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福建省國土資源廳關于進一步規(guī)范土地用途分類管理的通知
閩國土資綜〔2009〕225號
各市、縣（區(qū)）國土資源局：
土地用途涉及土地使用權能，明確土地用途分類，是做好土地供應審批和土地登記的前提條件，也是切實保障土地使用權人和相關物權人權利的基本依據(jù)。針對目前我省有些地方在土地供應環(huán)節(jié)土地用途分類混亂，導致土地使用權能模糊，以及土地供應審批與登記難以銜接等問題，現(xiàn)就進一步規(guī)范土地用途分類管理的有關問題通知如下：
一、正確執(zhí)行國家土地用途分類標準
2007年8月，國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局、國家標準化委員會頒布實施了新的《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T21010-2007），該標準采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、57個二級類。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地、其他土地。對照上述土地類別劃分標準，屬于建設用地的類別為：商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地、公共管理與公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地、水域及水利設施用地。建設用地涉及地類的一級類別、二級類別及其內(nèi)涵詳見附件1。
各市、縣（區(qū)）國土資源局應組織相關業(yè)務人員認真學習《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標準，準確理解其內(nèi)涵，在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與土地征收、土
地供應審批、土地使用權轉(zhuǎn)讓交易、土地登記等相關手續(xù)時，應嚴格執(zhí)行《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標準，按照國家分類標準界定建設項目用途，防止出現(xiàn)用途不清、分類模糊等現(xiàn)象。
二、著力規(guī)范土地供應環(huán)節(jié)中的土地用途管理
各市、縣（區(qū)）國土資源管理部門在辦理具體建設項目土地供應審批的各個環(huán)節(jié)中，必須按照土地用途分類國家標準正確引用或填寫土地用途，不得籠統(tǒng)填寫一級分類或二級分類的用途名稱。土地用途必須在明確一級、二級分類用途名稱后，加括號注明具體含義。例如：商場項目用地，其土地用途應填寫為：“商服用地-批發(fā)零售用地（商場）”；汽車制造項目用地，其土地用途應填寫為：“工礦倉儲用地-工業(yè)用地（汽車制造）”，以此類推。對近年來較為常見，而《土地利用現(xiàn)狀分類》中又未明確的土地用途類別，按《幾類建設項目土地用途名稱確定辦法(試行)》（詳見附件2）進行界定和規(guī)范。各市、縣（區(qū)）政府及其國土資源管理部門核發(fā)建設項目供地批準文件、《國有建設用地劃撥決定書》，編制土地使用權出讓方案，發(fā)布土地使用權出讓公告，簽訂土地使用權出讓《中標通知書》或《成交確認書》、《國有建設用地使用權出讓合同》、《國有建設用地使用權租賃合同》，以及通過土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)錄入上報供地信息等，必須一律按照上述范例格式填寫土地用途，以確保同一建設項目用地在各類文書中的土地用途表述一致。
三、切實做好土地供應與登記中的用途銜接工作
各市、縣（區(qū)）國土資源管理部門要切實加強土地批后監(jiān)管工作，對建設項目的土地開發(fā)利用情況實行常態(tài)化的跟蹤管理。對未經(jīng)批準擅自改變土地用途的，應依法及時予以制止和糾正。同時應做好土地供應審批與登記的銜接工作，進一步規(guī)范土地登記行為，依法設立和切實保障土地使用權人和相關物權人的土地權利。要嚴格按照《土地登記辦法》（國土資源部令第40號）規(guī)定，根據(jù)縣級以上人民政府的批準用地文件、《國有建設用地劃撥決定書》或《國有建設用地使用權出讓（租賃）合同》等土地權屬來源文件中確定的土地用途辦理土地確權和登記。
