青政辦〔2020〕5號(hào)《青海省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)實(shí)施方案的通知》

《青海省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)實(shí)施方案的通知》






青政辦〔2020〕5號(hào)

各市、自治州人民政府，省政府各委、辦、廳、局：

《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施方案》已經(jīng)省政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真抓好貫徹落實(shí)。

青海省人民政府辦公廳

2020年2月18日

（發(fā)至縣人民政府）

關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押

二級(jí)市場(chǎng)的實(shí)施方案

為全面貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）精神，建立完善我省建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)，制定本方案。

一、工作目標(biāo)及適用范圍

工作目標(biāo)。到2025年基本建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級(jí)市場(chǎng)。各市州、縣（市、行委）結(jié)合實(shí)際完善政策措施，搭建線上線下統(tǒng)一的土地二級(jí)市場(chǎng)平臺(tái)，建立監(jiān)測(cè)監(jiān)管與調(diào)控體系，健全政務(wù)服務(wù)體系，促進(jìn)土地一、二級(jí)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展。

適用范圍。本方案適用范圍為全省國(guó)有建設(shè)用地，依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可參照?qǐng)?zhí)行。

二、主要任務(wù)

（一）建立建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度體系。

1.正確界定建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓形式。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓包括買賣、交換、贈(zèng)與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為。地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移，涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，執(zhí)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律法規(guī)規(guī)定，辦理相關(guān)手續(xù)。（責(zé)任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省國(guó)資委、省市場(chǎng)監(jiān)管局）

2.準(zhǔn)確把握不同權(quán)能的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的必要條件。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)（土地使用權(quán)）證書。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，經(jīng)各市、縣政府依法批準(zhǔn)，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，不補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，按轉(zhuǎn)移登記辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合國(guó)土空間規(guī)劃的前提下，對(duì)不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物的，補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款按照現(xiàn)狀市場(chǎng)價(jià)格減去劃撥土地使用權(quán)價(jià)格合理確定。依法變更規(guī)劃條件的，補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款應(yīng)按照變更后規(guī)劃條件下市場(chǎng)價(jià)格減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地市場(chǎng)價(jià)格合理確定。由受讓方補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款后，雙方辦理交易鑒證及不動(dòng)產(chǎn)登記。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)充分保障交易自由。以作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；轉(zhuǎn)讓后，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)權(quán)利性質(zhì)可保留為作價(jià)出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。（責(zé)任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財(cái)政廳、省國(guó)資委、省市場(chǎng)監(jiān)管局）

3.細(xì)化完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓。擬分割、合并轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地應(yīng)權(quán)屬明確，分割、合并后的地塊應(yīng)具備獨(dú)立分宗條件，符合國(guó)土空間規(guī)劃、消防、水電氣路等相關(guān)要求，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個(gè)權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。多宗地合并時(shí)，涉及剩余出讓年限不一致的，應(yīng)當(dāng)按照“等價(jià)值原則”重新確定剩余土地出讓年限，也可補(bǔ)繳一定年限土地出讓金后按較長(zhǎng)年限登記。（責(zé)任單位：各市州政府，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳）

4.建立健全建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。各市州政府要因地制宜，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，以建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓促進(jìn)存量建設(shè)用地和閑置土地盤活為方向，統(tǒng)籌推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。按照優(yōu)質(zhì)、高效、便捷的原則，從轉(zhuǎn)讓形式、轉(zhuǎn)讓條件、合并分割、不動(dòng)產(chǎn)登記（包括預(yù)告登記方式）等方面制定建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辦法和操作細(xì)則，建立健全建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度。（責(zé)任單位：各市州政府，省自然資源廳、省財(cái)政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場(chǎng)監(jiān)管局）

（二）完善建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。

5.規(guī)范出租管理。各市州、縣級(jí)政府進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)出租市場(chǎng)行為，結(jié)合實(shí)際從征繳標(biāo)準(zhǔn)、征繳方式、出租收益年度申報(bào)、監(jiān)管、舉報(bào)和查處等方面，研究制定建設(shè)用地使用權(quán)出租管理辦法，防止國(guó)有資產(chǎn)流失。全部或部分建設(shè)用地使用權(quán)出租后，有償使用合同載明的權(quán)利、義務(wù)仍由原建設(shè)用地使用權(quán)人承擔(dān)。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，使用權(quán)人按規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理，按收支兩條線管理規(guī)定，實(shí)行屬地化管理繳入同級(jí)財(cái)政。宗地長(zhǎng)期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法補(bǔ)辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。以出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。（責(zé)任單位：各市州政府，省財(cái)政廳、省自然資源廳）

6.營(yíng)造良好出租環(huán)境。各市、縣自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息發(fā)布條件和場(chǎng)所，按照全國(guó)統(tǒng)一的出租合同文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)分析，定期發(fā)布出租市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息和指南。（責(zé)任單位：各市州政府）

