延政函〔2017〕199號《延安市人民政府印發(fā)〈關(guān)于進一步加強用地管理的意見〉的通知》

《延安市人民政府印發(fā)〈關(guān)于進一步加強用地管理的意見〉的通知》










延政函〔2017〕199號

各縣區(qū)人民政府,市政府各工作部門、各直屬機構(gòu)：

《關(guān)于進一步加強用地管理的意見》已經(jīng)市政府常務(wù)會議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真抓好貫徹落實。

延安市人民政府

2017年 10月31日

關(guān)于進一步加強用地管理的意見

為了貫徹落實國土資源部《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引》，適應(yīng)新常態(tài)，優(yōu)化土地要素配置，保障產(chǎn)業(yè)用地，促進延安經(jīng)濟社會發(fā)展。根據(jù)《土地管理法》、《規(guī)范國有土地租賃若干意見》等相關(guān)法律、法規(guī)、政策、意見，結(jié)合延安市實際，就進一步加強用地管理，提出以下意見。

一、產(chǎn)業(yè)用地類型

1.農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)。

2.國務(wù)院、國土資源部針對特定行業(yè)制定的專項用地政策(不包括房地產(chǎn)業(yè))等，如養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、光伏發(fā)電產(chǎn)業(yè)以及其他“雙創(chuàng)”涉及的產(chǎn)業(yè)。（國土資規(guī)〔2015〕5號文件中所列產(chǎn)業(yè)）

3.對于現(xiàn)行國標分類中沒有明確定義的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)類型。市、縣國土資源主管部門按照國土資規(guī)〔2015〕5號文件規(guī)定，結(jié)合現(xiàn)有土地供應(yīng)政策要求和當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展實際需要，主動商同級城鄉(xiāng)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)主管部門提出規(guī)劃用途的建議意見，促進項目落地。

二、產(chǎn)業(yè)用地供地方式

1.符合劃撥用地目錄的按照劃撥用地供地方式供地。

2.工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個意向用地者的，以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。公開出讓工業(yè)用地時，按照《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》和不低于土地取得實際各項成本費用之和，確定工業(yè)用地出讓底價。以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項目，可按不低于所在地等別相對應(yīng)《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》的70%執(zhí)行，同時不低于土地取得實際各項成本費用之和。出讓年限不超過50年。

3.國有土地租賃

實施差別化產(chǎn)業(yè)用地政策，實行工業(yè)用地彈性年期。各類產(chǎn)業(yè)用地（不包括房地產(chǎn)業(yè)）均可采取長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合方式使用土地。以長期租賃方式使用土地的，租賃期限不得超過二十年。

（1）租賃可以采取招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議出讓國有土地的租金，不得低于出讓底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標準，協(xié)議出租結(jié)果要向社會公開接受監(jiān)督。

（2）國有土地租賃的租金標準應(yīng)與地價標準相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時未支付其它土地費用的，租金標準應(yīng)按全額地價折算；承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標準應(yīng)按扣除有關(guān)費用后的地價余額折算。其租金的計算為:租金=地塊評估總價÷評估年限×租賃年限（評估地塊價格參照同級別工業(yè)用地）。

（3）租賃由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調(diào)整的時間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。簽訂合同后一個月內(nèi)一次性交清租金。

（4）承租人取得租賃土地使用權(quán)。在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。

（5）按用途依法需采取招標拍賣掛牌方式出讓的土地，招標拍賣掛牌工作可在租賃環(huán)節(jié)實施；在承租方使用租賃土地達到合同約定條件后需辦理出讓手續(xù)時，可采取協(xié)議方式。協(xié)議出讓后，租賃合同解除。

（6）對土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對承租人給予合理補償。

承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準，也可根據(jù)承租人意愿申請協(xié)議出讓。未申請續(xù)期或雖申請續(xù)期但未獲批準的、未申請協(xié)議出讓或雖申請協(xié)議出讓但未獲批準的，承租土地使用權(quán)依法無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀，若承租人不拆除地上建筑物、構(gòu)筑物的則依法拆除。

承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。

4.政府和社會資本合作模式的供地方式

在公共服務(wù)領(lǐng)域政府和社會資本合作（Public-Private Partnership,PPP）模式符合下列情形，可將通過競爭方式確定項目投資主體和用地者的環(huán)節(jié)合并實施：

