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上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會關(guān)于印發(fā)《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法》的通知
滬住建規(guī)范〔2018〕5號
各區(qū)建設(shè)管理委（建設(shè)交通委），有關(guān)單位：
《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法》已經(jīng)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委2018年第3次主任辦公會議審議通過，現(xiàn)予以發(fā)布，請遵照執(zhí)行。
特此通知。
上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會
二○一八年七月四日
上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理辦法
第一條（目的和依據(jù)）為了加強(qiáng)本市住宅工程質(zhì)量管理，落實住宅工程參建各方主體質(zhì)量責(zé)任，提高住宅工程質(zhì)量總體水平，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理條例》《關(guān)于做好住宅工程質(zhì)量分戶驗收工作的通知》（建質(zhì)〔2009〕291號），以及國家和本市有關(guān)施工質(zhì)量驗收規(guī)范等，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條（定義）本辦法所稱住宅工程質(zhì)量分戶驗收（以下簡稱分戶驗收），是指建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程各檢驗批、分項、分部工程驗收合格的基礎(chǔ)上，住宅工程竣工驗收前，依據(jù)國家和本市有關(guān)工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件等，對每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗收，并出具驗收合格證明的活動。
第三條（適用范圍）本市行政區(qū)域內(nèi)，新建、改建、擴(kuò)建住宅工程質(zhì)量分戶驗收，以及相關(guān)監(jiān)督管理活動，適用本辦法。
第四條（管理部門職責(zé)分工）上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會（以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委）是本市住宅工程分戶驗收工作的行政管理部門，負(fù)責(zé)本市住宅工程分戶驗收的綜合監(jiān)督管理；區(qū)、特定區(qū)域管委會建設(shè)行政管理部門，按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)住宅工程分戶驗收的監(jiān)督管理工作。建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)根據(jù)職責(zé)分工，具體實施住宅工程分戶驗收日常監(jiān)督管理工作。
第五條（責(zé)任和義務(wù)）分戶驗收時，要全面落實住宅工程參建各方主體和關(guān)鍵崗位人員的質(zhì)量責(zé)任，特別要強(qiáng)化建設(shè)單位的首要和主體責(zé)任，以及勘察、設(shè)計、施工等單位的主體責(zé)任。工程建設(shè)過程中和建筑物設(shè)計使用年限內(nèi)，建設(shè)單位項目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)對住宅工程質(zhì)量承擔(dān)全面責(zé)任。
建設(shè)單位是分戶驗收工作的責(zé)任主體，在與施工、監(jiān)理等單位簽訂的工程合同中，應(yīng)當(dāng)明確分戶驗收責(zé)任、義務(wù)等相應(yīng)條款。在住宅工程竣工驗收前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)單位，建立分戶驗收工作小組，由分戶驗收工作小組實施分戶驗收工作。分戶驗收工作小組應(yīng)包括下列人員：建設(shè)單位項目負(fù)責(zé)人（組長）和專業(yè)技術(shù)人員，監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師（副組長）和專業(yè)監(jiān)理工程師，施工總承包單位項目負(fù)責(zé)人（副組長）、項目技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)量員，分包單位項目負(fù)責(zé)人、項目技術(shù)負(fù)責(zé)人等有關(guān)人員；已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司工程部門負(fù)責(zé)人（副組長）應(yīng)當(dāng)參與分戶驗收工作。
建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單位要根據(jù)有關(guān)規(guī)定，強(qiáng)化檢驗批驗收，對不符合質(zhì)量要求的檢驗批，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照現(xiàn)行《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50300）有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。通過返修或者加固處理仍不能滿足安全、使用功能要求的分部工程、單位（子單位）工程，嚴(yán)禁通過驗收。對投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險的住宅工程項目，建設(shè)單位可以依據(jù)合同約定，通知項目承保的保險公司或者該保險公司委托的工程質(zhì)量風(fēng)險管控機(jī)構(gòu)參與分戶驗收。