（三）完善建設(shè)用地使用權(quán)抵押機(jī)制。

7.明晰建設(shè)用地使用權(quán)抵押條件。各市州政府可結(jié)合實(shí)際針對(duì)抵押主體、抵押條件、抵押程序等，按照職責(zé)細(xì)化建設(shè)用地使用權(quán)抵押措施。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請(qǐng)以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押時(shí)，自然資源主管部門依法辦理抵押登記手續(xù)，即視同批準(zhǔn)，劃撥土地抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價(jià)出資或入股等方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。（責(zé)任單位：各市州政府，青海銀保監(jiān)局、人行西寧中心支行）

8.依法保障抵押權(quán)能。探索允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會(huì)領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。建立完善抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后保障原有經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續(xù)穩(wěn)定、確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損的配套措施。探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險(xiǎn)提示機(jī)制和抵押資金監(jiān)管機(jī)制。各地要將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)抵押資金納入監(jiān)管范圍，嚴(yán)控抵押資金用于貸款批準(zhǔn)之外的用途。（責(zé)任單位：各市州政府，青海銀保監(jiān)局、人行西寧中心支行、省市場(chǎng)監(jiān)管局、省民政廳、省衛(wèi)生健康委、省教育廳）

（四）規(guī)范建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行。

9.建立交易平臺(tái)。省、市州、縣級(jí)自然資源主管部門要充分利用國(guó)家開發(fā)的二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)，匯集土地二級(jí)市場(chǎng)交易信息，提供交易場(chǎng)所，辦理交易事務(wù)，實(shí)現(xiàn)四級(jí)聯(lián)網(wǎng)，搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)交易平臺(tái)。已建立交易平臺(tái)的地區(qū)要做好與國(guó)家平臺(tái)的銜接，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)互聯(lián)互通，同時(shí)結(jié)合自然資源“一張圖”建設(shè)，推動(dòng)數(shù)據(jù)共享。（責(zé)任單位：各市州政府，省自然資源廳）

10.規(guī)范交易流程。各市州、縣級(jí)自然資源主管部門要對(duì)土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押涉及的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面梳理，建立“信息發(fā)布-達(dá)成意向-簽訂合同-交易監(jiān)管”的交易流程，從交易申請(qǐng)、受理、審核、信息發(fā)布、事項(xiàng)辦理、稅費(fèi)繳納、登記歸檔等方面制定全要素、全方位、全流程的交易程序，編制建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押操作指南，采取多種形式向社會(huì)公示。要理清交易管理和不動(dòng)產(chǎn)登記的職責(zé)邊界，做到交易管理部門和不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)并聯(lián)審查。交易雙方可通過土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)等渠道發(fā)布和獲取市場(chǎng)信息；可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)公開交易。（責(zé)任單位：各市州政府）

11.強(qiáng)化監(jiān)測(cè)調(diào)控。各市州、縣級(jí)應(yīng)建立健全土地二級(jí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管制度，完善監(jiān)測(cè)監(jiān)管信息系統(tǒng)，加快建立公示城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地等級(jí)價(jià)體系，2020年12月31日前完成轄區(qū)內(nèi)所有縣（市、行委）集體建設(shè)用地、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)制定工作和城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)公示工作，完善土地二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)、監(jiān)督機(jī)制，防止交易價(jià)格異常波動(dòng)。交易主體應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)交易價(jià)格，申報(bào)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格比標(biāo)定地價(jià)低20％以上的，市、縣政府可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。西寧市、海東市抓緊總結(jié)二級(jí)市場(chǎng)、集體建設(shè)用地和農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)研究試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，做好引領(lǐng)示范；海西、玉樹等六州政府督促市縣政府進(jìn)一步規(guī)范土地一級(jí)市場(chǎng)建設(shè)，積極培育二級(jí)市場(chǎng)，按國(guó)家政策和本實(shí)施方案要求，穩(wěn)步推進(jìn)土地等級(jí)評(píng)價(jià)體系建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押交易行為，推動(dòng)土地一、二級(jí)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。土地轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資金來源應(yīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的相關(guān)規(guī)定。強(qiáng)化土地一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，加強(qiáng)土地投放總量、結(jié)構(gòu)、時(shí)序等的銜接，適時(shí)運(yùn)用財(cái)稅、金融等手段，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的整體調(diào)控，維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。（責(zé)任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

12.健全政務(wù)服務(wù)體系。各地要落實(shí)“放管服”改革要求，結(jié)合“馬上辦、網(wǎng)上辦、就近辦、一次辦”，持續(xù)推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)＋政務(wù)服務(wù)”，實(shí)現(xiàn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”。要大力精簡(jiǎn)證明材料，優(yōu)化辦理流程，壓縮辦理時(shí)間，提高辦事效率和服務(wù)水平。（責(zé)任單位：各市州政府）

