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《成都市人民政府辦公廳關于轉發(fā)市房管局等部門拍賣土地建設租賃住房管理暫行辦法的通知》
成辦函〔2017〕143號
成都高新區(qū)、成都天府新區(qū)管委會，各區(qū)（市）縣政府，市政府相關部門，有關單位：
經市政府同意，現將市房管局、市國土局、市建委、市規(guī)劃局《拍賣土地建設租賃住房管理暫行辦法》轉發(fā)你們，請認真貫徹執(zhí)行。
成都市人民政府辦公廳
2017年8月29日
拍賣土地建設租賃住房管理暫行辦法
市房管局市國土局市建委市規(guī)劃局
第一條（目的意義）
堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推進住房供給側結構性改革，建立購租并舉的住房制度，按照住房城鄉(xiāng)建設部開展住房租賃試點工作部署，為加強拍賣土地建設租賃住房管理，依據國家和省市有關規(guī)定，制定本辦法。
第二條（適用范圍）
本辦法適用于成都市行政區(qū)域內拍賣土地建設租賃住房的管理、監(jiān)督等工作。
第三條（總體要求）
拍賣土地建設租賃住房堅持“市場化競地、專業(yè)化建設、規(guī)模化運營、社會化管理”原則。通過市場化方式拍賣土地，土地競得人按《國有土地使用權出讓合同》約定建設租賃住房。租賃住房建成后無償移交土地提供方指定的接收單位（以下簡稱：接收單位）或由土地競得人自行持有并持續(xù)出租運營。國有住房租賃公司對無償移交的租賃住房進行規(guī)模化運營管理，充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領和帶動作用。租賃住房應與該項目商品住房一并納入統(tǒng)一的社會化、市場化物業(yè)管理。
第四條（部門職責）
國土、建設、規(guī)劃、房管、國資部門和屬地政府依照職責在土地出讓、項目報建、質量監(jiān)管、工程驗收、預售許可、權屬登記、資產管理等環(huán)節(jié)加強審核監(jiān)管，確保拍賣土地建設租賃住房規(guī)范有序。
第五條（履約責任）
土地競得人應根據《國有土地使用權出讓合同》和《國有建設用地項目履約協(xié)議書》約定組織租賃住房建設和移交。租賃住房無償移交的，接收單位應切實履行業(yè)主責任，加強全過程監(jiān)督審查，督促土地競得人嚴格履約，確保租賃住房建設規(guī)模、建設標準、建設質量、權屬辦理等均符合要求。
第六條（建設方式）
拍賣土地建設租賃住房包括無償移交方式和競得人自持方式。無償移交是指，土地競得人根據《國有土地使用權出讓合同》約定建設租賃住房和車位，竣工驗收備案后，將租賃住房和車位無償移交給接收單位。競得人自持是指，土地競得人根據《國有土地使用權出讓合同》約定建設租賃住房，在一定年限內整體持有并持續(xù)出租運營。
第七條（無償移交）
租賃住房無償移交的，須符合以下要求：
（一）土地競得人按照《國有土地使用權出讓合同》約定的比例建設租賃住房。租賃住房按照相對集中、便于管理的原則設計布局；租賃住房單套建筑面積控制在60～120平方米范圍內。
（二）開發(fā)項目整體成品住宅建設比例須達到100%。租賃住房裝修標準須與項目內商品住房裝修標準一致，且不低于我市拍賣土地建設租賃住房裝修標準。
（三）租賃住房應按規(guī)劃配比要求在租賃住房相對應區(qū)位配套相應比例、相對集中的地下標準小型停車位。
（四）租賃住房和車位應繳納的房屋專項維修資金由競得人全額繳納。租賃住房和車位在辦理不動產登記過程產生的稅費由土地競得人和接收單位以成本價為基數按規(guī)定各自繳納。
