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《成都市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價操作暫行規(guī)則》
各區(qū)（市）縣房管局（辦、所）、有關(guān)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)、各房屋拆遷單位：
根據(jù)市人民政府發(fā)布的《成都市城市屋拆遷補(bǔ)償評估管理暫行規(guī)定》（成府發(fā)［ 2001］ 243號），現(xiàn)將我局制定的《成都市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價操作暫行規(guī)則》印發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。
成都市房產(chǎn)管理局
二 00一年十二月二十六日
第一章 總則
第一條 為維護(hù)城市房屋拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，規(guī)范房屋拆遷補(bǔ)償估價行為，根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》、《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》、《成都市城市房屋拆遷補(bǔ)償評估管理暫行規(guī)定》和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合成都市實際，制定本規(guī)則。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)城市房屋拆遷補(bǔ)償估價（以下簡稱拆遷補(bǔ)償估價），適用本規(guī)則。
第三條 拆遷補(bǔ)償估價，是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等因素，對被拆遷房屋的房地產(chǎn)公開市場價格進(jìn)行評定估算。拆遷補(bǔ)償估價包括對被拆遷房屋的分類估價和分戶估價（以下簡稱分類估價、分戶估價）。
第四條 拆遷補(bǔ)償估價對象，為被拆遷房屋連同該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)。拆遷補(bǔ)償估價對象不包括對被拆遷房屋的搬家補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)墓纼r。
第五條 采用本規(guī)則的估價目的，僅限于“城市房屋拆遷補(bǔ)償估價”。拆遷補(bǔ)償估價報告，不適用于拆遷補(bǔ)償之外的其他任何用途。
第六條 拆遷補(bǔ)償估價時點，為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日拆遷補(bǔ)償估價作業(yè)日期，自估價業(yè)務(wù)受理之日起，原則上不超過 10日。
第七條 拆遷補(bǔ)償估價的價值定義，是指估價對象在無任何權(quán)利限制條件下的房地產(chǎn)公開市場上最可能形成的價格。拆遷補(bǔ)償估價時，不考慮抵押權(quán)等他項權(quán)利的影響，不考慮租賃權(quán)及其他權(quán)利限制的影響。
第八條 拆遷補(bǔ)償估價不包括對被拆遷房屋室內(nèi)裝飾裝修的估價。但拆遷人書面要求評估的，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，另行評估其價值。
第二章 估價方法
第九條 住房的拆遷補(bǔ)償，可只采用一種估價方法進(jìn)行估價，但應(yīng)當(dāng)說明理由。具備條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先采用市場比較法。
第十條 營業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償，宜采用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。如確有困難，只能采用一種估價方法的，應(yīng)當(dāng)說明理由。能搜集充分并符合規(guī)定要求的可比實例的營業(yè)用房，應(yīng)當(dāng)采用市場比較法估價。沒有條件選用市場比較法的，可采用收益法進(jìn)行估價。難以確定房屋收益的，可采用成本法等其他方法進(jìn)行估價。
第十一條 除住房、營業(yè)用房外，其他用途房屋的拆遷補(bǔ)償，可只采用成本法進(jìn)行估價，但應(yīng)當(dāng)說明理由。
第十二條 采用成本法估價時，對房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)的估價，可選取市場比較法、成本法或基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方法進(jìn)行估價。
第十三條 委托分戶評估，委托人應(yīng)當(dāng)提供被拆遷房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)取得方式的證明文件，不能提供且估價機(jī)構(gòu)又無法核實的，可以假設(shè)其為劃撥方式取得。以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的，其房屋拆遷補(bǔ)償估價結(jié)果，不包括土地使用權(quán)出讓金或相當(dāng)于出讓金的價款。
