重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會專業(yè)技術(shù)委員會專家提示（第一期）-關(guān)于設(shè)備、不動產(chǎn)單項資產(chǎn)評估的風險提示函

重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會專業(yè)技術(shù)委員會專家提示（第一期）-關(guān)于設(shè)備、不動產(chǎn)單項資產(chǎn)評估的風險提示函

為了提高評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員執(zhí)業(yè)質(zhì)量，控制執(zhí)業(yè)風險，針對重慶市資產(chǎn)評估行業(yè)近期執(zhí)業(yè)案例，協(xié)會專業(yè)技術(shù)委員會對設(shè)備、不動產(chǎn)單項資產(chǎn)評估實務(wù)中部分問題進行了討論和歸納，特別提示各評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員在評估項目實施過程中關(guān)注以下相關(guān)事項：

一、設(shè)備轉(zhuǎn)讓單項評估的評估假設(shè)和價值內(nèi)涵

設(shè)備作為一項動產(chǎn)，資產(chǎn)評估專業(yè)人員在執(zhí)行設(shè)備轉(zhuǎn)讓(如出售、司法處置、對外投資、報廢等)單項評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)關(guān)注評估假設(shè)前提和評估價值內(nèi)涵。

以設(shè)備是否繼續(xù)使用劃分，評估假設(shè)可分為繼續(xù)使用假設(shè)或者變現(xiàn)假設(shè);以設(shè)備是否改變原有使用地點劃分，評估假設(shè)可分為原地使用假設(shè)或者移地使用假設(shè);以設(shè)備使用是否改變現(xiàn)行用途劃分，評估假設(shè)可分為現(xiàn)行用途使用假設(shè)或者改變用途使用假設(shè)。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)關(guān)注設(shè)備的預(yù)期用途和評估目的，以及設(shè)備的性能狀況、可移動性等，與委托人溝通明確評估假設(shè)，并在評估報告的評估假設(shè)中明確設(shè)備是否改變用途、改變使用地點等。

在原地按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用的評估假設(shè)前提下，設(shè)備評估的價值內(nèi)涵一般包括設(shè)備的本體購置價、運雜費、安裝調(diào)試費用、基礎(chǔ)費用、資金成本、前期和其他費用等必要、合理的購置或購建成本。

在移地按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用的評估假設(shè)前提下，應(yīng)考慮設(shè)備移位對其價值產(chǎn)生的影響。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)向委托人了解設(shè)備轉(zhuǎn)讓的方案以確定評估價值內(nèi)涵，比如需運輸至異地安裝后使用的設(shè)備，設(shè)備評估的價值內(nèi)涵一般不包括設(shè)備從移位到達到使用狀態(tài)所發(fā)生的運雜費、安裝調(diào)試費用、基礎(chǔ)費用、資金成本、前期和其他費用等;比如設(shè)備移地前需買方自行負責拆除的，評估價值內(nèi)涵還需考慮買方承擔了額外拆除費用的影響。此外，設(shè)備移位還可能出現(xiàn)不可移動設(shè)備報廢、可移動設(shè)備發(fā)生損傷等情形。

在改變用途繼續(xù)使用的評估假設(shè)前提下，應(yīng)考慮改變用途對其價值產(chǎn)生的影響，比如改變用途可能出現(xiàn)專用設(shè)備報廢、需要另行發(fā)生改造費用等情形。

在變現(xiàn)的評估假設(shè)前提下，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)的性能及市場狀況，對于可二次使用的設(shè)備，評估價值內(nèi)涵一般為二手設(shè)備的市場價值;對于無法二次使用的設(shè)備，評估價值內(nèi)涵一般為設(shè)備拆零變現(xiàn)的殘余價值。是否可二手使用受設(shè)備實物狀況、技術(shù)性能、二手市場需求等因素綜合影響。

建議在評估報告的特別事項說明中披露特定評估假設(shè)前提下設(shè)備評估的價值內(nèi)涵，以便于報告使用者合理理解評估結(jié)論。

二、設(shè)備、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓單項評估關(guān)于增值稅的考慮

2016年3月，財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)，通知自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。2017年11月19日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》(中華人民共和國國務(wù)院令第691號)，正式結(jié)束營業(yè)稅的歷史使命。原營業(yè)稅為價內(nèi)稅，增值稅為價外稅，因為價內(nèi)稅與價外稅的差異，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)關(guān)注在主要市場詢價獲取的資產(chǎn)價格信息是否包含增值稅。

增值稅實行憑專用發(fā)票抵扣稅款的制度，按照增值稅納稅人會計核算水平、經(jīng)營規(guī)模將增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。資產(chǎn)評估專業(yè)人員可以通過產(chǎn)權(quán)人營業(yè)執(zhí)照記載的統(tǒng)一社會信用代碼在當?shù)囟悇?wù)局官網(wǎng)查詢產(chǎn)權(quán)人是否具有一般納稅人資格。一般納稅人當期應(yīng)納增值稅稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額，小規(guī)模納稅人當期應(yīng)納增值稅稅額=當期銷售額(不含增值稅)*征收率，其計稅方法、稅率存在差異，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)關(guān)注產(chǎn)權(quán)人屬于一般納稅人還是小規(guī)模納稅人。

現(xiàn)行與設(shè)備、不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)相關(guān)的增值稅免稅政策列舉如下：(1)個人銷售自建自用的住房免征增值稅;(2)北京市、上海市、廣州市和深圳市以外地區(qū)的個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅;(3)軍隊空余房產(chǎn)租賃收入免征增值稅;(4)為了配合國家住房制度改革，企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標準價出售住房取得的收入免征增值稅;(5)土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還土地使用者免征增值稅;(6)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征增值稅;納稅人采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式將承包地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征增值稅;(7)其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅;(8)直接用于科學研究、科學實驗和教學的進口儀器、設(shè)備免征增值稅;(9)被撤銷金融機構(gòu)以貨物、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)等財產(chǎn)清償債務(wù)免征增值稅。資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)關(guān)注評估目的對應(yīng)的產(chǎn)權(quán)人經(jīng)濟行為是否屬于增值稅免稅行為。

設(shè)備、不動產(chǎn)等轉(zhuǎn)讓單項評估對增值稅的考慮，是對委估資產(chǎn)在評估目的對應(yīng)的經(jīng)濟行為流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)增值稅的考慮，資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)與委托人溝通明確評估價值內(nèi)涵是否包含增值稅。對于增值稅應(yīng)稅行為，若評估結(jié)論需包含增值稅，采用各資產(chǎn)評估方法評估時可先評估資產(chǎn)不含增值稅價，再根據(jù)適用的稅率計算增值稅。不論評估結(jié)論是否包含增值稅，建議在評估報告的評估結(jié)論和特別事項說明中明確披露評估結(jié)論是否包含增值稅，若包含增值稅，建議在評估結(jié)論中同時明確對應(yīng)的增值稅稅率，以便于報告使用者合理理解評估結(jié)論。

本執(zhí)業(yè)風險提示僅供評估機構(gòu)及資產(chǎn)評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)時參考，不是對相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則的解讀，也不能替代資產(chǎn)評估專業(yè)人員在執(zhí)業(yè)中結(jié)合項目實際情況進行的職業(yè)判斷。






 

重慶市資產(chǎn)評估協(xié)會

2020年12月18日

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