（五）租賃住房須與項目內其他商品住房同步設計、同步建設、同步交付。若項目分期開發(fā)建設的，租賃住房須納入項目首期開發(fā)建設。
第八條（競得人自持）
競得人自持的，須符合以下要求：
（一）自持的租賃住房自宗地出讓年限起始之日起，在一定年限內只能用于租賃，不得銷售或轉讓，首次和單次租期均不得超過5年。
（二）自持的租賃住房須與項目內其他商品住房同步設計、同步建設、同步竣工。
（三）自持的租賃住房不得分割抵押，若實施整體轉讓、整體抵押等處置的，處置后仍為租賃住房，不得銷售。
（四）自持的租賃住房竣工驗收備案后，方可申請辦理該項目不動產首次登記。自持的租賃住房在約定的自持期滿前，不得辦理分戶登記。
第九條（編制出讓方案）
無償移交的，國土部門應會同規(guī)劃部門、建設部門、屬地政府、土地提供方（非屬地政府持有的）分別明確規(guī)劃條件、建設條件和租賃住房及車位的比例、規(guī)模等具體要求，并在土地出讓方案中予以明確。
競得人自持的，國土部門在土地出讓方案中應對自持租賃住房年限、租期要求、自持要求等予以明確。
第十條（簽訂出讓合同）
拍賣土地成交后，國土部門在《國有土地使用權出讓合同》應明確約定租賃住房的比例、規(guī)模等要求。
第十一條（簽訂履約協(xié)議）
拍賣土地成交后，屬地政府應與競得人簽訂《國有建設用地項目履約協(xié)議書》。土地提供方為市級國有公司的，屬地政府簽訂《國有建設用地項目履約協(xié)議書》前應與市級國有公司協(xié)商一致，并在協(xié)議書中明確市級國有公司為租賃住房接收方。《國有建設用地項目履約協(xié)議書》中應明確約定租賃住房的建設規(guī)模、規(guī)劃布局、建設要求、項目報建、工程監(jiān)管、竣工驗收、移交手續(xù)及面積補差等相關事宜。
第十二條（方案審查）
項目應按照建設、規(guī)劃等部門規(guī)定程序開展項目報建，辦理相關手續(xù)。競得人應在項目建設工程設計方案和建設工程總平面圖等文件中明確租賃住房的位置、規(guī)模，租賃住房無償移交的還應明確配套車位的位置。租賃住房無償移交的，規(guī)劃、建設部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證前，就租賃住房部分書面征求接收單位意見。接收單位應在3個工作日內予以回復，超期則視為無意見。
第十三條（施工圖審查）
租賃住房土建工程與裝修工程應配套設計，并進行施工圖設計文件審查及備案。施工圖審查機構應將租賃住房部分的裝修設計納入審查范圍，確保租賃住房部分的裝修標準與商品房部分的裝修標準一致且不低于我市拍賣土地建設租賃住房裝修標準。審查合格后，報建設部門備案。
第十四條(質量監(jiān)管）
租賃住房項目建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理五方責任主體應按照《建設工程質量管理條例》，落實質量責任，消除質量安全隱患，確保租賃住房建設質量。租賃住房主體結構和裝修工程分部驗收合格后方能進行工程竣工驗收。建設部門應加強對租賃住房建設質量的監(jiān)督管理，加大對租賃住房建設質量的法律、法規(guī)和強制性標準執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。對租賃住房主體工程和裝修工程統(tǒng)一納入質量監(jiān)管。
第十五條（工程驗收）
建設租賃住房的項目建設竣工驗收前，建設部門應督促建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理五方責任主體針對租賃住房進行分戶驗收，未實行分戶驗收或者分戶驗收不合格的，項目不予竣工驗收備案。租賃住房無償移交的，接收單位應共同參與分戶驗收。
