公寓式村民住宅小區(qū)、保障性住房、提前安置、集中聯建住宅、獨立建房、翻改建等多種方式解決農村村民住房需求。
（四）公平公正原則
各區(qū)要建立村民住房評分輪候制度，由鎮(zhèn)政府（街道辦）引導，成立村民評分輪候小組，對各村（居）的住房困難問題進行專項調查摸底，根據村民住房情況，優(yōu)先照顧貧困戶、殘疾人等人員需求，進行綜合評分，并按評分結果輪候安排宅基地或村民公寓。對因遭受各種重大變故、家庭經濟困難，申請住房救助的家庭，由各區(qū)政府加大補助力度，優(yōu)先安排解決。
（五）安全第一原則
農村村民住宅建設選址應符合生態(tài)保護紅線和水土保持、地質災害防治等要求，不得涉及一級水源保護區(qū)、一級二級保護林地及沿海防護林基干林帶、自然保護區(qū)等環(huán)境敏感區(qū)，應避開地質復雜、地基承載力差、地勢低洼不易排澇以及易受風口、滑坡、雷電和洪水侵襲等自然災害影響的地段。
二、強化協同管理，明確職責分工
區(qū)政府負責本行政區(qū)域農村村民住宅建設管理工作，督促解決農村村民建房各類問題，切實加強農村村民建房管理工作；負責農村村莊規(guī)劃審批、農村村民住宅建設用地審批；負責對各鎮(zhèn)政府（街道辦）、村（居）委會住宅建設管理相關部門的監(jiān)督管理。區(qū)政府要針對部分農村村民的住房困難問題，采取有效措施，切實發(fā)揮鎮(zhèn)政府（街道辦）、村（居）委會在解決農村村民住房困難問題上的主導作用；區(qū)政府要建立健全農村村民住宅建設審批共同監(jiān)督管理制度，可根據本區(qū)實際情況出臺實施細則，明確農村村民住宅報批程序及流程。
鎮(zhèn)政府（街道辦）負責本行政區(qū)域內村莊規(guī)劃編制及農村村民建房申請的審核、報批；負責履行市資源規(guī)劃局委托的新建、擴建和翻改建農村村民住宅《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》發(fā)放等相關工作；負責宅基地調查摸底、建立宅基地檔案；負責農村宅基地批后監(jiān)管工作，對未按批準文書建設的，應責令整改糾正，屬非法占地、違法建房的應依法嚴肅查處；負責建立掛村領導和工作人員、村兩委干部農房建設安全巡查制度，做到“四到場”，發(fā)現問題及時告知農戶，對存在違反農房質量安全強制性技術規(guī)范的予以勸導或制止；負責宅基地糾紛調處及其他日常監(jiān)督管理等工作。
村（居）委會履行巡查、報告、勸阻責任，發(fā)揮村莊建設協管員作用，安全問題及時發(fā)現、及時勸阻、及時上報，將農村村民建房安全質量納入村莊治理范圍。村（居）委會通過制定村規(guī)民約、成立農村村民建房理事會等方式，強化村莊治理。
市資源規(guī)劃局負責國土空間規(guī)劃管理、指導村莊建設規(guī)劃審查、農轉用審查報批、農村村民住宅用地管理、農村村民住宅不動產登記等工作，制定《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》核發(fā)細則，指導各區(qū)開展審批工作。市建設局負責組織編制村鎮(zhèn)住宅建設通用圖則、指導住宅建設單體設計和推廣等工作，開展村鎮(zhèn)建設業(yè)務骨干和農村建筑工匠培訓。市住房局負責農村村民申請家庭保障性住房（本《意見》指保障性租賃房和保障性商品房）申請資格審核和配租、配售管理。市、區(qū)文旅局負責指導屬于文物類農村村民住宅保護和管理。市執(zhí)法局和區(qū)城管局負責依法查處非法占地違法建房行為。
各職能部門、區(qū)政府、鎮(zhèn)政府（街道辦）、村（居）委會各司其職、形成合力，強化農村村民住宅建設管理，建立健全疏堵結合機制。對農村住宅建設管控不力造成新增“兩違”，將按照《廈門市治理新增兩違責任追究暫行辦法》（廈委辦發(fā)〔2018〕７號）予以問責。
三、分區(qū)管控農村村民住宅建設
依據《廈門市村莊空間布局規(guī)劃》劃定的農村村民住宅禁建、限建、適建村莊，實行區(qū)域分類管控、分類審批。各區(qū)政府應定期對村莊空間布局規(guī)劃實施進行評估，并適時提出調整禁建區(qū)、限建區(qū)、適建區(qū)范圍的意見和建議，提交市政府研究。
