市政辦發(fā)〔2017〕82號《西安市人民政府辦公廳關于轉發(fā)國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交維修改造標準的通知》

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《西安市人民政府辦公廳關于轉發(fā)國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交維修改造標準的通知》

市政辦發(fā)〔2017〕82號

各區(qū)、縣人民政府，市人民政府各工作部門、各直屬機構：

市國資委制定的《國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交維修改造標準》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

西安市人民政府辦公廳

2017年8月25日

國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交維修改造標準

(市國資委)

為貫徹執(zhí)行《國務院辦公廳轉發(fā)國務院國資委和財政部關于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導意見的通知》(國辦發(fā)〔2016〕45號)和《省政府辦公廳轉發(fā)省國資委、省財政廳關于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作實施意見的通知》(陜政辦發(fā)〔2017〕2號)、《市政府辦公廳關于印發(fā)國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作方案的通知》(市政辦發(fā)〔2017〕48號)有關要求，切實做好我市“三供一業(yè)”分離移交工作，結合相關國家標準和西安市實際，制定本標準。

一、主要依據(jù)

(一)住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部《關于推進北方采暖地區(qū)既有居住建筑供熱計量及節(jié)能改造工作的實施意見》(建科〔2008〕95號)

(二)財政部《關于印發(fā)〈關于推進北方采暖地區(qū)既有居住建筑供熱計量及節(jié)能改造獎勵資金管理暫行辦法〉的通知》(財建〔2007〕957號)

(三)住房和城鄉(xiāng)建設部《關于印發(fā)〈北方采暖地區(qū)既有居住建筑供熱計量及節(jié)能改造技術導則〉(試行)的通知》(建科〔2008〕126號)

(四)住房和城鄉(xiāng)建設部《物業(yè)承接查驗辦法》(建房〔2010〕165號)

(五)國家電網(wǎng)公司《關于印發(fā)國有企業(yè)職工家屬區(qū)供電設施接收工作方案的通知》(國家電網(wǎng)營銷〔2016〕736號)

(六)《陜西省燃氣管理條例》

(七)《陜西省安全生產(chǎn)條例》

(八)《陜西省特種設備安全監(jiān)察條例》

(九)《陜西省建設工程質量管理條例》

(十)西安市城區(qū)居民用水階梯價格制度改革工作協(xié)調(diào)小組下發(fā)的《關于開展西安市居民生活飲用水二次供水設施移交接收工作的安排意見》(市階梯水價辦發(fā)〔2016〕1號)

(十一)《關于開展西安市自來水戶表集中改造工作的意見》(市階梯水價辦發(fā)〔2016〕2號)

(十二)《西安市城市集中供熱管理條例》

(十三)《西安市物業(yè)管理條例》

(十四)西安市人民政府辦公廳《關于印發(fā)西安市老舊住宅小區(qū)更新完善工程實施方案的通知》(市政辦函〔2015〕59號)

二、指導原則

(一)堅持維修為主、改造為輔，做到技術合理、經(jīng)濟合算、運行可靠，按不低于我市基礎設施的平均水平實施維修改造，保證維修改造后的設備設施符合現(xiàn)行標準、正常運行。

(二)維修改造基本結束后，埋鋪管道路基應當全面恢復，垃圾外運完畢，切實達到工完料盡場地清，不得出現(xiàn)爛尾工程。

(三)維修改造要與我市“四改兩拆”、“拆墻透綠”、棚戶區(qū)改造以及老舊小區(qū)提升改造等工作相結合，參照《市建委市財政局關于進一步加強和深化老舊住宅小區(qū)綜合提升改造工作的通知》(市建發(fā)〔2016〕7號)實施，達到和諧、宜居、安全、物業(yè)服務規(guī)范的基礎設施標準。

三、維修改造標準

(一)供水維修改造標準。

1.改造原則

認真貫徹國務院辦公廳關于“三供一業(yè)”分離移交改造工作的方針和政策，符合國家的有關法律、法規(guī)、規(guī)范、標準。

維修改造應參照《西安市國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”供水設施設備維修改造技術標準》執(zhí)行。

2.改造范圍

由市政供水管道的接入點起，到居民每戶供水計量表。

由自備井供水的家屬區(qū)，可接入市政供水系統(tǒng)的，自市政供水接入點起，至居民每戶供水計量表。

3.維修改造目標及內(nèi)容

目標：供水水質安全、做到一戶一表，分戶計量，查表收費。

維修改造內(nèi)容：泵站維修改造、庭院管網(wǎng)維修改造、樓內(nèi)立管維修改造、入戶支管維修改造、水表維修改造、完善自控、安防和水質監(jiān)控系統(tǒng)。

