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《廈門市商品房預售管理規(guī)定》
廈門市人民政府令第155號
《廈門市商品房預售管理規(guī)定》已經2013年11月29日市人民政府第40次常務會議通過，現予公布，自2014年1月1日起施行。
市長劉可清
2013年12月1日
廈門市商品房預售管理規(guī)定
第一章總則
第一條為了規(guī)范商品房預售行為，維護商品房交易當事人合法權益，促進房地產市場健康發(fā)展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》、《廈門經濟特區(qū)城鎮(zhèn)房屋管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本規(guī)定。
第二條本規(guī)定所稱商品房預售，是指預售人將其開發(fā)的商品房在竣工驗收前出售給預購人，由預購人支付定金或者房價款的行為。
本規(guī)定所稱預售人是指依法成立的預售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)；預購人是指購買預售商品房的單位和個人。
第三條商品房預售應當遵循自愿、公平、協商一致和誠實信用的原則。
第四條市土地房屋主管部門（以下稱預售主管部門）負責本市商品房的預售管理工作。
預售主管部門所屬的市土地房屋交易登記機構（以下稱登記機構）承擔商品房預售管理的具體事務。
第二章預售項目管理
第五條預售商品房應當符合下列條件：
㈠已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
㈡持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
㈢房屋建設工程承包合同已生效，房屋交付使用日期已經確定；
㈣投入開發(fā)建設的資金已達到該項目工程建設總投資的25%以上。其中，申請預售商品房項目工程形象進度應達到的標準為：7層以下（含7層）的，已完成主體建筑封頂工程；8層以上（含8層）的，已完成主體結構工程的二分之一以上，且不得少于7層；
㈤已取得預售主管部門核發(fā)的商品房預售許可證。
預售主管部門可以根據市場情況，在不低于前款第四項規(guī)定的條件下，對預售商品房項目工程形象進度進行調整，報市人民政府批準后實施。
第六條預售人向預售主管部門申請辦理商品房預售許可證的，應當提交下列材料：
㈠商品房預售申請表；
㈡本規(guī)定第五條第一項至四項的證明材料；
㈢營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)資質等級證書；
㈣商品房預售方案。
第七條商品房預售方案包括以下內容：
㈠項目的名稱、坐落、土地用途、規(guī)模、容積率等基本情況；
㈡項目建設周期、工程建設計劃及分期工程建設計劃等建設情況；
㈢公共部位和公共設施等公建配套的權屬歸屬、位置、面積和套數（間數）等具體情況及其平面示意圖；
㈣項目預售計劃，本次預售商品房的可售房源幢數、套數、面積,以及每套房屋的房號、面積、銷售單價和總價、用途等內容；
㈤規(guī)劃主管部門核定的預售商品房項目總平面圖和分層平面圖；
㈥本次申請預售商品房的預測面積報告書；
㈦車位（庫）出售或者出租的方案；
㈧商品房預售資金監(jiān)管協議；
㈨商品房裝修標準；
㈩國家規(guī)定的其他內容。
第八條預售商品房項目可以分期、分幢申請預售許可，但不得分層、分單元申請。
第九條預售主管部門自受理商品房預售申請之日起10日內，依法作出同意或者不同意預售的書面決定。同意預售的，自作出決定之日起10日內向預售人核發(fā)商品房預售許可證；不同意預售的，應當書面說明理由。
第十條商品房預售許可證應當載明以下內容：
㈠預售人的名稱；
㈡許可證編號；
㈢預售商品房的名稱（包括銷售廣告名稱）、幢號、建筑面積、用途；
㈣商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶；
㈤國家規(guī)定應當載明的其他內容。
第十一條預售商品房項目的容積率或者戶型、結構、樓層、用途依法改變的，預售人應當委托原測繪機構對預售面積進行重新測算，并向預售主管部門辦理商品房預售許可證內容變更手續(xù)。
第十二條預售商品房項目依法轉讓給其他房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的，受讓方應當持以下材料辦理商品房預售許可證變更手續(xù)：
㈠商品房項目的轉讓合同；
㈡原商品房預售許可證；
㈢受讓方的營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)資質等級證書；
㈣重新簽訂的商品房預售資金監(jiān)管協議；
㈤國家規(guī)定的其他材料。
對符合條件的，預售主管部門應當自受理之日起10日內變更商品房預售許可證。
受讓方在辦理商品房預售許可證變更手續(xù)完畢后，方可預售商品房。
