合政秘〔2018〕16號《合肥市人民政府關于印發(fā)合肥市利用集體建設用地建設租賃住房試點工作實施方案的通知》

《合肥市人民政府關于印發(fā)合肥市利用集體建設用地建設租賃住房試點工作實施方案的通知》



合政秘〔2018〕16號

《合肥市利用集體建設用地建設租賃住房試點工作實施方案》已經(jīng)2017年10月30日市政府第101次常務會議審議通過，并經(jīng)國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部批復同意（國土資廳函〔2018〕63號），現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

2018年3月1日      

合肥市利用集體建設用地建設租賃住房

試點工作實施方案

為做好我市利用集體建設用地建設租賃住房（以下簡稱集體租賃住房）試點工作，根據(jù)國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部《關于印發(fā)〈利用集體建設用地建設租賃住房試點方案〉的通知》（國土資發(fā)〔2017〕100號）、住房城鄉(xiāng)建設部《開展住房租賃試點工作的初步方案》、《安徽省人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的通知》（皖政辦〔2016〕63號）以及《合肥市人民政府關于印發(fā)合肥市住房租賃試點工作實施方案的通知》（合政秘〔2017〕82號）要求，結合我市實際，制定本方案。

一、總體要求

（一）指導思想。

全面貫徹落實黨的十九大精神和習近平新時代中國特色社會主義思想，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。大力實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，推進集體土地不動產(chǎn)登記，提高存量土地節(jié)約集約利用水平。利用集體建設用地建設租賃住房，可以增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，建立健全房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道；有助于豐富農(nóng)村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程。

（二）基本原則。

1.農(nóng)民自愿。集體租賃住房建設，要切實尊重農(nóng)民意愿，維護農(nóng)民利益，使農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過出租房屋或入股、聯(lián)營等方式獲得長期穩(wěn)定收益，使農(nóng)民在改革中有獲得感。

2.規(guī)劃先行。集體租賃住房選址，應符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)保要求，安排在區(qū)位條件較好、基礎設施完備以及醫(yī)療、教育等公共設施配套較齊全的城鄉(xiāng)結合部、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大學園區(qū)等人口凈流入較大的區(qū)域。

3.規(guī)范有序。集體租賃住房建設，應統(tǒng)籌規(guī)劃，循序漸進。在充分調查需求的基礎上，嚴格控制試點規(guī)模總量，經(jīng)批準后方可實施。項目用地應為第二次全國土地調查確認的存量集體建設用地。

4.只租不售。集體租賃住房建設，必須依法履行相關報批手續(xù)，房屋建成后只進行出租使用，不得出售，不得轉租、抵押、轉讓，不得改變房屋和土地用途，堅決杜絕變相小產(chǎn)權房。

二、工作目標和任務

以項目管理為抓手，探索建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，增加住房有效供給，滿足新市民合理住房需求。

（一）目標。2017年底前，在包河區(qū)和長豐縣條件較好的范圍內，各選擇1至2個項目啟動試點。

2018年，在租賃住房需求量較大的中心城區(qū)以及高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、新站區(qū)，肥東縣、肥西縣與市區(qū)相鄰的城鄉(xiāng)結合部開展試點工作。

2019年上半年，在全市范圍內多點推行利用集體建設用地建設租賃住房，形成新的住房供給常態(tài)。

2019年下半年，準備迎接省級國土資源和住房城鄉(xiāng)建設主管部門組織開展試點工作的中期評估，形成評估報告報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部。

（二）任務。2017年至2020年完成試點目標5000套，建設面積約45萬平方米，其中：2017年底啟動試點項目，2018年完成1000套，2019年完成2000套，2020年完成2000套。

三、政策措施

遵循“民為主，村（居）所有，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街）操作，縣（市、區(qū)）負責，市領導”的工作思路，明確責任，合力推進。各地要積極創(chuàng)新探索開展此項工作的新途徑。