（一）禁建區(qū)
禁建區(qū)指依據《廈門市村莊空間布局規(guī)劃》劃入禁建的村莊范圍。
禁建區(qū)內不再審批新建農村村民住宅。禁建區(qū)內經鑒定屬于D級危房，對列入近期拆遷計劃的，或位于國家級風景名勝區(qū)內的雖未列入近期拆遷計劃但屬于權屬清晰的，實行提前安置；未列入近期拆遷計劃且權屬清晰的，對除了國家級風景名勝區(qū)以外的其他區(qū)域可實行翻改建，由區(qū)政府嚴格限定翻改建條件和程序。需整村搬遷的，按照搬遷改造規(guī)劃實施安置。禁建區(qū)內符合“一戶一宅”的，由區(qū)政府通過提前安置或保障性住房等方式合理解決村民住房需求。
對于禁建區(qū)內D級危房，確無安置房源或依本《意見》無法解決其住房困難等特殊情況的，由區(qū)政府常務會研究，通過“一事一議”的方式解決村民合理的住房需求。
（二）限建區(qū)
限建區(qū)指依據《廈門市村莊空間布局規(guī)劃》劃入限建的村莊范圍。
限建區(qū)內不再審批新增建設用地用于農村村民住宅建設，允許利用舊宅基地翻改建和盤活利用存量土地，或通過建設公寓式村民住宅小區(qū)保障村民住房需求。無房戶、住房困難戶若符合保障性住房申請條件的，可通過申請保障性住房等方式解決住房需求。
（三）適建區(qū)
適建區(qū)指《廈門市村莊空間布局規(guī)劃》中除禁建和限建以外的其它區(qū)域。
適建區(qū)內可申請新建農村村民住宅和舊房翻改建。適建區(qū)內利用村莊內部舊宅基地、零星空閑地新建農村村民住宅，以及受地形等特殊因素制約的山區(qū)村莊可以申請村民獨立建房；新增成片農村村民住宅實行“統一規(guī)劃、統一配套、統一分配”方式集中聯合建設；城鎮(zhèn)化水平較高、宅基地供需矛盾突出的村莊，鼓勵集中建設公寓式村民住宅小區(qū)，增加村民住宅有效供給；符合保障性住房申請條件的村民可根據個人意愿申請保障性住房。
四、農村村民住房需求保障方式
（一）公寓式村民住宅小區(qū)
限建區(qū)、適建區(qū)內城鎮(zhèn)化水平較高、宅基地供需矛盾較為突出的鎮(zhèn)政府（街道辦）或村（居）委會牽頭組織集中村民承包地，組織村民使用集體土地按照“統一規(guī)劃、統一建設、統一分配、統一管理”的方式建造中高層村民住宅小區(qū)，也可委托企業(yè)代為收地、代理建設。對于承包地被集中的村民，村（居）委會應按征地補償標準給予補償。
區(qū)政府應主動解決建設過程中的問題，協調各職能部門依法辦理項目備案手續(xù)、核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》、辦理農用地轉用和供地手續(xù)、負責工程質量安全監(jiān)管工作，應協調金融機構通過抵押融資的方式解決困難村民的資金問題。
公寓式村民住宅小區(qū)建設原則上由區(qū)政府承擔建設單位管理費、設計費、工程建設監(jiān)理費等二類工程建設費用，由村（居）委會承擔養(yǎng)老服務站、文化活動室、衛(wèi)生所等社區(qū)配套用房建設費用，由村民自行承擔主體工程、室外工程、設備工程等建安工程費用。
公寓式村民住宅的分配參照宅基地審批方式，根據實際的戶型及面積統一組合分配，每個家庭戶合計享受建筑面積不超過270平方米。村（居）委會、鎮(zhèn)政府（街道辦）、建設、資源規(guī)劃部門按職能審核，公安機關協助做好戶籍管理，資源規(guī)劃部門做好不動產登記。
（二）保障性住房
按照廈門市保障性住房的有關規(guī)定，符合申請條件的農村村民可以申請保障性租賃房或保障性商品房。享受保障性住房的村民不得再申請宅基地，但仍享有其他農村集體經濟組織成員的權利。
1.保障性租賃房
申請保障性租賃房的農村村民應同時符合以下基本條件：
（1）申請家庭成員中至少有2人具有本市戶籍，且其中1人應當在申請之日前取得本市戶籍滿3年。
（2）申請家庭成員在本市無住房或者申請家庭的人均住房建筑面積符合規(guī)定的住房困難標準。