第十三條預售商品房項目竣工驗收后，預售人應當向預售主管部門申請辦理商品房現售備案。對符合條件的商品房項目，預售主管部門應當予以備案，并出具商品房現售備案證明。
取得商品房現售備案證明后，原商品房預售許可證自動失效。
第三章預售行為管理
第十四條預售人應當根據商品房預售許可證的內容進行預售。
對已取得預售許可的商品房項目，預售人應當在取得商品房預售許可證之日起10日內一次性公開全部預售房源及每套的價格。
預售人發(fā)布商品房預售廣告的，應當在商品房預售廣告中載明商品房預售許可證號。
第十五條預售人不得有下列行為：
㈠未取得商品房預售許可證進行預售；
㈡未取得商品房預售許可證即以認購、預訂、排號、發(fā)放貴賓卡等方式收取或者變相收取定金、預定款等費用；
㈢以返本銷售、售后包租等方式預售商品房；
㈣除商品房買賣合同中約定的商品房價款外，向預購人收取其他款項；
㈤法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
第十六條預售人應當在商品房預售現場的顯著位置公開下列事項：
㈠商品房預售許可證；
㈡預售人的營業(yè)執(zhí)照、房地產開發(fā)資質等級證書、土地出讓合同、土地房屋權證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
㈢商品房預售方案，其中項目總平面圖、土地出讓合同中規(guī)定公建配套的平面示意圖、商品房的預測面積報告書以及商品房預售資金監(jiān)管協議應當單獨公開；
㈣項目開發(fā)進度和竣工、交付日期；
㈤商品房預售情況表，內容包括：商品房戶型、面積、公攤面積、預售狀態(tài)、權利限制狀況等；
㈥明碼標價的情況和物價部門的舉報電話；
㈦商品房買賣合同示范文本；
㈧商品房的結構類型、戶型、裝修標準；
㈨商品房交付使用時的物業(yè)服務企業(yè)及其收費標準；
㈩不利因素的提示；
（十一）國家、省、市有關商品房預售的規(guī)定。
第十七條預售人委托房地產經紀機構代理預售商品房的，應當委托依法成立的房地產經紀機構。
房地產經紀機構在本市從事代理預售商品房業(yè)務的，應當按照《廈門市市場中介機構管理辦法》的有關規(guī)定向預售主管部門備案。
房地產經紀機構進行商品房預售時，不得向預購人收取任何費用。
第十八條代理預售商品房的房地產經紀機構應當在商品房預售現場的顯著位置向預購人公開下列事項：
㈠本規(guī)定第十六條要求公開的事項；
㈡房地產經紀機構的營業(yè)執(zhí)照、備案證明；
㈢預售人委托房地產經紀機構代理的委托書；
㈣房地產經紀機構的地址和聯系電話。
第十九條預售商品房的，預售人和預購人應當通過登記機構網站簽訂商品房買賣合同，其中有認購、預訂商品房的，預售人和預購人應當在登記機構網站簽訂商品房認購協議書。
預售人應當在商品房買賣合同簽訂之日起10日內到登記機構辦理登記備案手續(xù)。預購人也可以向登記機構辦理登記備案手續(xù)。登記機構應當自受理申請之日起5個工作日內作出書面決定，準予備案的，出具備案證明；不予備案的，應當書面說明理由。
第二十條預售人和預購人簽訂商品房買賣合同后可以申請預告登記。
預購人單方申請預告登記，預售人與預購人在商品房買賣合同中對預告登記附有條件和期限的，預購人應當提交相應的證明材料。
第二十一條預售主管部門應當提供統(tǒng)一印制、統(tǒng)一編號的商品房買賣合同示范文本。預售人和預購人經協商達成一致后，可以對商品房買賣合同示范文本的內容進行選擇、修改和補充。
預購人要求將預售人發(fā)布的商品房預售廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示、承諾的事項在商品房買賣合同中進行約定的，預售人不得拒絕。
第二十二條預售商品房設定土地抵押權的，應當先取得抵押權人對該套商品房的登記放行證明，方可辦理商品房買賣合同登記備案。
設定在建工程抵押權的，應當先辦理該套商品房的抵押權注銷登記手續(xù)，方可辦理商品房買賣合同登記備案。
第二十三條預售人與預購人解除商品房買賣合同的，應當自解除合同之日起30日內到登記機構辦理注銷登記備案。
第二十四條商品房預售方案中除預售項目容積率及商品房戶型、結構、樓層、用途之外的其他內容發(fā)生變更的，預售人應當自變更之日起10日內向預售主管部門備案，并在商品房預售現場的顯著位置予以公開。
第四章預售資金管理
第二十五條商品房預售資金是指預購人依照合同的約定，預先支付給預售人，在商品房竣工交付前作為該商品房建設費用的款項。
商品房預售資金在商品房竣工交付前，主要用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。
第二十六條登記機構負責監(jiān)督管理商品房預售資金的收存和使用。
第二十七條預售人應當在銀行設立商品房預售資金專用帳戶。預售人有多個預售項目的，應當分別設立商品房預售資金專用帳戶。
第二十八條預售人在申請商品房預售許可證前，應當與登記機構、開戶銀行三方簽訂商品房預售資金監(jiān)管協議，明確各方的權利、義務和責任。
