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海南省人民政府辦公廳關(guān)于落實(shí)省政府2016年22號文件有關(guān)問題的通知
瓊府辦〔2016〕151號
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：
為進(jìn)一步貫徹落實(shí)《海南省人民政府關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》(瓊府〔2016〕22號，以下簡稱“22號文”)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管控的要求，切實(shí)做好暫停辦理新增商品住宅(含酒店式公寓，下同)和產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批，以及暫停新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批(以下簡稱“兩個(gè)暫停”)等工作，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：
一、進(jìn)一步明確“兩個(gè)暫停”的有關(guān)內(nèi)容
(一)“22號文”關(guān)于暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批的范圍包括：暫停農(nóng)轉(zhuǎn)用及土地征收審批;暫停供應(yīng)審批(含土地供應(yīng)方案審批、發(fā)布土地出讓公告);暫停非商品住宅用地改為商品住宅用地及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批;暫停商品住宅用地容積率提高審批。
“22號文”下發(fā)之日前，市縣已發(fā)布商品住宅用地使用權(quán)招拍掛出讓公告，以及已依法批準(zhǔn)改變土地用途、提高商品住宅用地容積率的，可以繼續(xù)按照法定程序供應(yīng)土地、辦理改變土地用途及提高容積率、補(bǔ)繳土地出讓金等手續(xù);已取得建設(shè)用地使用權(quán)但因政府原因不能開發(fā)，需要依法采取土地置換方式處理的，置換給土地使用權(quán)人的土地可以依法辦理土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地、置換等用地審批手續(xù)。
(二)“22號文”關(guān)于暫停辦理新建商品住宅項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建審批的范圍是指“22號文”下發(fā)之日前未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或建設(shè)工程規(guī)劃許可證失效的商品住宅項(xiàng)目。
“22號文”下發(fā)之日前，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的商品住宅項(xiàng)目，可按原規(guī)劃許可繼續(xù)實(shí)施。已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證按規(guī)定申請延期的，可按原規(guī)劃條件辦理延期;建設(shè)工程規(guī)劃許可證已過期或未依法申請延期的，暫停辦理規(guī)劃報(bào)建審批。
(三)列入“兩個(gè)暫停”的市縣，分期開發(fā)商品住宅項(xiàng)目和商住等混合開發(fā)項(xiàng)目中的商品住宅部分的用地審批及規(guī)劃報(bào)建審批屬于“兩個(gè)暫停”的范圍。
(四)填海形成的土地用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的，要納入市縣“多規(guī)合一”進(jìn)行統(tǒng)籌，編制所在區(qū)域的城鄉(xiāng)規(guī)劃，并依法辦理用地及規(guī)劃報(bào)建等手續(xù)。列入“兩個(gè)暫停”的市縣，填海形成的土地用于商品住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建設(shè)的，屬于“兩個(gè)暫停”的范圍。未列入“兩個(gè)暫停”的市縣，填海形成的土地用于商品住宅和產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目建設(shè)的，納入該市縣商品住宅用地計(jì)劃管理。
(五)保障性住房項(xiàng)目、列入省棚改計(jì)劃的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中在拆除舊房的原址上建設(shè)的商品住宅項(xiàng)目、征地及拆遷補(bǔ)償安置住宅項(xiàng)目不納入“兩個(gè)暫停”范圍和商品住宅用地計(jì)劃管理。
二、規(guī)范“兩個(gè)暫停”操作程序
(六)“22號文”中關(guān)于商品住宅庫存消化期的計(jì)算，以商品住宅庫存量除以最近24個(gè)月的商品住宅月均銷售面積得出。商品住宅包括普通住宅、高檔公寓和低層住宅3類。商品住宅庫存量以期末累計(jì)商品住宅可售面積〔已取得預(yù)(銷)售許可證未銷售的商品住宅建筑面積〕為準(zhǔn)。商品住宅庫存量、商品住宅月均銷售面積及商品住宅分類數(shù)據(jù)，均以房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)(網(wǎng)簽系統(tǒng))數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
(七)“兩個(gè)暫停”實(shí)行半年評估動態(tài)管理的制度。每年6月、12月底，由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)截至本月末各市縣商品住宅庫存消化期。對商品住宅庫存消化期高于全省平均水平的市縣，在下一半年實(shí)施“兩個(gè)暫停”，由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會同省國土資源廳下達(dá)實(shí)施“兩個(gè)暫停”的市縣名單。
三、加強(qiáng)未列入“兩個(gè)暫停”市縣商品住宅用地計(jì)劃管理
(八)未列入“兩個(gè)暫停”的市縣，實(shí)行商品住宅用地計(jì)劃管理，商品住宅用地計(jì)劃周期為半年。商品住宅用地計(jì)劃指標(biāo)建議由市縣國土資源局和住建(房產(chǎn))局提出，并經(jīng)市縣政府同意后，報(bào)省國土資源廳和省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳。上半年未列入“兩個(gè)暫停”的市縣，于1月30日前上報(bào)本市縣上半年商品住宅用地計(jì)劃指標(biāo)建議;下半年未列入“兩個(gè)暫停”的市縣，于7月30日前上報(bào)本市縣下半年商品住宅用地計(jì)劃指標(biāo)建議。