（3）經宅基地主管部門認定符合宅基地申請條件的。
（4）申請家庭在申請之日前3個自然年度家庭收入的平均值和上一自然年度家庭收入均符合規(guī)定的標準。
（5）申請家庭資產符合規(guī)定的標準。
申請之日前已被民政部門確認為最低生活保障家庭、分散供養(yǎng)的特困人員，且符合前款1-3項規(guī)定條件的，可以申請保障性租賃房。
2.保障性商品房
申請保障性商品房的農村村民家庭應當在本市無住房且同時符合以下基本條件：
（1）申請家庭成員至少有2人取得本市戶籍，且至少有1人取得本市戶籍滿3年。單身農村村民年滿35周歲且取得本市戶籍滿3年，可以以個人名義申請購買保障性商品房。
（2）經宅基地主管部門認定符合宅基地申請條件的。
（三）提前安置
為解決村（居）民住房困難問題，各區(qū)可根據本區(qū)實際在禁建區(qū)、限建區(qū)實行提前安置。
經批準提前安置的申請戶應自行拆除危房并將原不動產權證書交由資源規(guī)劃部門注銷，宅基地交由鎮(zhèn)政府（街道辦）收回，所收回土地可用于臨時綠化美化或臨時公共設施建設，由村（居）委會代鎮(zhèn)政府（街道辦）統一管理。提前安置房參照拆遷安置房產權性質及模式辦理不動產登記，所在自然村完成整村征地拆遷或取得房源8年后方可上市交易。已享受提前安置政策的村民不再列入拆遷安置范圍，不得再申請宅基地，但可以繼續(xù)享有其他農村集體經濟組織成員的權利。提前安置細則由各區(qū)政府自行制定。
（四）集中聯建住宅
為提高土地節(jié)約集約利用水平，避免村民建房見縫插針、雜亂無章的情況，適建區(qū)內新增集中成片農村住宅，由鎮(zhèn)政府（街道辦）或村（居）委會組織村民使用集體土地，按照“統一規(guī)劃、統一配套、統一分配”的模式集中聯合建設住宅。
鎮(zhèn)政府（街道辦）或村（居）委會應每年依據村莊建設規(guī)劃和村民住房需求，在村莊規(guī)劃區(qū)內選取擬建設地塊，組織集中村民承包地，按適度實用的原則做好場地平整、給排水、供電、道路等基礎配套工程后，以有償使用方式統一安排宅基地，統一建設風格。對于承包地被村（居）委會集中使用的村民，村（居）委會應按征地補償標準給予補償?；A配套工程可按村級工程的相關要求組織實施。
（五）獨立建房、翻改建
獨立建房、翻改建指按照傳統模式利用宅基地獨棟獨戶建設農村村民住宅。
村民新申請宅基地的，必須符合“一戶一宅”等申請條件。新建村民住宅的宅基地面積應控制在90平方米以內，層數控制在3層以內，建筑面積控制在270平方米以內；對因宅基地面積受限，新批宅基地面積小于80平方米的，層數控制在4層以內，建筑面積控制在300平方米以內；對家庭人口超過6人、人均建筑面積不足50平方米、無法取得新增宅基地的家庭，在承諾分戶后不再申請新增宅基地、且符合村莊規(guī)劃的前提下，允許其分戶后可利用舊宅基地拼戶翻改建成單元式住宅，宅基地面積應控制在100平方米以內，層數控制在4層以內，分戶后每戶住宅建筑面積控制在200平方米以內，人均建筑面積控制在50平方米以內。村民建房應當委托有資質的設計單位或者具備注冊執(zhí)業(yè)資格的設計人員設計，或者選用省、市、區(qū)建設主管部門編印的村鎮(zhèn)住宅建設通用圖集。
新建農村村民住宅應當符合本市相關規(guī)劃要求，包括：1.設置坡屋頂，坡屋頂投影面積不少于建筑占地面積的70%；坡屋頂起坡點不得高于頂層屋面0.5米，坡屋頂高度不得高于2.2米。坡屋頂不計入建筑層數、不計算建筑面積。2.建筑外立面應同步裝修，不能為裸房，因經濟受限的應采用涂料、水泥砂漿等進行基本裝修，建筑風格樣式應體現地方特色。3.底層允許建設架空層作為停車位或其他使用空間，層高不得高于2.2米，不計入建筑層數、不計算建筑面積。嚴禁以任何方式變相增加層高。對批建3層的農村住宅總高度應控制在14米以內（按坡屋頂最高點位置，下同），未設置架空層的，總高度應控制在11.8米以內。對批建4層的農村住宅，總高度應控制在17米以內，未設置架空層的，總高度應控制在14.8米以內。
五、完善舊宅基地的收回與處置
（一）宅基地退出方式
