成辦發(fā)〔2002〕135號《成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建委等9部門關(guān)于成都市整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作意見的通知》

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《成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建委等9部門關(guān)于成都市整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作意見的通知》

成辦發(fā)〔2002〕135號

各區(qū)(市)縣政府，市政府各部門：

市建委等9部門制定的《成都市整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作的意見》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

二○○二年十月十日

成都市整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作的意見

為了進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)建設(shè)部等7部委局《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》(建住房［2002］123號，以下簡稱《通知》)精神，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場實際，決定在全市范圍內(nèi)開展整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作，現(xiàn)提出如下實施意見：

一、指導(dǎo)思想、工作目標、組織機構(gòu)

我市整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作要按照“三個代表”重要思想的要求，服從我市改革發(fā)展大局，堅持深化改革和依法管理并舉的指導(dǎo)思想。近期主要依據(jù)國家法律法規(guī)，通過大力開展專項整治，嚴肅查處房地產(chǎn)市場違法行為。使我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)隊伍結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化，房地產(chǎn)市場各種違法行為得到有效扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。使房地產(chǎn)業(yè)為我市經(jīng)濟和社會發(fā)展做出更大貢獻。

我市整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的工作目標是：房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員的法制意識明顯增強；房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)行為、房地產(chǎn)經(jīng)營行為、房地產(chǎn)中介服務(wù)行為、物業(yè)管理行為明顯規(guī)范；行政監(jiān)督到位，行政執(zhí)法行為更加規(guī)范；新聞輿論監(jiān)督合法有效，輿論環(huán)境更加健康；消費者和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合法權(quán)益受到保護，消費者群體的行為更加成熟；房地產(chǎn)投標環(huán)境得到明顯改善；違法違規(guī)的責任單位和責任人員依法受到懲處，違法違規(guī)行為明顯減少。

為確保我市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作的有序進行，成立市整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市建委(領(lǐng)導(dǎo)小組成員名單另行通知)。

二、整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場的主要工作

按照整頓規(guī)范市場經(jīng)濟秩序的總體要求，根據(jù)我市房地產(chǎn)市場特點，抓住存在的突出問題，我市整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序主要工作如下：

(一)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，依法查處違法違規(guī)開發(fā)建設(shè)行為。房地產(chǎn)開發(fā)項目必須按照法定建設(shè)程序開發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當遵守有關(guān)規(guī)定，申請資質(zhì)證書，辦理用地、規(guī)劃、建設(shè)、銷售等手續(xù)。各級有關(guān)部門應(yīng)加強項目的跟蹤管理，依法查處下列違法違規(guī)行為：未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的；注冊資金、項目資本金存在弄虛作假行為或抽逃注冊資金、項目資本金的；未按規(guī)定報送《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》(季度報表)的；擅自變更業(yè)主，擴大項目規(guī)模的；在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)的；未按出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金或未按合同約定的條件和期限開發(fā)、利用土地的；未按規(guī)劃方案進行開發(fā)建設(shè)，未經(jīng)審批機關(guān)同意擅自變更規(guī)劃審批方案的；道路、綠化、公共服務(wù)設(shè)施等未按規(guī)劃要求及時完成或完成后驗收不合格的；應(yīng)招標項目未依法招標或?qū)㈨椖恐獍l(fā)包的；施工圖設(shè)計文件未經(jīng)審查或不按審查意見進行修改擅自施工的；未按規(guī)定辦理工程質(zhì)量、施工安全監(jiān)督備案的；未按時足額繳納建設(shè)項目報建費的；未取得施工許可證擅自開工建設(shè)的；不按時支付工程進度款，竣工交付后嚴重拖欠工程款影響社會穩(wěn)定的；不能按時開工且不按規(guī)定申請延期或已經(jīng)停工不報告，停工工程不按規(guī)定復(fù)工或處置的；未經(jīng)驗收或驗收不合格擅自交付使用的；工程質(zhì)量低劣或者發(fā)生重大質(zhì)量安全事故的。