（1）采用政府和社會資本合作方式實施項目建設(shè)時，相關(guān)用地需要有償使用的；

（2）通過招標方式確定新建鐵路項目投資主體和土地綜合開發(fā)權(quán)中標人的；

（3）政府將收回和征收的歷史遺留損毀土地復(fù)墾并用于旅游項目建設(shè)的。

以合并競爭方式確定項目投資主體和用地者的，市、縣國土資源主管部門應(yīng)依法獨立履行編制供地方案、簽訂供應(yīng)合同和實施用地供后監(jiān)管等法定職責(zé)。

5.依法使用集體建設(shè)用地

產(chǎn)業(yè)用地政策允許依法使用集體建設(shè)用地的，除農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點地區(qū)外，其他地區(qū)應(yīng)按《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，可以農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自行使用，或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等方式與其他單位、個人共同舉辦企業(yè)的方式使用土地。

6.關(guān)于配套建設(shè)

對新能源汽車充電設(shè)施、無線通訊基站、分布式光伏發(fā)電設(shè)施、社區(qū)養(yǎng)老（醫(yī)療、體育、文化）服務(wù)設(shè)施、電影院（影廳）、旅游廁所等布點分散、單體規(guī)模小、對其他建筑物構(gòu)筑物有密切依附關(guān)系的產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，允許在新供其他建設(shè)項目用地時，將其建設(shè)要求納入供地條件。

三、關(guān)于土地供應(yīng)前置條件

對政策允許設(shè)置土地供應(yīng)前置條件的，設(shè)置供應(yīng)前置條件時，市、縣國土資源主管部門應(yīng)當商請?zhí)岢龉?yīng)前置條件的部門。書面明確設(shè)置土地供應(yīng)前置條件的理由或必要性、具體內(nèi)容表述及條件履約監(jiān)管主體、監(jiān)管措施、違約處理方式。在制定供地方案和簽署供地文件時，除將相關(guān)內(nèi)容寫入外，還應(yīng)當將提出前置條件部門出具的上述書面文件作為附件一并收入，并在向土地供應(yīng)集體決策機構(gòu)匯報時專門作出說明。

四、旅游用地管理

1.使用未利用地、廢棄地等土地建設(shè)旅游項目

在符合生態(tài)環(huán)境保護要求和相關(guān)規(guī)劃的前提下，對使用荒山、荒地、荒灘等土地建設(shè)的旅游項目，優(yōu)先安排新增建設(shè)用地計劃指標，出讓底價可按不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取相關(guān)費用之和的原則確定。對復(fù)墾利用垃圾場、廢棄礦山等歷史遺留損毀土地建設(shè)的旅游項目，可按照“誰投資、誰受益”的原則，鼓勵土地權(quán)利人自行復(fù)墾。

2.依法實行用地分類管理制度

旅游項目中，屬于永久性設(shè)施建設(shè)用地的，依法按建設(shè)用地管理；屬于自然景觀用地及農(nóng)牧漁業(yè)種植、養(yǎng)殖用地的，不征收（收回）、不轉(zhuǎn)用，按現(xiàn)用途管理，由景區(qū)管理機構(gòu)和經(jīng)營主體與土地權(quán)利人依法協(xié)調(diào)種植、養(yǎng)殖、管護與旅游經(jīng)營關(guān)系。

3.多方式供應(yīng)建設(shè)用地

旅游相關(guān)建設(shè)項目用地中，用途單一且符合法定劃撥范圍的，可以劃撥方式供應(yīng)；用途混合且包括經(jīng)營性用途的，應(yīng)當采取招標拍賣掛牌方式供應(yīng)，鼓勵以長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合方式供應(yīng)旅游項目建設(shè)用地。

4.保障旅游廁所用地

符合《劃撥用地目錄》的糞便處理設(shè)施，可以劃撥方式供應(yīng)。在其他項目中配套建設(shè)旅游停車場、廁所，可在供應(yīng)其他項目建設(shè)用地時，將配建要求納入土地使用條件，土地供應(yīng)后，由相關(guān)權(quán)利人依法明確旅游停車場、廁所產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

5.規(guī)范鄉(xiāng)村旅游發(fā)展

在符合相關(guān)規(guī)劃的前提下，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以依法使用建設(shè)用地自辦或以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等方式與其他單位和個人共同舉辦住宿、餐飲、停車場等旅游接待服務(wù)企業(yè)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人，可依法通過承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的方式，使用農(nóng)民集體所有的農(nóng)用地、未利用地，從事與旅游相關(guān)的種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)。通過開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點，優(yōu)化農(nóng)村建設(shè)用地布局，建設(shè)旅游設(shè)施。

