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鄭州市人民政府關于進一步完善和規(guī)范國有土地收購工作的通知
鄭政文〔2022〕120號
各開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)縣（市）人民政府，市人民政府各部門，各有關單位：
根據(jù)《河南省實施〈土地管理法〉辦法》《國土資源部財政部中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于印發(fā)〈土地儲備管理辦法〉的通知》（國土資規(guī)〔2017〕17號）、《河南省國土資源廳 河南省財政廳 中國人民銀行鄭州中心支行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會河南監(jiān)管局關于印發(fā)〈河南省土地儲備暫行辦法〉的通知》（豫國土資發(fā)〔2018〕132號）、《鄭州市人民政府關于嚴格土地管理加強土地儲備工作的通知》（鄭政〔2005〕12號）等有關規(guī)定，結合我市實際，現(xiàn)將我市國有土地收購工作有關事宜通知如下：
一、適用范圍
市內五區(qū)、鄭州經(jīng)開區(qū)、鄭州高新區(qū)和鄭東新區(qū)，因實施國土空間規(guī)劃需納入土地儲備（國有土地上房屋征收除外），符合下列情形的國有土地，由土地儲備機構按本通知要求對其土地使用權實施收購補償。
（一）原土地用途由工業(yè)用地改變?yōu)榉枪I(yè)用地的國有土地。
（二）原土地主用途由非經(jīng)營性用地改變?yōu)樯唐纷≌?、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地的國有土地。
（三）原土地用途由商品住宅、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地改變?yōu)槠渌猛?，且原土地出讓合同約定改變用途需收回土地使用權的國有土地。
（四）與相鄰土地合并規(guī)劃的國有土地。
（五）國有劃撥土地主用途發(fā)生改變，且改變后的土地用途不符合劃撥方式供應的國有土地。
二、國有土地收購補償標準
（一）國有土地收購補償
1．土地價格補償。土地補償以合法有效的不動產權證書或不動產登記機構出具的不動產登記資料查詢證明為依據(jù)，按照證載用途、使用權類型、剩余年期及“國有土地使用權出讓合同”、“國有土地使用權租賃合同”或“劃撥決定書”約定的規(guī)劃條件進行評估確定。有下列情形的，按照以下規(guī)定評估補償：
（1）未約定容積率的，按照有效執(zhí)行的基準地價設定的平均容積率進行評估。
（2）原土地證載用途兩種以上且未約定用途比例的，按照地上實際主體建筑物的建筑面積，進行加權評估。
2．房屋價格補償。房屋以重置價為依據(jù)，按照下列情形進行評估確定：
（1）房屋已辦理不動產登記的，按登記信息進行評估確定。
（2）房屋未辦理不動產登記，但已依法取得建設工程規(guī)劃許可證或施工批準手續(xù)，并按照其規(guī)定建成的，按規(guī)定建設的建筑面積進行評估確定。
（3）房屋未經(jīng)登記，由所在地區(qū)政府（管委會）相關執(zhí)法機構依法處置，經(jīng)區(qū)政府（管委會）出具認定結論后進行評估確定。區(qū)政府（管委會）對房屋的認定內容應包括所有權人、建筑物用途、面積、結構、建筑年代和結論性意見等內容。
（4）其他建筑物和構筑物補償按照評估確定。
3．停產停業(yè)損失補償。按照被收購土地使用權人在被收購土地上從事生產經(jīng)營的月平均凈利潤值確定；月平均凈利潤值依據(jù)被收購土地使用權人提供的近三年納稅證明評估確定，實際經(jīng)營不足三年的，以全部生產經(jīng)營期間納稅證明為依據(jù)評估確定；停產停業(yè)損失補償期限區(qū)分不同行業(yè)，原則上不低于6個月。
被收購土地使用權人在被收購土地實施收購前已停產停業(yè)的，不再實施停產停業(yè)損失補償；因政府原因造成停產停業(yè)的，由區(qū)政府（管委會）認定，以區(qū)政府（管委會）認定的停產停業(yè)時間核定月平均凈利潤值。
4．搬遷、房屋裝飾裝修和設備遷移三項補償費用總額，按照不超過土地評估價格和房屋價格之和的10％計提。具體標準按下列情形確定：
（1）搬遷費：以被收購土地范圍內需進行補償房屋的面積，按照每平方米40元的標準進行確定。
（2）房屋裝飾裝修：委托選定的房產評估機構進行評估確定。
（3）設備遷移：按照收購土地內大型設備拆裝費按原設備折舊后評估價值的15％確定。
（二）閑置土地收回補償