4.維修改造費用

一戶一表、供水管網(wǎng)、泵站等維修改造費用根據(jù)不同家屬區(qū)狀況，維修改造內(nèi)容差異較大，最終費用以實際工作量編制施工結算為準。

5.供水管線

(1)供水管網(wǎng)管材應優(yōu)先選用球墨鑄鐵給水管;立管應優(yōu)先選用鋼塑復合管，樓內(nèi)與用戶連接采用PPR管材。

(2)根據(jù)水表改造要求，單元進戶管分為原位換管和樓梯間、外墻立管改造三種安裝方式。

(3)外墻立管、樓梯間立管，需增設防凍措施。

(4)給水管道安裝在便于日常管理和維修且不妨礙建筑物正常使用的位置。

(5)給水管道不得穿越配變電房、電梯機房等遇水會損壞設備和引發(fā)事故的房間，并避免在生產(chǎn)設備上方穿過。

(6)給水管道應避免穿越人防地下室。

6.水表

(1)對住宅建筑實現(xiàn)“一戶一表、分戶計量”的原則，達到精確計量、方便管理的目的，水表選擇智能水表。

(2)水表安裝應考慮其便于抄表和維護維修。水表出戶后安置位置如存在冰凍隱患，應有防凍措施。

(3)樓內(nèi)管道應設置排氣閥，在水表前應設置減壓閥，設置帶有鎖閉功能的截止閥，表后應安裝用戶操作球閥和止回閥。

7.安防及監(jiān)控系統(tǒng)

(1)二次供水系統(tǒng)應設置專門的二次供水監(jiān)控中心，監(jiān)控中心應能監(jiān)控所有二次供水設施運行狀態(tài)。

(2)泵房應配置水質在線監(jiān)測設備，監(jiān)測數(shù)據(jù)應至少包括余氯、濁度、pH值等，并應實現(xiàn)在線傳送至二次供水監(jiān)控中心。

(3)泵房應采用遠程監(jiān)控系統(tǒng)。

8.二次供水

(1)二次供水改造應充分利用市政供水管網(wǎng)壓力，在供水水量、壓力可以滿足用戶需求的條件下，撤并改造服務面積小、技術設備老舊、運行狀態(tài)較差的二次供水設施。

(2)依據(jù)市政供水管網(wǎng)條件，綜合考慮小區(qū)或建筑物類別、高度、使用標準等因素，經(jīng)技術經(jīng)濟比較后合理選擇二次供水系統(tǒng)。

(3)二次供水系統(tǒng)應具有穩(wěn)定可靠的消毒措施。

(4)二次供水系統(tǒng)應設置穩(wěn)定可靠的防倒流等防污染裝置。

(5)嚴禁二次供水管道與非飲用水管道相連接。

(6)二次供水改造系統(tǒng)的設計應滿足安全使用和節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材的要求，并應符合環(huán)保保護、施工安裝、操作管理、維修檢測等要求。

(7)泵站。合理運用現(xiàn)有泵站供水能力，以維修改造為主，以建設改造區(qū)域泵站為輔，能合并的合并，維修改造應滿足正常運行的需要。

(8)增壓設施。對設備陳舊達不到使用要求的，應進行設備更換。

(9)室內(nèi)外管線。管材材質達不到水質要求，腐蝕嚴重，附屬設施達不到使用要求的，應進行更換。

(10)泵站用電達不到獨立計量的，應予以改造。

(二)供電維修改造標準。

1.電源接入原則

(1)電源接入應優(yōu)先考慮原有電源接入點，原有電源無法滿足時按照電網(wǎng)企業(yè)精簡業(yè)擴手續(xù)提高辦電效率要求進行接入。

(2)對于高層、小高層或裝有電梯的多層住宅，應優(yōu)先考慮雙電源接入，當現(xiàn)場無條件接入雙電源時，按照電梯、消防等重要負荷的120%配備應急發(fā)電機。

2.商業(yè)、辦公等非居民負荷分離原則

(1)用電容量在100kVA以下，可由公變供電;用電容量在100kVA及以上，應由原專變進行供電。

(2)因場地原因必須拆除專變時，原專變負荷可由公變進行供電，轉移后的負荷總容量應能滿足該臺公網(wǎng)變壓器安全、穩(wěn)定、經(jīng)濟運行的要求。