對于同一宗地中包含兩種或兩種以上不同用途的建設項目，在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用與土地征收報批中應注明各種土地用途，在供地審批、土地登記中應注明各種一級類土地用途、面積和二級類土地用途及含義。
屬于出讓用地的，還應加注各種不同用途的土地使用年期及截止日期。對實地能夠區(qū)分各種土地用途范圍的，應在用地紅線圖上標明界線；實地無法區(qū)分各種土地用途范圍的，應在用地紅線圖上注明對應地上建筑物的空間位臵范圍，如商住樓：“1-3層為商服，4-10層為住宅”，并按各用途的建筑面積比例分攤相應的土地使用權面積。各地不得自行創(chuàng)設不規(guī)范的土地用途名稱，或者以含糊不清、模棱兩可的文字界定土地用途名稱。
對于歷史遺留的建設項目土地用途含混不清或土地用途名稱用語不規(guī)范的，在土地登記時應依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》國家標準，將供地批文與實際用地進行對照，對不規(guī)范的土地用途進行轉(zhuǎn)換或歸并，重新規(guī)范土地用途后，方可頒發(fā)《國有土地使用證》和《集體土地使用證》，并在土地登記卡和土地證書記事欄目中注明土地用途名稱轉(zhuǎn)換的依據(jù)和理由。對擅自改變用途的，經(jīng)依法處理后予以規(guī)范。
四、妥善處理土地用途分類涉及的相關法律問題
各市、縣（區(qū)）國土資源管理部門要認真做好建設項目用地土地用途分類調(diào)整與現(xiàn)行土地法律、法規(guī)、規(guī)章有關土地供應方式、土地使用權出讓最高年限規(guī)定的銜接工作，堅持依法行政，切實維護土地使用權人的合法權益。
（一）土地用途分類調(diào)整不改變原土地供應方式
土地用途名稱規(guī)范后變更為經(jīng)營性土地用途名稱的，不得因土地用途名稱變更而改變其原供地批文確定的土地供應方式。原以劃撥方式取得的土地使用權，土地使用證書“使用權類型”欄仍應注明“劃撥”字樣。
（二）經(jīng)營性用地土地用途分類調(diào)整不改變法定的供地方式
按照現(xiàn)行政策法規(guī)，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地，以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣、掛牌方式出讓。上述經(jīng)營性用地，其土地用途分類不論如何調(diào)整，仍應依照政策法規(guī)的規(guī)定采取招標、拍賣或掛牌方式出讓。
（三）土地用途分類調(diào)整不改變法定的土地出讓年限
對兩種或兩種以上用途的建設項目用地，其土地出讓年限必須分別按照其對應的法定出讓年限進行確定，不得以“綜合用地”或其他不規(guī)范用途確定土地使用權出讓年限。
附件：
1、建設用地土地用途分類表
2、幾類建設項目土地用途名稱確定辦法（試行)
二○○九年九月二十三日
福建省國土資源廳辦公室
建設用地土地用途分類表
幾類建設項目土地用途名稱確定辦法（試行）
一、單一用途建設項目用地
（一）工業(yè)項目用地的土地用途必須根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》標準，并結(jié)合《國民經(jīng)濟行業(yè)分類注釋》（GB/T4754-2002）的分類標準進行確定，不得籠統(tǒng)填寫為“工業(yè)用地”，正確的土地用途例舉如下：“工礦倉儲用地-工業(yè)用地（農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)＊飼料加工）、“工礦倉儲用地-工業(yè)用地（非金屬礦物制品業(yè)＊水泥制造）”、“工礦倉儲用地-工業(yè)用地（黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)＊煉鋼）”“工礦倉儲用地-工業(yè)用地（工藝品及其他制造業(yè)＊金屬工藝品制造）”等等，以此類推。
（二）倉儲、物流項目用地，要根據(jù)項目具體情況確定土地用途。凡為商場、商店、超市、各類批發(fā)市場提供商品儲備、中轉(zhuǎn)的場所用地，其土地用途確定為：“商服用地-批發(fā)零售用地（附屬商業(yè)倉庫）”；工礦企業(yè)（含農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)）的物資儲備、中轉(zhuǎn)的場所用地，其土地用途確定為：“工礦倉儲用地-倉儲用地（物資儲備庫或中轉(zhuǎn)站等）”。集運輸、儲運、搬運、包裝、流通加工、配送、信息處理等基本功能為一體的物流項目用地，其土地用途確定為：“商服用地-其他商服用地（物流）”。