1.無償退出。申請公寓式村民住宅和異地新建的住房困難戶或危房戶，必須無償退出舊宅基地，原不動產權證書應交由資源規(guī)劃部門收回注銷。
2.有償退出。鼓勵農村村民本著自愿原則退出舊宅基地，按照市場評估價由區(qū)政府給予適當補償。
3.有償轉讓。允許村民在滿足自身住房需求的前提下，將原宅基地使用權，有償轉讓給本集體經濟組織的其他有宅基地申請資格的村民，轉讓后不得再申請宅基地和保障性住房。
鼓勵依法通過流轉、征收等方式取得屬于文物建筑的農民房屋及其宅基地使用權。
（二）舊宅基地使用
在生態(tài)保護紅線范圍內退出的舊宅基地應恢復為生態(tài)用地，由村集體統一管理。已發(fā)布房屋征收公告（或拆遷公告）的用地范圍內退出的舊宅基地應納入項目管理。
限建區(qū)、適建區(qū)內退出的舊宅基地可用于農村公共配套設施建設、臨時綠化等。
在符合規(guī)劃的前提下，鼓勵村（居）委會整合退出的宅基地有償提供給村民用于村民住宅建設。島外的休閑農業(yè)示范點，鼓勵農村集體經濟組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地，按照規(guī)劃要求和用地標準，改造建設民宿體驗、餐飲服務、養(yǎng)老、農產品展銷等休閑農業(yè)和鄉(xiāng)村旅游服務設施，以及公共配套服務設施。
鎮(zhèn)政府（街道辦）應組織各村（居）委會做好舊宅基地收回工作。拆除舊建筑物的補償問題由各村（居）根據實際情況，按照“一村一案”的方式制定方案，報鎮(zhèn)政府（街道辦）審批后執(zhí)行。
六、強化保障措施，促進政策落實
（一）做好資金保障
村級財政比較困難的村（居），因集中村民承包地、場地平整、給排水、電、道路等基礎配套工程建設需要，可向鎮(zhèn)政府（街道辦）申請墊付周轉資金。周轉資金由區(qū)財政根據試點項目需要安排給鎮(zhèn)政府（街道辦），區(qū)財政也可向市財政申請借款，由區(qū)財政統借統還；全面推行后所需資金另行安排。對村級財政困難或推進效果好的村（居），市、區(qū)政府可給予適當補助或獎勵。
（二）建立信息共享機制
由區(qū)政府負責，各鎮(zhèn)政府（街道辦）配合，依托農村村民住宅建設審批管理信息系統，建立審批信息共享機制，實現村民住宅建設申請審批情況、申請保障性住房情況、享受貨幣安置補償等信息共享，確保農村村民住房需求保障準確到位。
（三）加強宣傳引導
各有關部門要加強督導調研，及時協調解決出現的問題。各區(qū)、鎮(zhèn)政府（街道辦）要充分利用報紙、網絡、電視等媒體，引導廣大群眾積極參與，積極發(fā)揮其主體作用，形成全社會支持配合的良好氛圍。
（四）嚴格監(jiān)督檢查
各級政府和相關部門應嚴格按職責要求和規(guī)定時限落實審查責任，對弄虛作假、失職瀆職或推諉扯皮的，將依法追究責任。對不認真履行審查和報批職責的村（居）委會，由區(qū)、鎮(zhèn)政府責令限期整改。各級政府和相關部門應按照土地管理共同責任機制要求，形成執(zhí)法監(jiān)管合力，共同遏制非法占地違法建房行為，切實保護農民和集體的合法權益。
（五）強化安全質量管理
農村村民住宅建設一定規(guī)模以上（4層及4層以上或者集中統建的），應由具備相應資質的施工企業(yè)承接施工，對集中統建的農村住房項目應依法辦理相關建設手續(xù)，其質量安全管理由區(qū)建設主管部門負責納入工程質量安全監(jiān)督體系；一定規(guī)模以下的可由建房村民自行選擇農村建筑工匠或具備相應資質的施工企業(yè)承接施工，其質量安全管理由鎮(zhèn)政府（街道辦）負責。農村住宅施工質量和安全由建房村民和參與建設各方共同負責。參與農房建設的勘察、設計、施工、監(jiān)理單位和建筑工匠依法對工程質量和施工安全承擔相應法律責任。建房村民委托建筑工匠進行建房的，必須簽訂建房合同，明確質量安全責任、質量保證期限和雙方的權利義務。建立工傷保險制度，推行購買工傷保險。
本意見自發(fā)布之日起施行，有效期5年。
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