穗土規(guī)劃規(guī)字〔2018〕9號《廣州市國土資源和規(guī)劃委員會關于印發(fā)廣州市規(guī)劃管理容積率指標計算辦法的通知》

廣州市國土資源和規(guī)劃委員會關于印發(fā)廣州市規(guī)劃管理容積率指標計算辦法的通知

穗土規(guī)劃規(guī)字〔2018〕9號

 

 

各有關單位：

 

現(xiàn)將《廣州市規(guī)劃管理容積率指標計算辦法》（下稱《辦法》）印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市國土資源和規(guī)劃委員會反映。

 

 

 

廣州市國土資源和規(guī)劃委員會

 

2018年12月1日

 

 

 

廣州市規(guī)劃管理容積率指標計算辦法

 

 

 

第一條 為規(guī)范規(guī)劃管理中容積率指標的計算，根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）、《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術規(guī)定》等國家標準及規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

 

第二條 廣州市行政區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中的建筑工程容積率指標計算應當按照本辦法執(zhí)行。

 

房屋預售及房屋產(chǎn)權登記時的建筑面積測算，不適用本規(guī)定，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）、《房屋面積測算規(guī)范》（DBJ440100/T204-2014）及有關規(guī)定執(zhí)行。

 

第三條 本市規(guī)劃管理建筑工程建筑面積的計算，應當按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）執(zhí)行。建筑面積指標應分列計算容積率建筑面積和不計入容積率建筑面積。

 

第四條 在核定建筑容積率指標時，下列情形不計入容積率建筑面積：

 

（一）建筑物避難層中的避難空間、地下公共通道、地下公交站場、地鐵站臺層、地鐵站廳層（除商業(yè)設施外）、地下停車庫、地下非機動車庫、非平戰(zhàn)結(jié)合的人防工程和地下市政公用設施及地下設備用房等地下空間。

 

（二）符合本辦法規(guī)定的建筑公共開放空間。

 

（三）既有房屋為滿足安全疏散、改善垂直交通等而增設必要的消防樓梯、連廊、無障礙設施、電梯等配套設施用房。

 

（四）符合現(xiàn)行政策法規(guī)的規(guī)定并經(jīng)城鄉(xiāng)建設主管部門認定的因?qū)嵤┚G色建筑技術而必須增加的建筑空間。

 

（五）對于規(guī)劃條件未明確預留充電設施接口比例要求的新建項目，在建設工程設計方案中為滿足充電設施接口比例要求而增設的電力用房。

 

（六）其他法律、法規(guī)、規(guī)章、上級政策文件規(guī)定的情形。

 

第五條 符合規(guī)定的建筑公共開放空間及其交通附屬設施（含專用樓梯、電梯及坡道）不計入容積率，其中住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)建筑的公共開放空間應滿足下列技術要求，并按照下列規(guī)則計算容積率：

 

（一）住宅、辦公、商業(yè)類建筑位于建筑物首層的建筑公共開放空間不計入容積率；首層以外的建筑公共開放空間，其累計建筑面積大于所在建筑規(guī)劃核定計算容積率總建筑面積3%的，超出部分應按其投影面積計算容積率建筑面積。

 

（二） 工業(yè)建筑的公共開放空間按其水平投影面積計算容積率建筑面積。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)建筑的的公共開放空間，其累計建筑面積大于所在建筑規(guī)劃核定計算容積率總建筑面積3%的，超出部分應按其投影面積計算容積率建筑面積。

 

（三）住宅、辦公、商業(yè)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)建筑利用架空空間作為建筑公共開放空間的, 其層高應不小于4.5米，且架空開敞面累計長度應不小于架空空間周長的40%，并應符合下列要求：

 

1. 純住宅建筑首層除必要的垂直交通空間、入口大堂及設備設施用房外應整層架空；其他類型建筑首層的單個架空空間面積應不少于150平方米，其臨開敞面進深應不小于4.0米；

 

2. 位于建筑物裙房與塔樓之間的架空樓層除必要的垂直交通空間及設備設施用房外應整層架空；

 

3. 辦公、商業(yè)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)建筑位于塔樓中間層的單個架空空間面積應不少于300平方米，其臨開敞面進深應不小于4.0米；

 

上述第一款第（三）項情形以外的住宅、辦公、商業(yè)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)建筑的公共開放空間，按其投影面積的一半計算容積率建筑面積，折算后的建筑面積應納入上述第一款第（一）、（二）項建筑公共開放空間的比例控制要求。

 

第六條 建筑半開敞空間按其投影面積的一半計算容積率建筑面積，其中住宅、商業(yè)、辦公、工業(yè)建筑的半開敞空間應按照下列規(guī)則計算容積率：

 