（三）運用創(chuàng)造性智慧進行研究、開發(fā)、生產(chǎn)、交易的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目用地，要根據(jù)項目的具體情況確定土地用途。屬于研發(fā)、生產(chǎn)為主的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目，其土地用途可根據(jù)其生產(chǎn)產(chǎn)品分別確定為：“工礦倉儲用地-工業(yè)用地（動漫畫制作）”、“工礦倉儲用地-工業(yè)用地（工藝品生產(chǎn)）”或“工礦倉儲用地-工業(yè)用地（軟件開發(fā)）”等；銷售創(chuàng)意產(chǎn)品的場所用地，其土地用途確定為：“商服用地-批發(fā)零售用地（商店）”等。
（四）單一的經(jīng)營性停車場用地、汽車4S店場所用地、機動車駕駛培訓場等，其土地用途可分別確定為：“交通運輸用地-街巷用地（停車場）”、“商服用地其他商服用地（汽車4S店）”、“商服用地-其他商服用地用地（機動車駕駛培訓場）”等。
（五）為老年人提供居住和醫(yī)療、保健護理等項服務的公寓，其土地用途可確定為：“公共管理與公共服務用地-醫(yī)衛(wèi)慈善用地（城鎮(zhèn)公寓或農(nóng)村公寓）”。
（六）單獨取得土地使用權，用于提供娛樂、休閑、健身活動為主的場所用地，其土地用途確定為：“商服用地-其他商服用地（KTV或夜總會）”、“商服用地-其他商服用地（溫泉洗浴）”、“商服用地-其他商服用地（健身會所）”等。
（七）港口碼頭項目用地中，用于客運、貨運、捕撈及工作船舶?？康膱鏊捌涓綄俳ㄖ镉玫?，其土地用途可確定為：“交通運輸用地-港口碼頭用地“；用于貨物倉儲、中轉(zhuǎn)場所用地，其用地四至范圍應單獨劃定，土地用途可確定為：“工礦倉儲用地-倉儲用地（碼頭貨物倉儲）”。
（八）機關團體、企事業(yè)單位建辦的各類培訓中心用地，屬單獨選址且對外營業(yè)的，其土地用途確定為：“商服用地-住宅餐飲用地（培訓中心）”；城市公共交通設施（城市輕軌、公共交通車輛停車場、首末站和總站、調(diào)度中心、整流站、車輛保養(yǎng)場），其土地用途確定為：“交通運輸用地-街巷用地（公交停車場等）”；城市市政廣場用地，其土地用途確定為：“公共管理與公共服務用地-公共設施用地（市政廣場）”。
二、多種用途建設項目用地
(一)在風景名勝區(qū)內(nèi)用于提供住宿、餐飲等服務的,包括酒店、度假村等,其用地應按現(xiàn)狀分別歸入相應地類后,再確定該土地用途為:“商服用地-住宿餐飲用地(酒店)”或“商服用地-住宿餐飲用地(度假村)”等,不得籠統(tǒng)確定為旅游用地。
(二)大學城、大型工礦企業(yè)、各類開發(fā)區(qū)、工業(yè)集中區(qū)等項目用地范圍內(nèi)配套建設的商業(yè)網(wǎng)點、公共服務設施及員工住宅樓,鄉(xiāng)(村)汽車站用地范圍內(nèi)配套建設的餐館、旅店等服務設施,其用地應按現(xiàn)狀分別歸入相應地類后再確定該土地用途,不得籠統(tǒng)將土地用途確定為教育用地、工礦倉儲用地或交通用地,以此類推。
(三)以商品批發(fā)零售為主,兼營住宿餐飲、商務金融等,應按主要用途為確定其土地用途,可表述為:“商服用地-批發(fā)零售用地(批發(fā)零售為主,兼營住宿餐飲、商務金融等)”,以此類推。
(四)高層、多層樓宇,其中部分樓層或單元用于商業(yè)、辦公或居住的,其土地用途應分別表述為:“商服用地-批發(fā)零售用地(商場)或商服用地-商務金融用地(辦公)、住宅用地-城鎮(zhèn)住宅用地(普通住宅)”,并在用地批準文件、土地使用權出讓合同和土地使用證中具體注明一級類用途土地使用權面積、土地出讓年限,不得籠統(tǒng)將土地用途確定為綜合用地。
三、地下建設項目或建（構(gòu)）筑物用地
（一）獨立使用地下空間的建設項目，其土地用途分類與地上建設項目土地用途分類相同，但應在土地用途后加括號標注“地下”字樣。
（二）商住樓地下建（構(gòu)）筑物按規(guī)劃用途確定相應的地下土地用途，規(guī)劃用途為車庫（位）的，其地下土地用途可表述為：“住宅用地-城鎮(zhèn)住宅用地（普通住宅）（地下車庫或車位）”；規(guī)劃用途為商場貨物儲存的，其地下土地用途可表述為：“商服用地-批發(fā)零售用地（商場）（地下倉庫）”，如多種用途兼有，應加注各自的地下建筑面積。
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