3.用電改造設計標準

(1)戶型電氣設計標準：建筑面積不足90m2的，設計容量不低于4kW;建筑面積90m2—150m2的，設計容量不低于6kW;建筑面積超過150m2的，設計容量不低于8kW;公建設施、辦公用房、公用設施供電基本容量標準，參照原供電容量進行報裝，無法參照時原則不低于40W/m2或按照設備容量進行計算。

(2)居民小區(qū)電氣負荷同時系數(shù)：當小區(qū)內(nèi)住宅戶數(shù)小于等于42戶時，同時系數(shù)應為0.51;當小區(qū)內(nèi)住宅戶數(shù)在43—304戶時，同時系數(shù)應為0.38;當小區(qū)內(nèi)住宅戶數(shù)大于等于305戶時，同時系數(shù)應為0.32。

(3)住宅區(qū)變壓器容量配置應按《民用建筑電氣設計規(guī)范》同時系數(shù)法及相關運行統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，并滿足7—10年居民生活用電發(fā)展的需求。同時為考慮發(fā)展及線路敷設方便的需要，其配套的導線、母線、開關設備等按上限值并放大一級配置。

4.公變低壓配電系統(tǒng)

(1)低壓線路供電半徑應滿足線路末端電壓降≤4%，且供電半徑不應超過250m。

(2)小高層以上的住宅小區(qū)公用設施低壓線路，應與為住宅供電的低壓線路分開敷設。如在電纜豎井內(nèi)，也可采用預分支電纜及穿刺線夾，電纜截面應根據(jù)接入負荷進行選型。

(3)低、多層住宅供電低壓線路宜采用三相五線及四芯等徑截面的銅芯交聯(lián)電纜。

(4)低壓配電網(wǎng)原則實行按片區(qū)分片供電的方式，低壓網(wǎng)應有明確的供電范圍，原配電室安裝有低壓母聯(lián)開關的，低壓進線柜與母聯(lián)柜之間必須有三取二閉鎖，正常運行方式時母聯(lián)開關應在冷備用狀態(tài)，當變壓器發(fā)生故障時，可根據(jù)現(xiàn)場情況調(diào)整運行方式。

5.無功補償

無功補償遵循就地補償?shù)脑瓌t，采用智能型免維護無功自動補償裝置，具備自動過零投切、分相補償以及抑制諧波等功能。電容器安裝在配(變)電站的低壓側，經(jīng)補償后cosΦ不低于0.90。當電容器回路的高次諧波含量超過規(guī)定允許值時，應在回路中設置濾波裝置，電容器額定電壓宜選0.45kV等級。

(三)供熱維修改造標準。

供熱設備設施改造內(nèi)容主要包含用戶一次網(wǎng)支線、熱交換站、用戶二次網(wǎng)、室內(nèi)采暖系統(tǒng)及并入市政供熱管網(wǎng)等項目，改造項目概算費用指標以建筑面積為計算基礎。

1.用戶一次網(wǎng)支線(從主管網(wǎng)開口至熱交換站前)管網(wǎng)及設備存在嚴重安全隱患或達到使用壽命的予以更換或維修。

2.推進樓宇內(nèi)供熱管道單管串聯(lián)改雙管并聯(lián)，達到分戶控制，實現(xiàn)按戶收費：

(1)2007年以前建成的建筑進行分戶供暖改造，主要工作是更換管道和散熱器，實現(xiàn)分戶控制。

(2)2007年以后建成的建筑進行分戶供暖改造，主要工作是對管道和散熱器及地輻熱進行維修保養(yǎng)，實現(xiàn)分戶控制。

3.完成二次網(wǎng)及樓宇內(nèi)老舊供熱管道的改造，改造范圍界定如下：

(1)對于原有雙管并聯(lián)熱網(wǎng)系統(tǒng)的樓內(nèi)立管應實地考察，結合管道實際情況確定改造范圍。

(2)管網(wǎng)改造除考慮使用年限外，還應結合現(xiàn)場踏勘情況，對于使用環(huán)境較好，管道損壞程度較小的管網(wǎng)，滿足設計要求的管道可予以保留。

4.已經(jīng)接入市政集中供熱用戶按照本標準改造。

(四)供氣維修改造標準。

1.編制依據(jù)

依據(jù)現(xiàn)行的中省市法律法規(guī)和政策及燃氣行業(yè)相關規(guī)范和標準。

2.維修改造范圍

資產(chǎn)移交單位家屬區(qū)庭院和室內(nèi)燃氣設施，包含調(diào)壓站、調(diào)壓箱(器)、中低壓管道和附屬閥門(井)、室內(nèi)管道、閥門、流量計、燃氣表、自閉閥等設備設施。