預售人因開發(fā)規(guī)模、按揭額度等原因，需增加開戶銀行的，應當經登記機構同意后增設商品房預售資金專用帳戶。
第二十九條預售主管部門應當建立預售人信用檔案，根據預售人的信用情況，確定免除預售資金監(jiān)管的預售人名單。具體辦法由預售主管部門制定。
第三十條商品房預售資金監(jiān)管協議簽訂后，由于開戶銀行的原因，預售人可以變更開戶銀行，重新簽訂商品房預售資金監(jiān)管協議。
第三十一條預購人應當按合同約定的付款時間，將商品房預售款直接交入商品房預售資金專用帳戶，憑銀行出具的付款憑證向預售人換取售房發(fā)票。
預售人辦理商品房買賣合同登記備案時，應當同時附銀行出具給預購人的商品房預售款存入商品房預售資金專用帳戶的憑證。
第三十二條預售人使用商品房預售資金時，應當向登記機構提交下列文件：
㈠商品房預售資金使用申請表；
㈡用款計劃；
㈢用于支付工程款的，提供施工監(jiān)理單位出具的施工進度證明和施工單位的用款申請；用于支付購買項目建設必需的建筑材料、設備款項的，提供與供應商簽訂的購銷合同。
第三十三條登記機構收到預售人的用款申請后，按下列程序審查，并在5日內作出答復：
㈠審查預售人提供的資料；
㈡核定用款額度。用于支付工程款的，根據施工合同約定工程進度和施工單位用款申請予以核準用款；用于支付購買建筑材料、設備的，根據其購銷合同約定和工程進度予以核準用款；用于支付法定稅費的，根據繳納稅費通知予以核準用款。
同意使用商品房預售資金的，登記機構在申請表上出具核準意見，銀行憑核準意見辦理商品房預售資金撥付手續(xù)。不同意使用的，登記機構應當以書面形式說明理由。
登記機構可以根據商品房預售資金監(jiān)管協議的約定，將預售人用款申請的具體核算事項交由開戶銀行辦理。
第三十四條除依照本規(guī)定第三十二條、第三十三條規(guī)定申請用款外，預售人可向登記機構申請一定額度的資金，作為備用金。
第三十五條預售人應當將商品房預售資金專用帳戶的對帳單于每月15日前提供給登記機構。
第三十六條預售人具備下列條件，可以向登記機構申請撤銷商品房預售資金監(jiān)管：
㈠預售商品房竣工交付；
㈡未欠工程款。
經登記機構同意后，向銀行辦理結算手續(xù)，注銷商品房預售資金專用帳戶。
第五章監(jiān)督檢查
第三十七條預售主管部門應當建立商品房預售投訴處理制度，及時處理商品房預售過程中的投訴。
第三十八條預售主管部門依法對商品房預售行為進行監(jiān)督檢查時，有權采取以下措施：
㈠要求預售人、房地產經紀機構就檢查事項涉及的問題作出解釋和說明，并根據需要進入現場檢查；
㈡制止和糾正正在發(fā)生的商品房預售違法行為；
㈢要求有關單位和人員提供與檢查事項有關的文件、資料，并進行復制；
㈣法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他措施。
被檢查的單位及其人員應當予以配合，不得妨礙和阻撓監(jiān)督檢查活動。
第三十九條預售主管部門應當加強對商品房預售許可實施情況的監(jiān)督檢查，發(fā)現有下列情形之一的，責令改正，暫停該項目的網上簽約，并根據情況向公眾提示預購風險：
㈠未按商品房預售許可證的內容進行預售的；
㈡違反本規(guī)定第十一條、第十二條規(guī)定，未辦理預售許可證變更手續(xù)預售商品房的；
㈢違反本規(guī)定第十五條第三項、第四項規(guī)定，以返本銷售、售后包租等方式預售商品房，以及向預購人收取約定的商品房價款外的其他款項的；
㈣未按規(guī)定收存、使用商品房預售資金的。
預售人及時改正的，預售主管部門應當及時恢復該項目的網上簽約。
第六章罰則
第四十條預售人有下列情形之一的，由預售主管部門責令改正，并處10000元以上30000元以下罰款，并記入預售人信用檔案：
㈠違反本規(guī)定第十四條第二款規(guī)定，未在取得商品房預售許可證之日起10日內一次性公開全部預售房源及每套價格的；
㈡違反本規(guī)定第十九條第一款規(guī)定，未通過登記機構網站簽訂商品房買賣合同或者商品房認購協議書的。
第四十一條違反本規(guī)定第十六條、第十八條規(guī)定，預售人或者房地產經紀機構未向預購人公開規(guī)定事項的，由預售主管部門責令改正；逾期拒不改正的，處以10000元以上30000元以下罰款，并記入信用檔案。
第四十二條預售主管部門和登記機構的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第七章附則
第四十三條預售主管部門可以調整商品房預售資金的監(jiān)管模式，由預售人委托商業(yè)銀行等第三方對預售資金的收存和使用進行監(jiān)管，具體辦法由預售主管部門根據國家和福建省的有關規(guī)定適時制定，報市政府批準后公布實施。
第四十四條本規(guī)定自2014年1月1日起施行。2001年9月30日廈門市人民政府令第100號公布的《廈門市商品房預售管理規(guī)定》同時廢止。
廈門市人民政府辦公廳2013年12月4日印發(fā)
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