第十六條（預售許可）
建設租賃住房的項目首次辦理預售許可證時，房管部門應當對租賃住房建設進度進行核實，租賃住房建設進度同步達到市政府《關于推進供給側結構性改革促進我市房地產市場健康發(fā)展的意見》（成府發(fā)〔2016〕17號）文件規(guī)定的建設進度，方可核發(fā)預售許可證；在配建租賃住房的項目分批次辦理預售許可證時，房管部門應對租賃住房建設進度進行復核，租賃住房建設進度未達到首批次預售房屋建設進度的，暫緩核發(fā)剩余批次預售許可證。
第十七條（預售資金監(jiān)管）
配建租賃住房的項目競得人須將預售資金存入銀行預售款監(jiān)管賬戶，房管部門方可辦理該項目商品房合同備案手續(xù)。監(jiān)管銀行對商品房預售資金實施監(jiān)管。預售資金只能用作本項目工程建設，不得隨意支取、使用。房管部門負責預售款監(jiān)管的指導、督促。
第十八條（運營管理主體）
無償移交的租賃住房實施規(guī)?；\營管理。錦江、青羊、金牛、武侯、成華、龍泉驛、青白江、新都、溫江、雙流、郫都11區(qū)拍賣土地建設的租賃住房和車位，交由市級國有住房租賃公司統(tǒng)一運營管理。成都高新區(qū)、成都天府新區(qū)無償移交的租賃住房和車位交由兩區(qū)自行組建的國有住房租賃公司運營管理。其他市（縣）無償移交的租賃住房和車位由土地提供方選擇市級國有住房租賃公司或屬地國有住房租賃公司運營管理。
第十九條（辦理移交）
土地提供方應督促接收單位與競得人做好租賃住房和車位的移交工作。租賃住房和車位經建設部門竣工驗收備案后1個月內，由接收單位、住房租賃公司與競得人根據《國有建設用地項目履約協(xié)議書》相關約定開展移交，并簽訂租賃住房移交接收單或協(xié)議。
第二十條（面積補差）
無償移交的租賃住房和車位建筑面積應以實測建筑面積為準；建筑面積超出約定面積不足一套的，接收單位按項目商品住房備案均價補交價款；建筑面積少于約定面積不足一套的，競得人按項目商品住房備案均價補償接收單位。
第二十一條（維修資金繳納）
建設租賃住房的項目不動產所有權首次登記前，競得人應按照《成都市城市房屋專項維修資金管理暫行辦法》（市政府令第103號）的規(guī)定,繳存租賃住房和車位的建設單位及業(yè)主應繳納房屋專項維修資金，并提交專項維修資金全額繳款憑證。
第二十二條（產權登記時限）
租賃住房和車位無償移交的，競得人在辦理項目其他房屋產權轉移登記時，應一并將租賃住房和車位的不動產權轉移登記至接收單位名下。
第二十三條（物業(yè)管理）
各級國有住房租賃公司應積極落實租賃住房物業(yè)管理的社會化、市場化要求。租賃住房和車位的物業(yè)管理應納入項目統(tǒng)一的市場化物業(yè)管理，相關物業(yè)管理費用由接收單位按照項目業(yè)主標準繳納。
第二十四條（運營管理）
接收單位與住房租賃公司應根據市場環(huán)境和項目情況協(xié)商簽訂租賃住房和車位的委托經營管理協(xié)議，對雙方管理職責、收益分成等事宜予以明確。
市級住房租賃公司或區(qū)（市）縣自行組建的住房租賃公司應按照人才安居政策優(yōu)先保障人才住房需求，并按照國有資產經營要求，認真組織開展住房租賃業(yè)務，努力提高國有資產經營效益，防止國有資產流失,保障國有資產保值增值。
第二十五條（信用扣分）
建設部門對違反租賃住房項目《國有土地使用權出讓合同》或《國有建設用地項目履約協(xié)議書》的競得人，在四川省房地產競得人信用信息系統(tǒng)中予以信用扣分。
第二十六條（有效期）
本暫行辦法自印發(fā)之日起施行，有效期2年。
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