3.維修改造標準

(1)庭院設施維修改造標準

①原庭院管道為鑄鐵材料的必須改造為鋼管或PE管，為鋼質材料的(埋地或架空)，管道防腐層評級為差劣的按照SY/T6151—1995《鋼質管道管體腐蝕損傷評價方法》進行更換。

②原庭院管道被占壓存在運行風險隱患的必須改造，拆除占壓或遷移管線或架空。

③原供氣調(diào)壓設備安全間距不足，或不符合現(xiàn)行國家標準，或老舊無法維修的必須遷移、更新改造。

④原老舊、年久失修、易失效的閥門必須改造換新。

⑤原資產(chǎn)移交單位自建并自行管理的燃氣設施，在移交原設備設施臺賬等基礎信息資料的同時，依據(jù)上述標準及現(xiàn)行規(guī)范制定維修改造方案實施改造。

(2)室內(nèi)設施維修改造標準

①室內(nèi)立管存在裝修包裹、銹蝕嚴重、安全間距不足、無法在原管位整改維修的必須改造為室外立管，減少室內(nèi)運行安全風險。室外爬墻立管根據(jù)銹蝕程度確定具體整改或更換措施。

②室內(nèi)燃氣表具使用超過五年以上(國家規(guī)程為一般不超過十年，因考慮改造周期和改造后會很快到需更換時限)進行改造更換。

③為確保戶內(nèi)供用氣安全，按照最新國家相關規(guī)范和要求，對原室內(nèi)連接灶具的自閉閥、橡膠軟管，必須徹底更新為新型絲接自閉閥和金屬軟管。

4.維修改造費用

維修改造費用中包含前期工作費、設計費、監(jiān)理費、維修改造工程費(含新建和拆除廢棄設施工程)等，由于不同的小區(qū)維修改造工程內(nèi)容差異較大，最終費用以實際工程量編制的工程決算為準。

(五)物業(yè)維修改造標準。

1.維修改造范圍

職工家屬區(qū)紅線范圍內(nèi)的物業(yè)設施，列入改造范圍。

2.維修改造主體單位

接收單位作為維修改造的建設單位，在移交企業(yè)的積極配合下，依法對應進行招投標的工程項目，按照招投標程序擇優(yōu)選擇施工方。

3.維修改造主要內(nèi)容

(1)外墻保溫完好，無外墻保溫的樓房原則上需增加外墻保溫;樓梯外立面整潔、美觀且無安全隱患，無缺損現(xiàn)象，空調(diào)外機掛置牢固，冷凝水有序排放;散水平整、無破損;樓道和公共空間在移交前粉刷一次，有吊頂、墻面瓷磚、地面瓷磚的，對破損、空鼓處進行維修;欄桿、扶手無破損，移交前油漆一次;樓道窗戶完好，無破損;樓梯無明顯破損，樓梯扶手、門、窗、玻璃無破損，開啟靈活，懸挑樓梯無明顯裂縫;公共部位門窗、墻體基本完好;地下室頂棚、墻面、地面平整，粉刷層無起皮、脫落現(xiàn)象;各種管道井及井門無破損。

(2)屋面無滲漏現(xiàn)象，近三年屋面防水未整修的進行全面防水翻修并達到相應防水設防等級要求;地下室防水完好，排水暢通。

(3)小區(qū)道路無麻面、坑洼等破損現(xiàn)象;道牙完好整齊;步道板有序排列，無斷裂、缺失現(xiàn)象，保持整潔暢通。

(4)小區(qū)內(nèi)生活污水管網(wǎng)與雨水管網(wǎng)分離，雨水管網(wǎng)改造采取雨水回收利用措施，家屬區(qū)雨水污水管道暢通完好，無堵塞，無滲漏;各種溝渠封閉完好，無安全隱患;各種井蓋、水篦子無破損且與周邊路面保持平整，雨落水管完好;化糞池徹底清掏一次，對破損嚴重的化糞池進行維修，確保其正常使用;對公廁進行徹底清掏，公廁結構安全可靠，不漏雨，設施齊全。

(5)家屬區(qū)(小區(qū))出入口通道人車分流，小區(qū)入口大門美觀、大方，門禁系統(tǒng)完備，設有24小時門崗值班，門衛(wèi)室設備齊全，功能完善;小區(qū)圍墻、圍欄有安防措施，符合“拆墻透綠”政策的家屬區(qū)按要求維修改造;單元門禁系統(tǒng)可正常使用，窗戶防盜網(wǎng)完好，無松動或破損現(xiàn)象，小區(qū)內(nèi)監(jiān)控設施、設備完好，監(jiān)控無死角;單元入口處具備條件的設置無障礙通道。