(二)加強商品房預(yù)售(銷售)監(jiān)管，依法查處商品房銷售活動中的違法違規(guī)行為。商品房預(yù)售(銷售)必須辦理許可證，預(yù)售(銷售)許可范圍內(nèi)的商品房，應(yīng)將預(yù)售(銷售)許可文件和文本公開，使購房人知曉。房產(chǎn)管理部門要加強監(jiān)管，依法查處下列違法違規(guī)行為有商品房預(yù)售(銷售)許可證擅自預(yù)售(銷售)商品房或者超越許可范圍預(yù)售(銷售)商品房的；未經(jīng)抵押權(quán)人同意擅自預(yù)售(銷售)已抵押的房屋，或者將已訴房屋再進行抵押的；不按規(guī)定出示預(yù)售(銷售)有關(guān)文件和文本，或者借用、涂改、甚至偽造預(yù)售(銷售)有關(guān)文件、文本，誘導(dǎo)消費者購房的；隱瞞事實真相，不履行告知義務(wù)，剝奪消費者知情權(quán)，誤導(dǎo)消費者購房的；以排號、訂購、交付定(訂)金等方式變相預(yù)售的；擅自挪用預(yù)售(銷售)款項，用于其他項目或其他用途的。

(三)規(guī)范商品房面積計算標準和辦法，依法查處商品房面積計算“短斤缺兩”的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》規(guī)定的商品房面積計算標準和辦法執(zhí)行，已預(yù)售的商品房因規(guī)劃、設(shè)計調(diào)整導(dǎo)致結(jié)構(gòu)、戶型、空間尺寸、朝向變化或出現(xiàn)與合同約定內(nèi)容不一致時，應(yīng)當及時通知買受人，買受人有權(quán)退房或要求開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。房產(chǎn)管理部門應(yīng)建立健全商品房面積測量制度和面積糾紛調(diào)處機制。依法查處下列違法違規(guī)行為：開發(fā)企業(yè)將不應(yīng)公攤的面積進行公攤的；將公攤面積另行出售或出租的；預(yù)售時違規(guī)進行面積計算的；不按商品房銷售管理辦法的規(guī)定處理面積糾紛的；在面積計算和面積分攤中弄虛作假的；在合同中不按規(guī)定標明套內(nèi)建筑面積與分攤面積的。

按照7部委局《通知》規(guī)定，商品房銷售合同約定面積與實際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權(quán)退房。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

(四)加強合同管理，堅決查處合同欺詐行為。商品房買賣合同應(yīng)當規(guī)范，必須包含法律法規(guī)規(guī)定的必備內(nèi)容，積極推行使用《商品房買賣合同示范文本》，避免合同糾紛，嚴格審核合同文本是否包含法律法規(guī)規(guī)定的必備內(nèi)容，切實保護購房者的合法權(quán)益。依法查處下列違法違規(guī)行為：簽訂買賣合同時不按規(guī)定出示有關(guān)法規(guī)和示范文本的；全同中不按規(guī)定明示或故意刪減法律法規(guī)規(guī)定的保護消費者合法權(quán)益的合同條款內(nèi)容的；隱瞞事實真相誤導(dǎo)購房者簽訂有損購房人合法權(quán)益的購房合同；不履行合同約定的義務(wù)，不按合同約定的期限、條件、質(zhì)量交房。

(五)規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)，依法查處物業(yè)管理服務(wù)中的違法違規(guī)行為。積極引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)向社會化、專業(yè)化、市場化方向發(fā)展，規(guī)范行為制度措施，加強物業(yè)管理服務(wù)資格管理，提高隊伍素質(zhì)。規(guī)范物業(yè)管理合同，明確業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，完善物業(yè)管理前期介入和承接驗收制度，推行物業(yè)管理項目招投標，清理物業(yè)服務(wù)收費。對下列問題進行專項清理和整治：未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書擅自承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；不按合同規(guī)定的內(nèi)容和標準提供服務(wù)的；多收費，少服務(wù)，服務(wù)與收費質(zhì)價不符，或收費標準與服務(wù)內(nèi)容不按規(guī)定公開的；

建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)互相推諉，不認真解決質(zhì)量和配套不完善等業(yè)主投訴問題；不尊重業(yè)主意見建議，不及時認真處理使用人投訴，處理問題時方法簡單粗暴，態(tài)度惡劣，致使矛盾激化的。

(六)建立健全中介服務(wù)管理制度，清理查處不規(guī)范的中介服務(wù)行為。加快實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人資質(zhì)管理制度，積極推行房地產(chǎn)中介服務(wù)人員持證上崗制度。全面清理整頓房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，規(guī)范中介服務(wù)收費。依法查處下列違法違規(guī)行為：未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資質(zhì)和中介服務(wù)執(zhí)業(yè)資格擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的；偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)經(jīng)紀人資質(zhì)或房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)資格證書的；發(fā)布假信息或過時信息，騙取“看房費”的；假冒房主，或串通房主搞假出售、假出租，騙取中介費的；亂收費或收取委托合同之外的費用；迎合委托方要求，出具不實房地產(chǎn)評估報告的；串通一家或幾家評估機構(gòu)進行壟斷性評估的；惡意壓價進行不正當競爭的；中介服務(wù)人員在兩個以上機構(gòu)執(zhí)業(yè)的。