（一）實施主體。集體租賃住房是一種農(nóng)村集體經(jīng)濟組織持有或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以入股、聯(lián)營等方式與其他類型經(jīng)濟組織合作共同成立聯(lián)合體（以下簡稱聯(lián)合體）持有的租賃物業(yè)，可通過出租獲取收益。投資和運營應充分尊重農(nóng)民集體經(jīng)濟組織意愿，確保集體經(jīng)濟組織自愿實施、自主確定項目運作模式。

（二）規(guī)劃要求。集體租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標準進行規(guī)劃和管理，僅用于租賃住房建設。在統(tǒng)籌考慮城鄉(xiāng)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)整體布局的前提下，合理確定集體租賃住房房屋套型結構和面積標準、用地規(guī)模和空間布局；同時要按照居住功能安排公共配套設施，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設計有關規(guī)范，房屋實施全裝修成品交房。建設資源節(jié)約、環(huán)境友好、配套完善、功能融合的新型社區(qū)。

（三）審批程序。按照統(tǒng)一組織、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一調度的要求實施，建立健全審批制度。

1.試點申請。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或聯(lián)合體擬定試點項目具體實施方案，包括：項目名稱、建設地點、建設規(guī)模、用地面積與四至范圍、土地利用現(xiàn)狀及相關圖件、用地規(guī)劃及相關圖件、項目必要性可行性分析、資金來源和收益測算，以及項目建設和運營模式等內容，其中以聯(lián)合體實施的項目，合作對象可由集體經(jīng)濟組織通過招投標方式確定。實施方案由集體經(jīng)濟組織成員大會2/3以上成員或成員代表大會2/3村民代表同意。經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處初審同意，報縣（市）區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會核準后，由縣（市）區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會正式函報國土資源管理部門申請試點。

2.試點批準。收到試點申請后，由國土資源管理部門會同房產(chǎn)、發(fā)改、規(guī)劃、環(huán)保、建設等部門，對項目方案進行審核。符合試點要求的，報市、縣（市）人民政府批準同意。

3.報批程序。建設項目正式被列為試點后，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或聯(lián)合體正式向發(fā)改、規(guī)劃、國土和建設等主管部門申請辦理項目備案、預審、規(guī)劃、用地和開工建設等批準手續(xù)。

發(fā)改、規(guī)劃、國土和建設等主管部門依據(jù)市、縣（市）人民政府的批準文件，對項目進行審查。項目備案文件、用地預審、規(guī)劃意見、用地審批和建設工程施工許可證等，均應注明“集體建設用地租賃房僅用于租賃住房建設和運營”。具體按以下程序報批：

（1）項目預審。在符合土地利用總體規(guī)劃前提下，由集體經(jīng)濟組織或聯(lián)合體提出預審申請?？h（市）、區(qū)國土資源管理部門對試點項目的項目性質、建設主體、用地合規(guī)性、用地規(guī)模等進行審查，出具《建設項目用地預審意見》。

（2）項目備案。根據(jù)市、縣（市）人民政府批準同意的試點項目實施方案，縣（市）、區(qū)發(fā)改部門出具項目備案文件。

（3）項目規(guī)劃。項目應選址在城市或鄉(xiāng)、鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)范圍內，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或聯(lián)合體提出規(guī)劃申請，規(guī)劃行政主管部門依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃、有關批準文件及其它相關材料，出具規(guī)劃意見。

（4）項目用地?？h（市）、區(qū)國土資源管理部門對試點項目的土地權屬、地類、土地規(guī)劃、有無違法用地等情況進行全面審查，編制利用集體建設用地建設租賃住房用地方案報市、縣（市）人民政府批準，下達項目用地批準文件。

（5）項目施工。縣（市）、區(qū)建設部門對試點項目工程建設進行審查，依據(jù)上述項目備案、規(guī)劃、用地手續(xù)，出具項目建設工程施工許可證，并對項目施工全過程進行監(jiān)管。

4.項目報備。縣（市）區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會應及時將項目審批情況上報市住房租賃試點工作領導小組辦公室，由辦公室進行匯總，形成試點項目庫，對全市范圍內試點項目進行統(tǒng)一調度。