6.自駕車、房車營地旅游用地

新建自駕車房車營地項目用地，應(yīng)當滿足符合相關(guān)規(guī)劃、垃圾污水處理設(shè)施完備、建筑材料環(huán)保、建筑風(fēng)格色彩與當?shù)刈匀蝗宋沫h(huán)境協(xié)調(diào)等條件。自駕車房車營地項目土地用途按旅館用地管理，按旅游用地確定供應(yīng)底價、供應(yīng)方式和使用年限。

7.促進文化、研學(xué)旅游發(fā)展

利用現(xiàn)有文化遺產(chǎn)、大型公共設(shè)施、知名院校、科研機構(gòu)、工礦企業(yè)、大型農(nóng)場開展文化、研學(xué)旅游活動，在符合規(guī)劃、不改變土地用途的前提下，上述機構(gòu)土地權(quán)利人利用現(xiàn)有房產(chǎn)興辦住宿、餐飲等旅游接待設(shè)施的，可保持原土地用途、權(quán)利類型不變；土地權(quán)利人申請辦理用地手續(xù)的，經(jīng)批準可以協(xié)議方式辦理。歷史文化街區(qū)建設(shè)控制地帶內(nèi)的新建建筑物、構(gòu)筑物，應(yīng)當符合保護規(guī)劃確定的建設(shè)控制要求。

8.做好確權(quán)登記服務(wù)

要依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)規(guī)定，按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系要求，做好旅游業(yè)發(fā)展用地等不動產(chǎn)登記發(fā)證工作，依法明晰產(chǎn)權(quán)、保護權(quán)益，為旅游業(yè)發(fā)展提供必要的產(chǎn)權(quán)保障和融資條件。

9.建立部門共同監(jiān)管機制

風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、國家公園等旅游資源開發(fā)，建設(shè)項目用地供應(yīng)和使用管理應(yīng)同時符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃及其他相關(guān)區(qū)域保護發(fā)展建設(shè)等規(guī)劃，不符合的，不得批準用地和供地。新供旅游項目用地，將環(huán)保設(shè)施建設(shè)、建筑材料使用、建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)等要求納入土地供應(yīng)前置條件的，提出條件的政府部門應(yīng)與土地使用權(quán)取得者簽訂相關(guān)建設(shè)活動協(xié)議書，并依法履行監(jiān)管職責(zé)。

10.嚴格旅游業(yè)用地供應(yīng)和利用監(jiān)管

嚴格旅游相關(guān)農(nóng)用地、未利用地用途管制，未經(jīng)依法批準，擅自改為建設(shè)用地的，依法追究責(zé)任。嚴禁以任何名義和方式出讓或變相出讓風(fēng)景名勝區(qū)資源及其景區(qū)土地。規(guī)范土地供應(yīng)行為,以協(xié)議方式供應(yīng)土地的，出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。嚴格旅游項目配套商品住宅管理，因旅游項目配套安排商品住宅要求修改土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的，不得批準。嚴格相關(guān)旅游設(shè)施用地改變用途管理，土地供應(yīng)合同中應(yīng)明確約定，整宗或部分改變用途，用于商品住宅等其他經(jīng)營項目的，應(yīng)由政府收回，重新依法供應(yīng)。

五、民辦學(xué)校、民辦醫(yī)院和殯葬用地管理意見

（一）民辦學(xué)校用地意見

1.公益性的以劃撥方式供地。

2.經(jīng)營性的如果有兩個以上用地意向者，以招拍掛出讓等有償出讓方式供地；經(jīng)營性的如果只有一個用地意向者，采取協(xié)議方式出讓。（國土資源部2003年21號令第九條）

3.協(xié)議出讓確定底價不低于新增建設(shè)用地有償使用費、征地（拆遷）補償費用及國家規(guī)定應(yīng)當繳納的有關(guān)稅費之和。（國土資源部2003年21號令第五條）

4.民間投資的教育用地，要具有批準權(quán)的主管部門核準是否為經(jīng)營性項目用地。

（二）民辦醫(yī)院用地意見

1.公益性的以劃撥方式供地。

2.經(jīng)營性的如果有兩個以上用地意向者，以招拍掛出讓等有償出讓方式供地；經(jīng)營性的如果只有一個用地意向者，采取協(xié)議方式出讓。（國土資源部2003年21號令第九條）

3.協(xié)議出讓確定底價不低于新增建設(shè)用地有償使用費、征地（拆遷）補償費用及國家規(guī)定應(yīng)當繳納的有關(guān)稅費之和。（國土資源部2003年21號令第五條）

