杭政辦〔2017〕4號《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案的通知》

杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案的通知







杭政辦〔2017〕4號

杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)

杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場

試點工作方案的通知

杭政辦〔2017〕4號

各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各部門、各直屬單位：

《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

杭州市人民政府辦公廳 

2017年8月29日   

杭州市加快培育和發(fā)展

住房租賃市場試點工作方案

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），加快培育和發(fā)展我市住房租賃市場，構(gòu)建購租并舉的住房制度，實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居，特制定本試點工作方案。

一、總體要求

（一）指導思想。

全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會以及中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市工作會議精神，落實國務(wù)院和省委、省政府關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，建立健全住房租賃體系，支持住房租賃消費，引導居民轉(zhuǎn)變住房消費觀念，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

（二）基本目標。

到2020年年底，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，市場規(guī)則明晰、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，便民高效、規(guī)范有序、體制順暢的住房租賃監(jiān)管服務(wù)體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。

二、工作措施

（一）增加租賃住房供應(yīng)。

未來3年，新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。

1.加大公共租賃住房供應(yīng)力度。加大公共租賃住房建設(shè)力度，未來5年公共租賃住房保有總量不少于8萬套。進一步完善公共租賃住房的公共配套，優(yōu)化空間布局。主城區(qū)（指上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、杭州之江度假區(qū)、大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)）商品住宅項目用地配建公共租賃住房比例不低于總建筑面積的10%，蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽區(qū)配建比例不低于5%。（牽頭單位：市住保房管局）

2.增加租賃住房用地有效供應(yīng)。將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計劃。在住宅用地供地中，結(jié)合城西科創(chuàng)大走廊、城東智造大走廊、錢塘江金融港灣等產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人才引進的需要，確定一定比例作為人才專項租賃住房用地。2017年9月底前，推出人才專項租賃住房用地試點。對以招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價率超過一定比例后，由競價轉(zhuǎn)為競自持商品房屋面積。出臺《杭州市企業(yè)自持商品房屋租賃管理實施細則》，確保自持商品房屋全部公開對外租賃，不得“以租代售”或通過其他方式變相銷售，形成租賃住房有效供應(yīng)。（牽頭單位：市國土資源局、市住保房管局）

3.盤活存量土地、用房。探索村集體10%留用地上建設(shè)租賃住房。市區(qū)國有住房租賃企業(yè)可參與集體建設(shè)用地的租賃住房建設(shè)。村集體10%留用地以及存量工業(yè)、商業(yè)辦公用地、用房新（改）建為租賃住房的，各區(qū)應(yīng)根據(jù)“因地制宜、有序開展”的原則，制定試點工作方案，并報市政府批準后執(zhí)行。新（改）建項目完成后，住房租賃企業(yè)要按照相關(guān)規(guī)定進行驗收，驗收合格后，方可對外出租。新（改）建租賃住房土地使用年限不變，只租不售，用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。（牽頭單位：市住保房管局、市國土資源局、市建委）

4.允許成套住房按間出租。允許現(xiàn)有成套住房以原設(shè)計的房間為最小單位對外出租。住房租賃企業(yè)可將符合條件的客廳（起居室）按規(guī)定改造成一間房間單獨出租。出租的每個房間人均租住使用面積不得低于4平方米，餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過廳、過道、貯藏室、地下室、半地下室等不得出租供人員居住。禁止出租人、住房租賃企業(yè)將原設(shè)計的房間再次分割改造對外出租。（牽頭單位：市公安局、市住保房管局）

5.鼓勵和規(guī)范個人出租閑置房源。支持有條件的居民出租房屋，個人出租房屋實行免費登記備案制度。鼓勵住房產(chǎn)權(quán)人與住房租賃企業(yè)簽訂委托合同，建立長期穩(wěn)定的合同關(guān)系，由住房租賃企業(yè)作為出租人出租房屋。推行全市統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，引導租賃雙方使用規(guī)范化的租賃合同，明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)。（牽頭單位：市住保房管局）