5.職責分工。按照《合肥市人民政府關于印發(fā)合肥市住房租賃試點工作實施方案的通知》（合政秘〔2017〕82號）要求，參照市住房租賃試點工作領導小組辦公室和成員單位工作職責執(zhí)行。

（四）資金籌措。集體租賃住房項目的資本金及其他配套資金籌措渠道，可以是集體經(jīng)濟組織的自有資金，也可以入股、聯(lián)營的方式與其他類型經(jīng)濟組織聯(lián)合實施。獨立投資或聯(lián)合投資均應明確集體建設用地所有權人的收益分配方式。

（五）運營模式。集體租賃住房項目建成后，具有租賃管理運營能力的，自主運營；不具備自主運營能力的，鼓勵在符合相關規(guī)定前提下，將集體租賃住房委托住房租賃公司管理和運營，提高租賃業(yè)務和物業(yè)管理的標準化、專業(yè)化水平。

租賃和運營管理按照我市相關要求進行，房屋的租賃年期、經(jīng)營方式和收益分配等事項由雙方協(xié)商確定，并簽訂書面合同。通過建立合同履約監(jiān)管機制，使所有權人和使用權人、出租人和承租人依法履行各方所簽訂的各項協(xié)議和登記文件中所載明的權利與義務。具體如下：

1.土地使用。集體經(jīng)濟組織自行建設運營或者集體經(jīng)濟組織作為集體土地所有權人與投資主體達成集體建設用地使用協(xié)議的，使用期限原則上不超過70年。合作協(xié)議中應明確投資主體對集體經(jīng)濟組織的土地補償、收益分配和建設運營方案。項目地塊由集體經(jīng)濟組織負責交付凈地，對原土地使用權人的拆遷安置補償參照我市被征收集體土地上房屋補償辦法執(zhí)行。

2.房屋租期。房屋出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利與義務，單個房屋租賃期限原則上不超過15年，租金一年一結算。

3.房屋租金。租賃住房的租金水平可統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場物業(yè)價格水平，與房屋租賃市場接軌。

項目所在縣（市）區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會要對各環(huán)節(jié)加強監(jiān)管，嚴控風險，在充分兼顧政府、集體經(jīng)濟組織、村民和投資主體各方利益的同時，理清各方權利與義務。

（六）建設管理。集體土地上的租賃住房項目建設參照國有土地上建設項目程序管理。為確保項目工程建設質量，應由集體經(jīng)濟組織或聯(lián)合體進行公開招投標。集體租賃住房項目由所在縣（市）區(qū)、開發(fā)區(qū)建設行政主管部門依法進行質量安全監(jiān)督管理，對涉及結構安全、建筑質量和建筑節(jié)能等方面進行重點監(jiān)督。集體租賃住房的建筑結構和配套設施設備，應當符合污染防治等相關法規(guī)、規(guī)范要求，不得危及人身安全和違反環(huán)境保護要求。

（七）不動產(chǎn)權管理。

1.以集體經(jīng)濟組織為申報主體的，集體租賃住房及其配套設施設備涉及的土地使用權和房屋所有權辦至集體經(jīng)濟組織名下。

2.以聯(lián)合體為申報主體的，集體租賃住房及其附屬設施設備涉及的土地使用權和房屋所有權辦至聯(lián)合體名下，集體建設用地所有權仍歸原集體經(jīng)濟組織所有。

3.不動產(chǎn)權利證書（包括土地使用權和房屋所有權）按項目整體核發(fā)，不予分割辦理單元產(chǎn)權證書。

4.權利證書應注明“集體建設用地租賃住房僅用于租賃住房建設和運營，不得出售，不得轉租、抵押、轉讓，不得改變房屋和土地用途”。

（八）收益分配。集體建設用地是集體資產(chǎn)和資源的重要組成部分。由集體經(jīng)濟組織自行投資建設的租賃住房，通過出租獲得的收益，歸集體經(jīng)濟組織所有；由集體經(jīng)濟組織與投資主體合作建設的租賃住房，通過出租獲得的收益，雙方按合作協(xié)議確定的方式分配。集體經(jīng)濟組織獲得的收益主要用于發(fā)展壯大集體經(jīng)濟，支持脫貧攻堅，建設美麗鄉(xiāng)村，興辦公益事業(yè)。收益分配還應充分考慮集體經(jīng)濟組織成員享受分紅。集體租賃住房的收益要納入賬內核算，嚴格履行民主程序，定期公布賬目，接受集體經(jīng)濟組織成員監(jiān)督。建立和完善收益分配機制，收益分配方案應經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員會議或代表大會討論通過，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）備案，維護集體經(jīng)濟組織成員合法權益。