按照7部委局《通知》規(guī)定，對于偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓經(jīng)紀人資質(zhì)證書或房地產(chǎn)中介服務(wù)人員職業(yè)資格證書的，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當依據(jù)有關(guān)規(guī)定收回其資質(zhì)(資格)證書或者公告資質(zhì)(資格)證書作廢，并處1萬元以下的罰款；對于在房地產(chǎn)中介活動中收受委托合同以外財物、允許他人以自己的名義執(zhí)業(yè)、發(fā)布虛假或不實信息、在兩個以上機構(gòu)執(zhí)業(yè)、與一方當事人串通損害另一方當事人利益以及違法收取傭金等違規(guī)、違法行為，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當收回資格證書或者公告資格證書作廢，并處1萬元以上3萬元以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

(七)加強房地產(chǎn)廣告管理，依法查處利用虛假廣告、承諾，誤導(dǎo)消費者行為。房地產(chǎn)廣告內(nèi)容必須符合國家有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須有預(yù)售(銷售)許可證號，同時應(yīng)注明“本廣告僅作參考，廣告中具體確定的內(nèi)容，可作為購房合同附件”。有關(guān)管理部門應(yīng)依照國家對房地產(chǎn)廣告的有關(guān)規(guī)定，核查廣告內(nèi)容及證明文件的真實性、合法性，切實開展廣告監(jiān)測和違法廣告查處工作，依法查處下列違法違規(guī)行為：房地產(chǎn)廣告未按規(guī)定審批的；不具備銷售條件，擅自通過媒體或展銷會等形式變相發(fā)布房地產(chǎn)廣告的；利用其他項目的形象、環(huán)境，烘托自身項目效果，盜用其他項目銷售許可證進行廣告宣傳的；廣告內(nèi)容不真實、不準確，用語夸張模糊，廣告承諾與實際不符的；廣告中出現(xiàn)法律法規(guī)規(guī)定禁止的內(nèi)容；廣告內(nèi)容不按規(guī)定刊登預(yù)售許可證號，或刊登虛假預(yù)售許可證號、不明示價格、面積等。對違法違規(guī)發(fā)布廣告的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，工商行政管理部門要依法查處；情節(jié)嚴重的由房產(chǎn)管理部門吊銷其房屋預(yù)售(銷售)許可證。

三、工作步驟

我市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作分為三個階段。

第一階段：2002年10月15日?11月14日，宣傳發(fā)動和自查自糾階段。

(一)召開全市整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作會議。

(二)各區(qū)(市)縣開展房地產(chǎn)市場自查自糾。所有開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，都要按照七部委局通知精神和我市的要求，逐項、逐條對照，開展自查自糾，自行改正存在的違法違規(guī)行為，并向所在地建設(shè)行政主管部門報送自查自糾的書面材料。

第二階段：2002年11月15日?2002年12月31日，檢查整改階段。

(一)全面復(fù)查。各區(qū)(市)縣政府組織當?shù)赜嘘P(guān)部門在企業(yè)自查的基礎(chǔ)上進行認真復(fù)查，企業(yè)檢查率要達到100%，近三年已售、正在銷售和在建建設(shè)項目要達到100%。并于10月底前完成，向市整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室書面報送檢查企業(yè)(項目)名單、企業(yè)(項目)匯總數(shù)據(jù)、違法違規(guī)行為查處情況和本地市場形勢總結(jié)報告。

(二)重點抽查。市整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室領(lǐng)導(dǎo)小組抽調(diào)有關(guān)部門、地區(qū)的干部和專業(yè)技術(shù)人員組成若干檢查組分赴各區(qū)(市)縣抽查，抽查面不低于25%。

(三)企業(yè)在自查、復(fù)查、抽查階段，根據(jù)檢查指出的問題進行認真整改，各區(qū)(市)縣責成相關(guān)部門負責監(jiān)督，并報送整改情況。

(四)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室將全市房地產(chǎn)市場秩序整體情況，自查、復(fù)查、抽查情況，違法違規(guī)處理情況向市政府報告。個別突出案例將通過新聞媒體曝光。