第六條（分戶驗收依據(jù)）分戶驗收的依據(jù)為國家和本市現(xiàn)行有關(guān)工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程，經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計文件以及有效的工程合同等。
第七條（分戶驗收內(nèi)容）分戶驗收包括戶內(nèi)驗收和公共部位驗收：
（一）戶內(nèi)驗收內(nèi)容包括：
1.地面、墻面和頂棚質(zhì)量；
2.門窗工程質(zhì)量；
3.欄桿、護(hù)欄質(zhì)量；
4.防水工程質(zhì)量；
5.室內(nèi)主要空間尺寸；
6.給水排水與采暖工程質(zhì)量；
7.室內(nèi)電氣工程質(zhì)量；
8.通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量；
9.建筑節(jié)能工程質(zhì)量；
10.按照有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定，應(yīng)當(dāng)驗收的其他內(nèi)容。全裝修住宅工程戶內(nèi)驗收除上述項目外，還應(yīng)包括工程涉及的吊頂工程、輕質(zhì)隔墻工程、墻飾面工程、樓地面飾面工程、涂飾工程、細(xì)部工程、廚房工程、衛(wèi)浴工程、智能化工程、室內(nèi)環(huán)境污染控制等。
（二）公共部位驗收主要內(nèi)容包括：
外墻面施工質(zhì)量；樓（電）梯、通道、地下室等公用部分的安全和使用功能，戶外安裝工程，建筑節(jié)能施工質(zhì)量等。
具體驗收內(nèi)容，按照本辦法附件有關(guān)表格填寫。
第八條（分戶驗收的條件）分戶驗收應(yīng)具備以下條件：
（一）已完成設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；
（二）主要功能項目的抽查結(jié)果均符合要求；
（三）安全和功能的檢測資料完整，工程質(zhì)量控制資料完整；
（四）分部（子分部）、分項工程的質(zhì)量驗收均合格；
（五）室內(nèi)地面(全裝修在圖紙上)已標(biāo)識好暗埋水管的走向和室內(nèi)空間尺寸測量的指控點(diǎn)、線；配電控制箱內(nèi)電氣回路已標(biāo)識清晰；
（六）國家和本市建設(shè)行政管理部門規(guī)定的其他條件。
第九條（分戶驗收程序與相關(guān)要求）
（一）分戶驗收程序：
1.施工總承包單位向建設(shè)單位提出分戶驗收申請。
2.建設(shè)單位制定《住宅工程質(zhì)量分戶驗收方案》。方案應(yīng)包括驗收單位各方職責(zé)和義務(wù)、驗收小組成員分工、驗收依據(jù)、驗收內(nèi)容、檢查部位（應(yīng)在施工圖紙上注明）、檢查方法、儀器設(shè)備配置(應(yīng)注明儀器型號、規(guī)格、校準(zhǔn)有效期)、不合格項的處理措施等內(nèi)容；方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)建設(shè)單位項目負(fù)責(zé)人審核同意后實施。
3.實施現(xiàn)場分戶驗收。分戶驗收應(yīng)當(dāng)逐戶、逐間、逐段進(jìn)行。發(fā)現(xiàn)工程觀感質(zhì)量和使用功能不符合規(guī)范或設(shè)計文件要求的，分戶驗收小組應(yīng)當(dāng)書面責(zé)成施工單位整改，整改后應(yīng)重新組織分戶驗收。
4.分戶驗收合格的，由建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位分別在《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》上按照規(guī)定簽字、蓋章確認(rèn)，其中施工項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師還應(yīng)當(dāng)加蓋個人執(zhí)業(yè)注冊章。對重新組織分戶驗收合格的，在出具《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》時，應(yīng)附上其重新組織分戶驗收前的分戶驗收記錄及整改復(fù)查記錄。
（二）分戶驗收相關(guān)要求
1.對于非全裝修住宅工程，在主體結(jié)構(gòu)完工后，進(jìn)入下一工序前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織施工、監(jiān)理單位等對樓板厚度、室內(nèi)凈距和凈高尺寸等進(jìn)行實測實量，檢驗記錄按照本辦法附件1、2表格執(zhí)行；竣工驗收前，應(yīng)按照現(xiàn)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》（JGJ／T304）規(guī)定，對基層室內(nèi)凈距、凈高尺寸進(jìn)行檢驗，檢驗記錄按照本辦法附件2表格執(zhí)行，相關(guān)測量點(diǎn)標(biāo)識應(yīng)當(dāng)保留至工程竣工。
2.對于全裝修住宅工程，分兩個階段進(jìn)行分戶驗收，第一階段：在裝飾裝修施工前，除了進(jìn)行前款驗收事項外，還應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行《住宅室內(nèi)裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》（JGJ／T304）規(guī)定，按照本辦法附件3表格進(jìn)行基層工程交接檢驗，并填寫相應(yīng)檢驗記錄。第二階段：全裝修完成后，工程竣工驗收前進(jìn)行分戶驗收，相關(guān)測量點(diǎn)標(biāo)識應(yīng)當(dāng)保留至工程竣工。
第十條（工程竣工驗收要求）住宅工程質(zhì)量分戶驗收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位工程竣工驗收，工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)不得出具工程質(zhì)量監(jiān)督報告?？⒐を炇諘r，建設(shè)單位必須按照《上海市建設(shè)工程質(zhì)量和安全管理條例》和《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收規(guī)定》（建質(zhì)〔2013〕171號文）的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行，嚴(yán)格驗收程序，驗收合格后方可交付使用。