13.培育和規(guī)范中介組織。各地要培育和規(guī)范相關(guān)中介機(jī)構(gòu)，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)等服務(wù)。要加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)管，引導(dǎo)社會(huì)中介組織誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。（責(zé)任單位：各市州政府）

14.完善土地市場(chǎng)信用體系。土地轉(zhuǎn)讓后，出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)依法履約。各地要加強(qiáng)交易各方的信用監(jiān)管，建立以“雙隨機(jī)、一公開”監(jiān)管為基本手段、以重點(diǎn)監(jiān)管為補(bǔ)充、以信用監(jiān)管為基礎(chǔ)的監(jiān)管機(jī)制，推進(jìn)土地市場(chǎng)信用體系共建共治共享，將監(jiān)管信息、失信責(zé)任主體信息推送至國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)和信用中國(guó)（青海）平臺(tái)實(shí)施聯(lián)合懲戒。（責(zé)任單位：各市州政府，省自然資源廳、省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場(chǎng)監(jiān)管局）

（五）加強(qiáng)協(xié)作信息互通共享。

15.加強(qiáng)涉地司法處置的銜接。對(duì)土地使用權(quán)人因與其他權(quán)利主體存在合同、債券債務(wù)等糾紛，被法院強(qiáng)制將土地使用權(quán)或連同地上房產(chǎn)拍賣或以物抵債，導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，自然資源主管部門應(yīng)同法院之間建立協(xié)調(diào)機(jī)制，推進(jìn)信息共享和網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查詢，相關(guān)自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)向法院提供所涉不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)情況等。自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)配合法院會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、國(guó)資委和稅務(wù)等部門建立聯(lián)席會(huì)議制度，共商處置方案，建立健全拍賣公告公示處置流程和細(xì)則，并函告相關(guān)部門。司法處置土地可進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)交易平臺(tái)交易。（責(zé)任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財(cái)政廳、省國(guó)資委、國(guó)家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局）

16.加強(qiáng)涉地資產(chǎn)處置的管理。對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)將其國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓、無(wú)償劃轉(zhuǎn)、置換、出資入股、法人或其他組織合并或分立等形式導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的視為涉地資產(chǎn)處置。資產(chǎn)處置時(shí)涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求自然資源主管部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實(shí)告知當(dāng)事人。各級(jí)政府應(yīng)規(guī)范國(guó)有涉地資產(chǎn)處置管理流程，規(guī)范土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬、自然資源主管部門審核、部門協(xié)調(diào)機(jī)制、繳納稅款、審理土地資產(chǎn)處置報(bào)告等相關(guān)內(nèi)容。（責(zé)任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財(cái)政廳、省國(guó)資委、國(guó)家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局）

17.加強(qiáng)涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓和涉及房地產(chǎn)交易管理的互通。各地應(yīng)建立自然資源、住房城鄉(xiāng)、稅務(wù)、市場(chǎng)監(jiān)管等多部門聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，及時(shí)準(zhǔn)確提供涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)登記、房地產(chǎn)交易等信息，實(shí)現(xiàn)信息互通共享。（責(zé)任單位：各市州政府，省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國(guó)家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局、省市場(chǎng)監(jiān)管局）

三、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各地區(qū)、有關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)完善土地二級(jí)市場(chǎng)的重要性，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，細(xì)化職責(zé)分工，完善工作措施，強(qiáng)化上下協(xié)調(diào)和部門聯(lián)動(dòng)，確保國(guó)務(wù)院和省政府相關(guān)舉措要求落實(shí)到位。要做好場(chǎng)所、人員、經(jīng)費(fèi)保障，認(rèn)真落實(shí)稅收等優(yōu)惠政策，高質(zhì)量開展土地二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)各項(xiàng)工作。

（二）注重統(tǒng)籌推進(jìn)。各地區(qū)要結(jié)合自身實(shí)際，認(rèn)真總結(jié)成效，積極謀劃部署，統(tǒng)籌推進(jìn)土地二級(jí)市場(chǎng)建設(shè)工作。西寧市、海東市和海西州分別于2020年3月底和６月底前，制定實(shí)施辦法及配套措施。其它地區(qū)于2020年9月底前制定配套措施。

（三）強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)。各地區(qū)、有關(guān)部門要采取多種形式開展相關(guān)政策的宣傳，及時(shí)推廣典型經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新做法，進(jìn)一步擴(kuò)大二級(jí)市場(chǎng)影響力和吸引力，調(diào)動(dòng)市場(chǎng)主體積極性，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，營(yíng)造良好輿論氛圍。

本方案自3月17日起執(zhí)行。

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