第三階段(2003年1月1日?2003年3月31日)整章建制階段。

整理和匯總有關(guān)材料，針對專項整治中發(fā)現(xiàn)的問題，認真分析研究我市房地產(chǎn)市場形勢，深入剖析市場秩序方面存在的突出問題，開展整章建制工作，調(diào)整和完善有關(guān)政策措施。使房地產(chǎn)開發(fā)投資、建設(shè)、經(jīng)營、消費逐步步入規(guī)范化制度化軌道，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

四、幾點要求

(一)提高認識，加強領(lǐng)導(dǎo)，落實責任

各區(qū)(市)縣及各有關(guān)部門要從全局的高度，充分認識房地產(chǎn)市場發(fā)展與人民日常生活、經(jīng)濟和社會發(fā)展、城市形象地位的密切關(guān)系，對一方改革、發(fā)展、穩(wěn)定的重大影響；充分認識整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作的重要性、緊迫性、艱巨性，真正把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作納入重要議事日程，切實加強領(lǐng)導(dǎo)，落實責任，把整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作分工細化、量化，分解到有關(guān)部門，落實到責任人員。各部門要密切配合，形成合力。堅決杜絕政出多門，互相推誘扯皮現(xiàn)象的發(fā)生，確保此項工作扎實深入地開展下去。

(二)開展專項舉報工作，認真處理消費者投訴和上級督辦事項

各區(qū)(市)縣、各部門要盡快向社會公布舉報電話和舉報投訴電子郵箱。安排專人負責受理舉報投訴，處理上級督辦事項，做到件件有登記、有處理、有答復(fù)。市整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室舉報電話為028-86632515；電子郵箱為chengdufdc@163.com。

(三)加強資質(zhì)動態(tài)管理，建立完善市場準入和清出制度

嚴格按照《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》以及中介服務(wù)、物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，建立并實行市場行為積分制度和業(yè)績公示制度(具體辦法另行通知)。將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和相關(guān)從業(yè)機構(gòu)的市場行為進行登記，實行扣分和加分。并與資質(zhì)(資格)日常管理和年檢掛鉤，作為資質(zhì)等級升、降和市場準入清出的重要依據(jù)。加分較多和扣分達到或超過規(guī)定限度的企業(yè)，將在公眾網(wǎng)絡(luò)或新聞媒體分別公示，讓社會知曉和監(jiān)督。

(四)加強宏觀調(diào)控，規(guī)范政府行政行為

要加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控和分析，建立房地產(chǎn)開發(fā)市場預(yù)警報機制。通過發(fā)布市場分析報告等信息，一方面合理引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的理性投資行為，另一方面正確引導(dǎo)居民的住房消費。

推廣電子政務(wù)，實行政務(wù)公開。將企業(yè)資質(zhì)、從業(yè)人員資格、建設(shè)手續(xù)審批備案等程序、審查要件、辦事時限和收費標準等內(nèi)容在互聯(lián)網(wǎng)上公示。

整頓規(guī)范中要注意加強國有資產(chǎn)管理，防止國有資產(chǎn)流失。國有企業(yè)，國有獨資公司，持有國家股權(quán)或以其他方式占有國有資產(chǎn)的企業(yè)，應(yīng)當依照《國有資產(chǎn)管理登記管理辦法》的規(guī)定辦理占有產(chǎn)權(quán)登記。

堅決制止各種亂評比、排序活動。認真貫徹建設(shè)部辦公廳《關(guān)于堅決制止各種亂評比活動的通知》(建辦秘［2002］52號)精神，凡未經(jīng)市政府批準的各類評比、排序活動，要堅決制止，不得組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加，有關(guān)部門應(yīng)加強監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)一起，制止一起，并依法沒收違法所得。

(五)持之以恒，標本兼治

整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序，需要長期艱苦的努力，要在專項整治的基礎(chǔ)上，大膽探索規(guī)范化、標化管理的制度措施，在治本上下功夫。重點研究和建立房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金管理制度，防止新的停工工程產(chǎn)生；研究和建立房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收制度，讓消費者放心買房、放心住房；研究和建立房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展機制，嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總量，合理調(diào)整行業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)積極改革，把企業(yè)做精、做強，提高經(jīng)濟效益。開展職工思想業(yè)務(wù)素質(zhì)教育培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)，提升行業(yè)形象；研究和建立行政行為追究制度，嚴格干部和執(zhí)法人員管理，加強勤政廉政教育，開展行業(yè)糾風和反腐敗斗爭，有效地監(jiān)督和保護干部隊伍。

市建委

市經(jīng)委

市國土資源局

市規(guī)劃局

市監(jiān)督局

市計委

市財政局

市工商局

市房管局

二○○二年八月三十日