住宅工程竣工驗收時，驗收組應(yīng)抽查一定的戶數(shù)，按《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》內(nèi)容及要求對分戶驗收工作進(jìn)行核查。抽查方式：工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督，竣工驗收組通過現(xiàn)場抽簽、隨機(jī)抽查確定驗收房號；抽查數(shù)量：本次工程竣工驗收的每種戶型至少抽1戶，且總戶數(shù)不少于8戶；總戶數(shù)少于8戶的，全數(shù)檢查；其中頂層、底層至少各抽查2戶。當(dāng)發(fā)現(xiàn)驗收條件不符合相關(guān)規(guī)定，分戶驗收弄虛作假，存在影響結(jié)構(gòu)安全、主要使用功能等重大質(zhì)量問題情況之一的，應(yīng)當(dāng)終止驗收，整改符合要求后方可重新組織驗收。
第十一條（分戶驗收資料）分戶驗收資料應(yīng)整理、組卷，由建設(shè)、施工單位歸檔保存，存檔期限自工程竣工驗收合格之日起，不應(yīng)少于8年。分戶驗收資料應(yīng)包括以下內(nèi)容：
（一）分戶驗收方案（含分戶驗收小組成員組成）；
（二）上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收（樓板厚度）檢驗記錄（附件1）；
（三）《上海市住宅工程室內(nèi)凈距、凈高尺寸檢驗記錄》（附件2）；
（四）對非全裝修、全裝修住宅工程，戶內(nèi)分戶驗收記錄分別如下：
對非全裝修住宅工程：《上海市（非全裝修）住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（戶內(nèi)）》（附件4）；
對全裝修住宅工程：
1.《上海市住宅工程室內(nèi)裝飾裝修前分戶交接檢驗記錄》（附件3）；
2.《上海市（全裝修）住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（戶內(nèi)）》（附件5）；
（五）《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（公共部位）》（附件6）；
（六）《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表》（附件7）；
（七）分戶驗收過程中的《整改通知單》及責(zé)任方的整改報告等其他分戶驗收資料。
第十二條（資料備案）在分戶驗收全部完成后，組織工程竣工驗收5個工作日前，建設(shè)單位應(yīng)將《住宅工程分戶驗收方案》、《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表》、《上海市住宅工程質(zhì)量投訴處理承諾書》（附件8）等，報送負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)備案。
第十三條（建筑銘牌）住宅工程竣工驗收前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，在建筑物的明顯部位鑲刻《上海市（住宅工程）建筑銘牌》（附件9），接受社會監(jiān)督。銘牌設(shè)計由設(shè)計單位負(fù)責(zé)，設(shè)計文件中應(yīng)明確銘牌材質(zhì)、安裝位置和方法等；銘牌由建設(shè)單位負(fù)責(zé)制作，施工單位負(fù)責(zé)安裝，制作、安裝費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)；監(jiān)理單位在簽發(fā)工程竣工質(zhì)量評估報告前，負(fù)責(zé)檢查銘牌內(nèi)容的完整性、正確性和標(biāo)牌的安裝質(zhì)量；工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)在監(jiān)督工程竣工驗收時，發(fā)現(xiàn)標(biāo)牌不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)、施工單位改正；工程交付使用后，由物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)對責(zé)任銘牌進(jìn)行管理和維護(hù)。銘牌保存年限應(yīng)為建筑物的設(shè)計使用年限。銘牌應(yīng)包括以下內(nèi)容：
（一）工程名稱，開、竣工日期；
（二）建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位全稱；
（三）建設(shè)、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位項目負(fù)責(zé)人姓名。
第十四條（資料交付）住宅工程交付使用時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（戶內(nèi)）》作為《上海市新建住宅工程質(zhì)量保證書》的附件，一同交給業(yè)主，并在入戶顯著位置（進(jìn)戶門后面）粘貼一份。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在《上海市新建住宅工程質(zhì)量保證書》中注明以下事項：
（一）建設(shè)單位法定代表人（或者負(fù)責(zé)質(zhì)量問題處理的受委托人）姓名、電話以及辦公地點(diǎn)；
（二）物業(yè)公司名稱、電話；
（三）工程質(zhì)量保修范圍和保修期限；
（四）工程質(zhì)量保修處理流程和時限；
（五）投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險的，應(yīng)注明保險范圍、期限，以及保險報修方式及有關(guān)要求。
第十五條（監(jiān)督管理）建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對分戶驗收工作的監(jiān)督執(zhí)法檢查，重點(diǎn)抽查分戶驗收人員配備是否符合要求、分戶驗收方案的執(zhí)行情況、分戶驗收表及分戶驗收匯總表中簽字蓋章是否齊全、驗收小組查出的質(zhì)量問題是否整改完畢等；根據(jù)監(jiān)督實際情況，確定監(jiān)督抽查內(nèi)容和數(shù)量，抽查工程實體情況與分戶驗收記錄是否存在異常等。