(6)公共照明設施無缺燈、斷亮，在滿足使用要求的前提下還需符合節(jié)能環(huán)保要求;健身器材、長椅、體育場館、活動室等公共服務設施完好，保證其正常使用功能;對相關設施、設備進行節(jié)能改造，達到節(jié)能標準。

(7)對電梯、備用電源、水泵等設備進行必要的維修、維保，保證其正常運轉;對超過使用年限的電梯、備用電源等設備進行更換;設備間(房)改造完成，封閉、完整。設施、設備具備正常使用功能，標識清晰、明確，原有記錄保存完整;特種設施設備安全運行許可證、消毒設備、安全監(jiān)測設備配置齊全，無重大安全隱患。

(8)人防設施達到人防設計要求，防雷設施完好;消防設施、設備需要維修的進行維修，需要更換的進行更換，保證消防設備完好;消防器材按標準配置;有條件的小區(qū)設立微型消防站。

(9)地上、地下停車管理設施完善，停車位地面平整、畫線標注明確且滿足消防要求;小區(qū)內(nèi)泊車嚴重堵塞消防通道、影響疏散安全的，可由雙方協(xié)商，根據(jù)實際情況增設智能化停車場或泊車位，按實際發(fā)生額測算;自行車棚結構安全可靠，封閉完好，頂棚無漏水現(xiàn)象，照明、充電線路插座分布合理且滿足使用要求。

(10)公共綠地、綠化帶修整完好，清潔美觀，無死株缺株，無黃土外漏，植被覆蓋完好;無花壇破損，綠化景觀、小品、亭臺修繕完整，無缺損、漆面脫落，嚴重污染;綠化實現(xiàn)三季有花、四季常綠;小區(qū)內(nèi)古樹名木得到優(yōu)先保護，檔案資料齊全。

(11)移交小區(qū)中有違章建筑、違章設施的應拆除。占用綠地種菜或其它用途等應恢復原狀。

(12)移交和接收單位應共同對移交家屬區(qū)建筑物進行全面查勘，對篩選出的危房，特別是有沉降、傾斜現(xiàn)象以及平房、棚戶房等，由移交單位聯(lián)系有關部門進行房屋安全鑒定，根據(jù)鑒定結果該維修的須維修，該加固的須加固，并厘清責任。

(13)物業(yè)管理用房按建筑面積3‰比例配備，且物業(yè)管理用房建筑面積不低于100m2;具備條件的小區(qū)按不低于每100戶30m2配備活動場所，活動區(qū)域地面平整，不積水，健身器材齊全;標識、標牌清晰，物業(yè)宣傳欄整潔規(guī)范;垃圾桶、果皮箱設施完好，對具備條件的小區(qū)設置垃圾轉運間，對原有的垃圾轉運間維修改造。

(14)隨物業(yè)捆綁移交的供熱設施設備參照燃氣供熱設施設備維修改造標準執(zhí)行。

(15)物業(yè)分離改造移交最終費用以實際工作量編制施工結算為準。

4.原單位住房維修資金必須繳納，未繳納的移交前足額繳納。遵照以下方式繳納：

(1)出售公有住房(房改房)的，多層住宅按售房款的22%、高層住宅按售房款的32%交存。

(2)拆遷安置中實行產(chǎn)權調(diào)換的房屋、危(舊、棚)改回遷房、經(jīng)濟適用住房、單位集資建房等專項維修資金按照商品住宅的規(guī)定執(zhí)行，可按照售房價格比例收取或按照建筑面積收取。

(3)在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡依法登記權屬的車位、車庫等其他非住宅物業(yè)專項維修資金參照住宅的標準交存。

(4)交存的住房維修資金以物業(yè)管理區(qū)域建檔，明細到幢。

5.人員安置

移交單位從事后勤管理和服務的在編人員(不含社會臨聘人員)，原則上可以按小區(qū)建筑面積0.5人/萬m2的比例轉入接收單位，無法接收的人員，由移交企業(yè)妥善安置。

6.原企業(yè)物業(yè)管理資料須齊全，包含房產(chǎn)類型、面積、戶主信息、建筑物及管網(wǎng)圖紙、涉外合同等資料。

公文相關附件: 市政辦發(fā)82