根據(jù)《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）規(guī)定，經(jīng)市政府批準無償收回的閑置土地，按照無償收回程序實施收回。
經(jīng)市政府批準有償收回的，以市政府批準有償收回閑置土地處置方案之日為評估基準日，按收回土地證載用途、使用權類型及剩余年期的評估價進行補償。地上已開工建設的，經(jīng)規(guī)劃許可審批，符合質量要求的新建建（構）筑物或在建工程，按重置價評估后補償。
（三）租賃土地收購補償
1．租賃土地收購前，承租人應按合同約定繳清土地租金和應承擔的違約金。
2．由政府征收并租賃于承租人的，土地無償收回；由承租人代為出資并取得租賃土地使用權的，土地補償標準按照劃撥土地進行評估確定。
3．租賃土地在合同約定使用年限內，已支付土地租金但租期未滿的，按照應退還剩余租金及其產生的利息之和另行補償（2019年8月20日前繳納租金的，利息按照同期銀行基準貸款利率計算，在此之后繳納的，利息按照貸款市場報價利率計算）；租賃土地范圍內地上房屋及其他建（構）筑物補償標準按照本文規(guī)定執(zhí)行。
租賃土地合同使用年限期滿，依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定或者合同約定，租賃土地范圍內地上房屋及其他建（構）筑物、附著物所有權依法無償收回，不予補償。
（四）城中村改造安置和開發(fā)以外剩余的國有土地收購補償
土地權屬登記在村集體組織或村組企業(yè)名下的劃撥建設用地、農用地和未利用地，土地補償參照集體土地補償標準進行補償。
（五）遺留問題土地收購補償
各區(qū)政府（管委會）已實施補償或地上建筑物已拆除的，按照下列情形進行補償：
1．對已經(jīng)政府平臺公司采取股權收購方式收購的，依據(jù)股權收購時出具的有效資產評估報告中土地、房產評估價值，經(jīng)審計后，作為土地收購補償依據(jù)。
2．各區(qū)政府（管委會）已實施補償?shù)膰型恋?，補償結果經(jīng)審計后，作為土地收購補償依據(jù)。地上建筑物已拆除但未實施補償?shù)膰型恋?，由各區(qū)政府（管委會）確認后，土地及地上建（構）筑物可按本通知規(guī)定進行補償。
三、其他要求
（一）土壤污染風險管控和修復
被收購土地應依法依規(guī)開展土壤污染風險管控和修復活動的，被收購土地使用權人（土壤污染責任人或有關當事人）應在收購前完成相關活動，符合相應規(guī)劃用地土壤環(huán)境質量要求后進入土地收購儲備程序。土壤污染風險管控和修復，包括土壤污染狀況調查和土壤污染風險評估、風險管控、修復、風險管控效果評估、修復效果評估、后期管理等活動。
1．列入河南省建設用地土壤污染風險管控和修復名錄的地塊，在移出名錄前，不辦理收購儲備。
2．因開展污染地塊土壤治理修復，需拆除地上建（構）筑物的，被收購土地使用權人應征求土地儲備機構意見，經(jīng)土地儲備機構對地上建（構）筑物進行評估后予以拆除，此評估結果可作為后期土地收購時房屋的補償依據(jù)。
3．被收購土地使用權人（土壤污染責任人或有關當事人）應依法組織開展土壤污染風險管控和修復，并承擔相關費用。
（二）收購機關、事業(yè)單位土地
對機關、事業(yè)單位土地實施收購的，其主管部門、同級財政部門應出具同意土地收儲的處置意見。
（三）收購國有企業(yè)土地
對國有企業(yè)土地實施收購的，應征得國有企業(yè)出資人或履行出資人職責的機構同意后實施。
（四）省屬高校老校區(qū)土地置換
省屬高校老校區(qū)土地置換按照土地登記用途評估價和房屋重置價之和實施國有土地收購。土地置換收益按照省政府相關規(guī)定執(zhí)行。
（五）收回國有土地使用權
根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定或者“國有建設用地使用權出讓合同”、“國有建設用地使用權租賃合同”約定，收回國有土地使用權的，收回后需納入土地儲備機構管理的，土地收回并完成接收后移交土地儲備機構管理。收回需要由土地儲備機構實施補償?shù)模罁?jù)本通知制定補償方案。
本通知自印發(fā)之日起施行，各縣（市）、上街區(qū)和鄭州航空港區(qū)可參照執(zhí)行。我市現(xiàn)行政策與本通知不一致的，以本通知為準?！多嵵菔腥嗣裾P于印發(fā)鄭州市國有土地收購補償辦法的通知》（鄭政〔2011〕32號）、《鄭州市人民政府關于印發(fā)鄭州市國有土地收購補償辦法補充規(guī)定的通知》（鄭政文〔2015〕151號）同時廢止。
鄭州市人民政府
2022年9月9日
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