第十四條 采用市場比較法時，應(yīng)在被拆遷房屋同一供需圈搜集成交時間一般不超過 12個月的市場交易實例，并確定與估價對象的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相近的 3個以上可比實例?？杀葘嵗木C合修正不超過 30％。
第十五條 采用收益法估價時，被拆遷房屋的房地產(chǎn)收益的計算應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，并按照相同用途、相似區(qū)位房屋的房地產(chǎn)平均收益水平進(jìn)行修正。資本化率的選取可采取安全利率加風(fēng)險調(diào)整值確定。安全利率宜選取 5年期國債利率。住房的風(fēng)險調(diào)整值不超過 3％，非住宅的風(fēng)險調(diào)整值不超過 5％。
第十六條 采用成本法估價時，各種結(jié)構(gòu)房屋的經(jīng)濟(jì)耐用年限，可參考以下數(shù)據(jù)確定：
（一）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架?剪力墻結(jié)構(gòu)等）：生產(chǎn)用房 50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年，非生產(chǎn)用房 60年；
（二）磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年；
（三）磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年；
（四）磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 30年；受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年；
（五）磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年；
（六）磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年；
（七）簡易結(jié)構(gòu)： 10年。
各種結(jié)構(gòu)房屋的建筑物殘值率，可參考以下數(shù)據(jù)：
（一）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 0；
（二）磚混結(jié)構(gòu)一等： 2％
（三）磚混結(jié)構(gòu)二等： 2％；
（四）磚木結(jié)構(gòu)一等： 6％；
（五）磚木結(jié)構(gòu)二等： 4％；
（六）磚木結(jié)構(gòu)三等： 3％；
（七）簡易結(jié)構(gòu)： 0。
第三章 分類估價
第十七條 分類估價，是指對同一房屋拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，根據(jù)其區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)行分類，評估出各類房屋的平均價格。
第十八條 分類估價，由拆遷人委托估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。估價機(jī)構(gòu)受理估價委托后，應(yīng)在受理之日起 3日內(nèi)向房屋拆遷管理部門備案。
第十九條 分類估價的委托人應(yīng)當(dāng)向估價機(jī)構(gòu)提供以下資料：
（一）估價委托書；
（二）房屋拆遷許可證；
（三）作為分類估價樣本點的房屋所有權(quán)證、國有土地使用權(quán)證；
（四）被拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu)、用途、附屬設(shè)施等情況一覽表；
（五）其他有關(guān)資料。
第二十條 分類估價時，應(yīng)按被拆遷房屋所處區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行分類，并區(qū)分樓房和平房。被拆遷房屋的用途，可分為居住用房、營業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房、倉儲用房和其他用房。被拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu)，可分為簡易結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混（混合）結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)。被拆遷房屋的區(qū)位分類，參照政府有關(guān)部門規(guī)定的土地級別或者街道類別進(jìn)行確定。
第二十一條 對被拆遷房屋分類后，應(yīng)在每類房屋中選取具有代表性的房屋作為樣本點。評估出各個樣本點的價值后，選取適當(dāng)方法，求取出各類房屋的房地產(chǎn)平均價格。
第二十二條 被拆遷房屋樣本點的選取數(shù)量，依拆遷規(guī)模的大小確定。每類被拆遷房屋的戶數(shù)在 10戶（含本數(shù)）以下的，樣本點的選取數(shù)不少于 1；戶數(shù)在 10戶以上 50戶（含本數(shù)）以下的，樣本點的選取數(shù)不少于 2；戶數(shù)在 50戶以上的，樣本點的選取數(shù)不少于 3。但樣本點占被拆遷房屋的比例一般不低于 10％。被拆遷房屋，一般以一份房屋所有權(quán)證記載為一戶。
第二十三條 分類估價只給出各類房屋的單位價格。估價結(jié)果精確到人民幣元。
第四章 分戶估價