（一）住宅建筑的半開敞空間進深不大于2.4米，且半開敞空間水平投影面積之和不超過住宅套內(nèi)（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積15%的，按其投影面積一半計算容積率建筑面積；進深或比例超出規(guī)定的，按其水平投影面積計算容積率建筑面積。

 

（二）商業(yè)、辦公建筑每層的半開敞空間水平投影面積之和不超過該層（含半開敞空間水平投影面積）建筑面積5%的，按其投影面積一半計算容積率建筑面積；比例超出規(guī)定的，按其水平投影面積計算容積率建筑面積。

 

（三）工業(yè)建筑的半開敞空間按其水平投影面積計算容積率建筑面積。創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)建筑的半開敞空間參照上述第（二）項規(guī)定執(zhí)行。

 

第七條 建筑層高不超過層高基準值的，按該層水平投影面積1倍計算容積率指標，超出基準值部分以每2.2米為單位累進增加1倍計算容積率指標。倍算的計算規(guī)則具體詳見本辦法附件《廣州市各類建筑計算容積率建筑面積層高標準表》。

 

套內(nèi)建筑面積超過144㎡的復式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高在6米以內(nèi)的，水平投影面積不大于套內(nèi)各層平均水平投影面積30%且不大于50㎡的按1.5倍計算容積率建筑面積，超出部分按2倍計算容積率建筑面積。當其客廳、起居室挑空部分層高大于6米時，超出部分以每2.2米為單位累進增加1倍計算容積率指標。

 

對層高有特殊要求的空間，如建筑的門廳、大堂、中庭、采光廳等公共部分和電影院、大型會議廳、宴會廳、展覽廳、指揮監(jiān)控中心以及有特殊工藝需求的單、多層工業(yè)廠房、倉庫等，按其水平投影面積計算容積率建筑面積。

 

第八條 本辦法未規(guī)定的情形，按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）需計算建筑面積的，應當按其建筑面積計算容積率面積。

 

城市規(guī)劃有特殊要求的應按照經(jīng)批準的城市設計和規(guī)劃條件執(zhí)行。對公共環(huán)境品質(zhì)有提升的建筑創(chuàng)新設計，對建筑層高、公共開放空間等有特殊要求的，可以由城鄉(xiāng)規(guī)劃部門組織進行專題研究或者專家評審，根據(jù)研究或評審結(jié)果確定容積率的計算。

 

第九條  本辦法中部分術語解釋如下：

 

（一）計算容積率建筑面積：指建設用地內(nèi)需計入容積率指標的建筑面積。

 

（二）避難空間：用于人員暫時躲避火災及煙氣危害的空間，不包含電梯間、樓梯間、電梯前室、樓梯前室等垂直交通空間以及設備用房。

 

（三）半開敞空間：有永久性頂蓋，且至少有一邊除護欄外沒有任何圍護結(jié)構(gòu)的開敞平臺，如建筑的陽臺、入戶花園、空中花園、設備平臺、活動平臺、挑廊等。

 

 （四）半開敞空間進深：半開敞空間上部永久性頂蓋投影線外緣至外墻邊緣的最大垂直距離。

 

 （五）住宅套內(nèi)建筑面積：由套（單元）內(nèi)的房屋使用面積、套內(nèi)墻及柱體面積、套內(nèi)的半開敞空間水平投影面積組成。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。外墻(包括山墻)以及套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

 

（六）創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)建筑：是指區(qū)別于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)建筑，供人們從事各類創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性服務業(yè)等的建筑。

 

（七）建筑公共開放空間：是附屬于建筑物，面向小區(qū)不特定業(yè)主或者公眾、全天候免費開放的公共空間，包括架空層、屋頂花園、騎樓、建筑物內(nèi)城市公共通道等，但不包括住宅建筑位于塔樓中間層的單個架空空間。建筑公共開放空間應具備邊界開放與便捷的公共可達條件，其中公共通道應滿足人流疏散要求。

 

（八）集中大型商業(yè)建筑：商業(yè)功能集中布置的，任一樓層建筑面積不小于5000平方米或總建筑面積不小于20000平方米的商業(yè)建筑。

 

第十條 本辦法自2018年12月1日起施行，有效期五年。本規(guī)定發(fā)布實施前，已取得設計條件且仍然有效的，其建設工程規(guī)劃許可、規(guī)劃驗收仍按設計條件核發(fā)時的容積率指標計算規(guī)定執(zhí)行。

 

 

 

附件：

1.《廣州市規(guī)劃管理容積率指標計算辦法》附件相關圖示.doc

 

2.廣州市各類建筑計算容積率建筑面積層高標準表.doc

 

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