4.如果協(xié)議出讓的醫(yī)療用地滿500張床位的以上的醫(yī)療機構(gòu)在享受土地政策上給予適當優(yōu)惠和傾斜，其土地出讓金不高于工業(yè)用地土地出讓金水平。（陜西省人民政府關(guān)于進一步鼓勵和引導(dǎo)社會資本舉辦醫(yī)療機構(gòu)實施意見的通知第四條第八項）

5.民間投資的醫(yī)療用地，要具有批準權(quán)的主管部門核準是否為經(jīng)營性項目用地。

（三）殯葬用地意見

1.公益性殯葬用地項目（火化場、殯儀館、公墓、吊唁場所、骨灰堂等）劃撥供地。

2.經(jīng)營性的如果有兩個以上用地意向者，以招拍掛出讓等有償出讓方式供地；經(jīng)營性的如果只有一個用地意向者，采取協(xié)議方式出讓。（國土資源部2003年21號令第九條）經(jīng)營性公墓要在其墓園內(nèi)至少劃出30％的墓位用于公益事業(yè)，實行限價銷售。銷售對象為低收入、低保戶、“五?！睉舻壤щy人群，銷售后墓位不得轉(zhuǎn)讓。

3.出讓底價參照同級別工業(yè)用地確定，不得低于《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》和不低于土地取得實際各項成本費用之和。土地出讓年限不超過50年。

4.民間投資的殯葬用地，要具有批準權(quán)的主管部門核準是否為經(jīng)營性項目用地。

六、地下空間使用管理意見

（一）地下空間用地實行出讓和劃撥兩種方式

結(jié)建地下工程的地下空間使用權(quán)隨地表建設(shè)用地使用權(quán)一并取得。屬于商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用途及同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者，其地下空間使用權(quán)采用招標、拍賣、掛牌方式出讓；如確因公共利益或者公共安全需要，由市政府指定開發(fā)建設(shè)單位的，可以采取協(xié)議方式出讓地下空間使用權(quán)。

1.結(jié)建地下工程的地下空間使用權(quán)可采用以下方式取得

（1）大型公建（含商業(yè)、服務(wù)業(yè)、寫字樓等）項目，在項目建設(shè)中建設(shè)的地下商業(yè)、地下綜合體等服務(wù)設(shè)施、經(jīng)營性停車場按出讓方式供應(yīng)土地，出讓最高年限40年，土地用途和地表建筑物統(tǒng)一。

（2）住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)的地下停車場和地下車庫按出讓方式供應(yīng)土地，土地用途和地表建筑物統(tǒng)一，出讓最高年限70年。

（3）各類管線所占用的地下空間使用權(quán)由市政府劃撥給市政管理部門。

2.經(jīng)營性項目的地下土地使用權(quán)出讓金，按照分層利用，區(qū)別用途的原則確定，按以下標準收取

（1）地下一層，用途根據(jù)規(guī)劃確定，按評估備案樓面地價三分之一收取。

（2）地下二層，用途根據(jù)規(guī)劃確定，按地下一層標準的二分之一收取。

（3）地下三層，用途根據(jù)規(guī)劃確定，不收取。

3.單建地下工程的地下空間使用權(quán)可采用以下方式取得

（1）用于國防、人民防空專用設(shè)施、防災(zāi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等符合《劃撥用地目錄》的，規(guī)劃局出具地下規(guī)劃用地許可證，國土局對其地下空間使用權(quán)取得可依法采用劃撥方式；

（2）屬于商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用途及同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者，規(guī)劃局出具地下空間規(guī)劃條件，國土局對其地下空間使用權(quán)采用招標、拍賣、掛牌方式出讓；如確因公共利益或者公共安全需要，由市政府指定開發(fā)建設(shè)單位的，可以采取協(xié)議方式出讓地下空間使用權(quán)。

（3）地下空間使用權(quán)，按照市場評估地價確定招標、拍賣、掛牌出讓起始價。

（4）利用地下空間獨立建設(shè)的公共停車場，地下空間使用權(quán)出讓金按市場評估價減半收取。

（二） 地下空間使用權(quán)權(quán)屬登記，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實施，并注明“地下空間”。

結(jié)建地下工程，如地面和地下空間使用權(quán)人一致，同時申請辦理土地使用權(quán)登記；單建地下工程單獨申請辦理地下空間使用權(quán)登記。

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