（二）培育住房租賃市場供應(yīng)主體。

6.扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U。充分發(fā)揮國有企業(yè)帶動引領(lǐng)示范作用，支持國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務(wù)。市級層面發(fā)展2家國有企業(yè)開展規(guī)模化住房租賃業(yè)務(wù)，區(qū)級層面由各區(qū)政府（管委會）確定至少1家國有企業(yè)開展規(guī)模化住房租賃試點。（牽頭單位：市國資委、市住保房管局）

7.扶持發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè)。鼓勵民營住房租賃企業(yè)發(fā)展，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。鼓勵有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用于市場租賃。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場。選擇15家左右具有一定規(guī)模、品牌的住房租賃企業(yè)作為專業(yè)化住房租賃試點企業(yè)，制定支持政策，進行重點培育引導。在住房租賃過程中，作為住房出租人的租賃企業(yè)應(yīng)當依法履行承租人員信息報送義務(wù)和出租房屋安全管理職責。（牽頭單位：市住保房管局、市公安局）

8.規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)。充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)。加強中介從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓，不斷提高從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，促進中介機構(gòu)依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易。（牽頭單位：市住保房管局）

9.鼓勵和規(guī)范個人出租住房。落實個人出租住房優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規(guī)范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構(gòu)出租住房。（牽頭單位：市住保房管局）

（三）鼓勵住房租賃消費。

10.符合條件的承租人子女可享有就近入學等公共服務(wù)權(quán)益。承租人依法辦理《浙江省居住證》后，其子女入學按照《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)流動人口隨遷子女在杭州市區(qū)接受學前教育和義務(wù)教育管理辦法（試行）的通知》（杭政辦函〔2017〕77號）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在杭州市居住證積分管理中，對租賃住房達到一定年限的，實行“租購同分”。（牽頭單位：市教育局、市公安局）

11.加大住房公積金對租賃住房的支持力度。承租人符合住房公積金租房提取規(guī)定，承租納入住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺管理的房屋的，住房公積金提取額度可在現(xiàn)有每人每月1000元的基礎(chǔ)上逐步提高；承租專業(yè)化住房租賃試點企業(yè)房屋的，可參照公共租賃住房承租人提取住房公積金的標準執(zhí)行。支持住房公積金按月轉(zhuǎn)賬支付房租。（牽頭單位：杭州公積金中心）

12.逐步加大貨幣住房保障政策實施力度。完善公共租賃住房貨幣補貼制度，建立與市場聯(lián)動的貨幣補貼調(diào)整機制，實行實物配租與貨幣補貼并舉的保障模式。擴大公共租賃住房貨幣補貼覆蓋面，將新就業(yè)大學生和青年醫(yī)生、青年教師等杭州經(jīng)濟社會發(fā)展所需的專業(yè)技術(shù)人員納入貨幣補貼保障范圍，形成多層次住房保障體系。（牽頭單位：市住保房管局）

（四）加大政策支持力度。

13.落實稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實營改增關(guān)于住房租賃有關(guān)政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年年底前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃居間代理服務(wù)的，適用6%的增值稅稅率。對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅。對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。明確涉及配建租賃住房、企業(yè)自持商品房屋項目的土地增值稅結(jié)算操作辦法。（牽頭單位：市國稅局、市地稅局）

14.提供金融支持。鼓勵金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，對住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。金融管理部門要積極支持住房租賃企業(yè)開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，吸引社會化投資，多渠道籌集資金。（牽頭單位：市金融辦）

15.建立住房租賃企業(yè)獎勵專項資金。未來3年，市本級財政安排1億元資金，專項用于獎勵扶持住房租賃行業(yè)中的優(yōu)秀企業(yè)，引導、培育和規(guī)范住房租賃市場健康發(fā)展。（牽頭單位：市財政局）