（九）監(jiān)測監(jiān)管。集體租賃住房出租應遵守相關法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行。

集體建設用地上建設租賃住房和租賃行為統(tǒng)一納入合肥市住房租賃交易服務監(jiān)管平臺，實現(xiàn)租賃信息統(tǒng)一歸集、租賃行為統(tǒng)一管理，強化市場主體的信用管理，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。

各縣（市）區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會與相關部門，在集體建設用地不動產(chǎn)登記、租賃備案、稅務、工商等方面加強聯(lián)動協(xié)作、各司其職，建立規(guī)范有序的租賃市場秩序。

（十）基本公共服務權利。建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制，承租人在義務教育、衛(wèi)生服務、養(yǎng)老服務、社會保險、就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務、住房公積金、戶籍準入、民主政治權利、臨時救助等基本公共服務的權益，參照《關于加快推進合肥市住房租賃試點工作的通知》有關規(guī)定執(zhí)行。

（十一）優(yōu)惠政策。實行政府引導，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企業(yè)參與的資金籌措機制。投資主體在稅費、扶持和資金獎勵等方面按照本市相關支持政策執(zhí)行。充分調動農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企業(yè)投資和經(jīng)營集體租賃住房的積極性。

四、促進現(xiàn)有農(nóng)房利用

規(guī)范和推進現(xiàn)有集體建設用地上屬集體經(jīng)濟組織或村民合法閑置房屋的出租。鼓勵集體經(jīng)濟組織或村民利用自有合法閑置房屋以入股、出租等方式，獲得經(jīng)營性或財產(chǎn)性收入。由集體經(jīng)濟組織或個人申報，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處審核確認后，將農(nóng)村合法閑置宅基地使用權和房屋使用權、所有權通過安徽省農(nóng)村綜合產(chǎn)權交易所有限公司及其分支機構平臺進行交易。

五、保障措施

（一）加強組織領導。集體建設用地建設租賃住房試點工作是我市住房租賃試點工作的重要組成部分。市住房租賃試點工作領導小組辦公室和成員單位工作職責按照《合肥市人民政府關于印發(fā)合肥市住房租賃試點工作實施方案的通知》（合政秘〔2017〕82號）執(zhí)行。市住房租賃試點工作領導小組辦公室定期召開專題調度會，協(xié)調調度各職能部門，研究解決工作中的重大問題，有序推進租賃住房試點建設。定期召開試點工作聯(lián)席會議，及時通報試點進展情況，會商和解決相關問題。

（二）強化部門聯(lián)動?？h（市）區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會是試點工作的具體責任主體，全面負責組織實施當?shù)丶w租賃住房建設試點工作，協(xié)調鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村級組織、村民以及相關部門的關系，將試點工作各項內容落到實處。縣（市）區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會和各相關部門要按照職責分工，建立對集體租賃住房建設的聯(lián)動機制，依法規(guī)范運行。切實做到封閉運行、風險可控，發(fā)現(xiàn)問題及時研究解決。

（三）做好宣傳引導。加強對試點工作的監(jiān)督管理，密切關注輿情動態(tài)，妥善回應社會關注點，重大問題及時報告。加大輿論宣傳和引導，營造良好的輿論氛圍。準確解讀相關政策，大力宣傳開展租賃試點工作重要意義，引導市民逐步樹立租購并舉的住房消費觀念，倡導理性、梯度消費。

本意見自印發(fā)之日起施行。

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本文關鍵詞： 合肥市, 政府文件, 規(guī)范性文件