監(jiān)督人員應(yīng)將檢查的時間、地點(diǎn)、內(nèi)容、發(fā)現(xiàn)的問題及其處理情況，寫入監(jiān)督記錄。發(fā)現(xiàn)存在違反建設(shè)工程質(zhì)量驗收、管理有關(guān)規(guī)定，或者發(fā)現(xiàn)工程實體存在質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)開具《上海市（××區(qū)）建設(shè)和管理（交通）委員會責(zé)令改正通知書》，責(zé)令限期改正；按照規(guī)定給予信用懲戒，依法給予行政處罰。分戶驗收監(jiān)督執(zhí)法檢查有關(guān)情況納入對區(qū)建設(shè)管理部門年度業(yè)績評價、考核。
第十六條（誠信管理）對弄虛作假、降低工程質(zhì)量，將不合格工程按照合格工程驗收，或者存在工程質(zhì)量方面其他嚴(yán)重違法違規(guī)與失信行為的，由工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對有關(guān)個人、單位，開具《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收（個人）黃牌警示單》（附件10）、《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收（企業(yè)）黃牌警示單》（附件11），提高監(jiān)督抽查比例，責(zé)令重新組織分戶驗收和提高驗收組成員級別，驗收組組長由建設(shè)單位分管質(zhì)量的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，副組長分別由施工、監(jiān)理等單位分管質(zhì)量的領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任，同時將有關(guān)失信情況納入企業(yè)和個人誠信檔案，并按照規(guī)定與其他行政管理部門共享。同時，對施工項目經(jīng)理等關(guān)鍵崗位人員按照《上海市建設(shè)工程施工項目經(jīng)理質(zhì)量安全違法違規(guī)行為記分管理辦法》等規(guī)定，給予記分處理。
對弄虛作假、降低工程質(zhì)量，將不合格工程按合格工程驗收，或者存在工程質(zhì)量方面其他嚴(yán)重違法違規(guī)與失信行為的，按照失信懲戒的原則，對失信的人員和單位給以懲處。在1年內(nèi)被開具2次《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收（個人）黃牌警示單》的有關(guān)人員，從第2次開具警示單之日起，2年內(nèi)不得擔(dān)任上海市住宅工程項目負(fù)責(zé)人、項目技術(shù)負(fù)責(zé)人、總監(jiān)理工程師、質(zhì)量員等關(guān)鍵崗位職務(wù)；在1年內(nèi)被開具2次《上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收（企業(yè)）黃牌警示單》的單位，視為在動態(tài)監(jiān)督管理中，其資質(zhì)條件或者安全生產(chǎn)條件已經(jīng)不符合許可條件，責(zé)令限期6個月改正，從第2次開具警示單之日算起，改正期內(nèi)暫停承接新業(yè)務(wù)。
第十七條（信息系統(tǒng)）有關(guān)單位、部門按照職責(zé)分工和實際，建立健全住宅工程質(zhì)量分戶驗收管理信息系統(tǒng)，運(yùn)用信息化手段，加強(qiáng)分戶驗收管理，切實提高本市住宅工程分戶驗收管理總體水平。
第十八條（對行政工作人員的處理）建設(shè)行政管理部門和其他有關(guān)部門的工作人員違反規(guī)定，未按照有關(guān)規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)，發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，包庇、縱容違法行為造成后果的，或者其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為，由所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第十九條（解釋部門）上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會有權(quán)對本辦法解釋。
第二十條（施行日期）本辦法有效期為2018年9月1日至2023年6月30日。2018年11月1日后組織竣工驗收的住宅工程，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行本辦法。
附件：
1.上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收（樓板厚度）檢驗記錄
2.上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收（室內(nèi)凈距、凈高尺寸）檢驗記錄
3.上海市住宅工程室內(nèi)裝飾裝修前分戶交接檢驗記錄
4.上海市（非全裝修）住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（戶內(nèi)）
5.上海市（全裝修）住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（戶內(nèi)）
6.上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收表（公共部分）
7.上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收匯總表
8.上海市住宅工程質(zhì)量投訴處理承諾書
9.上海市住宅工程建筑銘牌
10.上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收（個人）警示單
11.上海市住宅工程質(zhì)量分戶驗收（企業(yè)）警示單
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