（五）加強住房租賃市場監(jiān)管。

16.建立健全管理體制機制。建立市、區(qū)、街道（鎮(zhèn)）三級政府租賃住房管理體系。市住保房管局設(shè)立專門的住房租賃管理機構(gòu)，加強對住房租賃市場的監(jiān)測和管理；市級相關(guān)部門要根據(jù)各自職責落實責任。各區(qū)政府（管委會）是屬地范圍內(nèi)住房租賃市場管理責任主體，負責協(xié)調(diào)處理屬地范圍內(nèi)住房租賃相關(guān)事務(wù)和糾紛，督促租賃當事人遵守住房租賃管理有關(guān)規(guī)定，做好政策法規(guī)和房屋使用安全知識宣傳，加強對住房租賃情況的日常檢查。街道（鎮(zhèn)）按照規(guī)定職責負責本轄區(qū)內(nèi)住房租賃市場管理的具體事務(wù)，以及協(xié)調(diào)化解矛盾和協(xié)助監(jiān)督等工作。同時，依托我市原有的綜治工作平臺、市場監(jiān)管平臺、綜合執(zhí)法平臺、便民服務(wù)平臺等“四平臺”，充分發(fā)揮居民委員會和村民委員會等基層組織的作用，將住房租賃管理和服務(wù)的重心下移，實行住房租賃網(wǎng)格化管理，網(wǎng)格員要做好住房租賃信息采集、日常巡查、綜合管理等工作。

各區(qū)政府（管委會）、市級相關(guān)部門要加強對住房租賃市場的監(jiān)督檢查，對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒，對違法違規(guī)出租行為依法予以嚴厲打擊，維護住房租賃市場健康有序發(fā)展。[牽頭單位：市編委辦、市住保房管局，各區(qū)政府（管委會）]

17.進一步完善住房租賃規(guī)章制度。嚴格落實《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，進一步完善我市住房租賃管理的有關(guān)規(guī)定。研究起草《杭州市住房租賃管理條例》，規(guī)范市場租賃和公共租賃住房的租賃行為，加強承租人的合法權(quán)益保護，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系。（牽頭單位：市住保房管局、市法制辦）

18.搭建高效、便民的“互聯(lián)網(wǎng)+租賃”監(jiān)管服務(wù)平臺。將長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持租賃住房、中介居間代理房源、個人出租房源等納入服務(wù)平臺監(jiān)管；通過房源委托合同網(wǎng)上簽約、房源核驗、房源信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)上簽約備案等措施，實現(xiàn)住房租賃交易全流程監(jiān)管；強化住房租賃信用管理，定期公布住房租賃經(jīng)營主體信用等信息；推進部門間信息共享，為住房租賃經(jīng)營主體、出租人、承租人提供網(wǎng)上“一站式”服務(wù)。（牽頭單位：市住保房管局）

19.充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用。指導租賃企業(yè)成立住房租賃行業(yè)協(xié)會，引導社會力量參與房屋租賃日常管理。指導住房租賃行業(yè)協(xié)會制定、完善住房租賃行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為準則，強化行業(yè)自律管理。督促指導作為住房出租人的住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)及時采集、上報租賃房屋、租賃人員等信息。（牽頭單位：市住保房管局、市民政局）

三、保障措施

（一）提高思想認識，加強組織領(lǐng)導。

培育和發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，是完善住房供應(yīng)體系、實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的重要舉措。各區(qū)政府（管委會）、市級相關(guān)部門要提高認識，切實增強責任感和緊迫感；加強組織領(lǐng)導，落實管理經(jīng)費、組織和人員，健全工作機制，促進住房租賃市場健康發(fā)展。

（二）明確職責分工，落實屬地責任。

各區(qū)政府（管委會）作為本區(qū)域內(nèi)培育和發(fā)展住房租賃市場的責任主體，要加強本區(qū)域內(nèi)住房租賃市場管理，建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體系，明確職責分工；充分發(fā)揮街道、鎮(zhèn)等基層組織作用，落實住房租賃網(wǎng)格化管理，實現(xiàn)住房租賃管理服務(wù)的全覆蓋。

（三）加強考核責任，落實試點工作。

建立培育和發(fā)展住房租賃市場工作目標責任考核體系，對各區(qū)政府（管委會）、市級相關(guān)部門落實政策措施的情況開展專項督查，適時通報督查結(jié)果。

（四）做好宣傳引導，營造良好氛圍。

各區(qū)政府（管委會）、市級相關(guān)部門要高度重視發(fā)展住房租賃市場的宣傳工作，積極采取多種措施，利用電視、網(wǎng)絡(luò)、報刊等媒體做好宣傳引導，正確引導居民住房消費，營造良好的輿論環(huán)境。

本方案自發(fā)布之日起施行，由市住保房管局負責牽頭組織實施。

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