第二十四條 分戶估價，是指根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素，結(jié)合該戶（或處）被拆遷房屋的樓層、朝向、新舊程度因素，評估出該房屋的房地產(chǎn)價格。
第二十五條 拆遷人、被拆遷人應(yīng)在估價資料提供、現(xiàn)場查勘等方面對估價機(jī)構(gòu)給予配合。不予配合的，估價機(jī)構(gòu)有權(quán)拒絕出具估價報告。
第二十六條 估價對象的用途與房屋所有權(quán)證記載不一致的，以《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》第二十六條的規(guī)定進(jìn)行確定。拆遷當(dāng)事人雙方另有約定的除外。
第二十七條 分戶估價，應(yīng)由拆遷人、被拆遷人協(xié)商一致共同委托一家估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行。協(xié)商不成的，可在拆遷當(dāng)事人雙方提出的估價機(jī)構(gòu)名單中抽簽確定并共同委托。
第二十八條 分戶估價的委托人應(yīng)當(dāng)向估價機(jī)構(gòu)提供以下資料：
（一）估價委托書；
（二）房屋拆遷許可證；
（三）估價對象的房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證；
（四）被拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu)、用途、附屬設(shè)施等情況一覽表；
（五）其他有關(guān)資料。已作分類估價的，應(yīng)當(dāng)提供分類估價報告。
第二十九條 分戶估價，應(yīng)給出估價對象的單位價格和總價格。估價結(jié)果單位價格精確到人民幣元，總價格精確到人民幣佰元。
第五章 估價報告
第三十條 分戶估價的單宗被拆遷房屋的價值不足 50萬元，估價結(jié)果報告可采用表格的形式，除此之外的估價結(jié)果報告，應(yīng)采用文字說明的形式。
第三十一條 表格式估價結(jié)果報告，紙張大小應(yīng)采用 A4紙張規(guī)格。具體的格式要求如下：
城市房屋拆遷補(bǔ)償分戶估價結(jié)果報告
估價機(jī)構(gòu)：估價報告編號：估價目的：城市房屋拆遷補(bǔ)償估價
估價委托方 權(quán)屬證書編號 被拆遷房屋座落 被拆遷房屋用途
建筑面積 附屬設(shè)施設(shè)備 建筑結(jié)構(gòu) 樓房或平房
土地因素 房地單位價格 房地總價格 備注
（一）上述估價結(jié)果的限定條件：（1）被拆遷房屋的權(quán)屬狀況：（2）被拆遷房屋的實體狀況：成新率、建造年代、使用情況等。（3）城市房屋拆遷補(bǔ)償分戶估價的價值定義；（4）其他條件：應(yīng)滿足本報告規(guī)定的全部假設(shè)和限定條件。（5）估價時點及報告有效期：
（二）其他需要說明的事項：
（三）估價機(jī)構(gòu)和估價人員：×××房地產(chǎn)評估公司（蓋章）房地產(chǎn)估價師×××（簽字）證書編號：房地產(chǎn)估價師×××（簽字）證書編號：××××年××月××日
第三十二條 分類評估估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告應(yīng)在報告出具后的 3日內(nèi)向拆遷主管部門備案。
第六章 職業(yè)道德
第三十三條 估價機(jī)構(gòu)接受估價委托后，不得向其他估價機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓其受托的估價業(yè)務(wù)。
第三十四條 估價人員和估價機(jī)構(gòu)對委托方提供的情況和資料應(yīng)保守秘密。
第三十五條 估價人員和估價機(jī)構(gòu)應(yīng)堅持獨立、客觀、公正原則，不得出具虛假估價報告。拆遷補(bǔ)償估價涉及兩個以上估價機(jī)構(gòu)的，估價人員和估價機(jī)構(gòu)之間應(yīng)相互尊重，并可以就估價的有關(guān)事項進(jìn)行溝通交流，不得有詆毀、貶低他人的言行。
第三十六條 估價人員和估價機(jī)構(gòu)不得允許他人借用自己名義從事拆遷補(bǔ)償估價業(yè)務(wù)。
第三十七條 估價機(jī)構(gòu)應(yīng)執(zhí)行國家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的估價收費標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外費用，或降低收費標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)競爭。
第三十八條 估價人員和估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行對委托人和拆遷管理部門的解釋義務(wù)，對其出具的估價報告作出解釋和說明。
第七章 附則
第三十九條 本規(guī)則將“估價”與“評估”作為同義詞來使用。
第四十條 安置房屋的價格評估適用本規(guī)則。
第四十一條 違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑不予估價。未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，僅評估其建筑物凈殘值。
第四十二條 本規(guī)則由成都市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第四十三條 本規(guī)則自公布之日起施行。
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