(九)省國土資源廳會同省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳根據(jù)市縣往年商品住宅用地供應(yīng)情況，以及上年度或當(dāng)年上半年商品住宅消化(銷售)量、商品住宅庫存消化期、未開發(fā)的商品住宅用地量等情況，核定市縣商品住宅用地計(jì)劃。對未開發(fā)的商品住宅用地量較多的市縣，要從嚴(yán)控制商品住宅用地計(jì)劃。市縣未按期上報(bào)商品住宅用地計(jì)劃的，由省國土資源廳商省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳根據(jù)有關(guān)情況直接核定其計(jì)劃指標(biāo)。
(十)農(nóng)墾系統(tǒng)商品住宅用地計(jì)劃指標(biāo)實(shí)行單列，不占用所在市縣指標(biāo)，按照不超過全省商品住宅用地計(jì)劃指標(biāo)總額的10%予以核定并下達(dá)。省農(nóng)墾投資控股集團(tuán)有限公司應(yīng)當(dāng)及時(shí)將計(jì)劃指標(biāo)分解下達(dá)給各下屬單位，但不得下達(dá)給屬于列入“兩個(gè)暫停”市縣范圍的單位，并應(yīng)將分解方案報(bào)省國土資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳和市縣政府備案。
(十一)各市縣不得超商品住宅用地計(jì)劃指標(biāo)辦理商品住宅項(xiàng)目、產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目用地供應(yīng)以及改變土地用途用于商品住宅項(xiàng)目、產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目用地審批。超過商品住宅用地計(jì)劃指標(biāo)的，省土地統(tǒng)一交易市場不再受理相關(guān)市縣商品住宅用地及產(chǎn)權(quán)式酒店用地入市交易事宜。市縣節(jié)余的商品住宅用地指標(biāo)不結(jié)轉(zhuǎn)至下一年度。在商品住宅用地計(jì)劃下達(dá)前，因項(xiàng)目建設(shè)等情況確需提前使用商品住宅用地計(jì)劃指標(biāo)的，市縣國土資源局報(bào)經(jīng)省國土資源廳同意后，可預(yù)先使用，并在商品住宅用地計(jì)劃指標(biāo)下達(dá)后，核減已預(yù)先使用的指標(biāo)。
四、加強(qiáng)已供應(yīng)商品住宅用地的管理
(十二)“22號文”中關(guān)于“鼓勵(lì)將尚未動工的商品住宅用地，調(diào)整為旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，不再繼續(xù)用于普通商品住宅開發(fā)”的內(nèi)容，是指鼓勵(lì)市縣通過依法調(diào)整土地用途，引導(dǎo)尚未動工的商品住宅用地用于旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營性房地產(chǎn)用地后，就不再繼續(xù)用于普通商品住宅開發(fā)。普通商品住宅是指同時(shí)具備住宅小區(qū)容積率1.0以上，單套建筑面積144平方米以下(含144平方米)兩個(gè)條件的商品住宅。
(十三)“22號文”中關(guān)于“對閑置土地應(yīng)嚴(yán)格依法處置，并暫停用于開發(fā)普通商品住宅”的內(nèi)容，是指閑置商品住宅用地經(jīng)依法處置后，按照規(guī)定可以繼續(xù)開發(fā)建設(shè)的，暫停用于開發(fā)普通商品住宅，但可以用于除普通商品住宅以外的其它項(xiàng)目建設(shè);同時(shí)暫停閑置的非商品住宅用地改為普通商品住宅用地。
(十四)因暫停規(guī)劃報(bào)建，影響土地動工開發(fā)的，土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期可以相應(yīng)順延。土地恢復(fù)規(guī)劃報(bào)建審批后，規(guī)劃報(bào)建審批部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社會發(fā)布公告。實(shí)施“兩個(gè)暫停”前，土地已經(jīng)構(gòu)成閑置，且依法應(yīng)當(dāng)征收土地閑置費(fèi)或無償收回土地使用權(quán)的，市縣政府應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行處置。
(十五)“22號文”中關(guān)于禁止企業(yè)參加新的商品住宅用地競買的情形，是指企業(yè)取得的商品住宅用地中，未按照約定期限動工的面積超過了土地總面積的50%。其中，單宗商品住宅用地已動工的，按照整宗土地面積計(jì)算動工面積。房地產(chǎn)企業(yè)取得多宗商品住宅用地的，按照所在市縣所有宗地面積確定總面積和未動工面積。企業(yè)取得的用地情況和商品住宅用地動工情況，可以根據(jù)土地動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的數(shù)據(jù)確定。
五、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)管控
(十六)產(chǎn)權(quán)式酒店指開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)后將客房產(chǎn)權(quán)分割出售，配套經(jīng)營性用房及設(shè)施由酒店產(chǎn)權(quán)人所有，并委托酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理的酒店。
(十七)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目必須嚴(yán)格按酒店的標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)及裝修，且硬件配置水平不應(yīng)低于三星級旅游飯店的標(biāo)準(zhǔn)要求。嚴(yán)禁借產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目的名義在土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能用途以及后續(xù)經(jīng)營等方面變相開發(fā)商品住宅。
(十八)各市縣產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)比例不得超過本市縣上一年商品房銷售總面積的20%。上一年商品房銷售總面積以房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)(網(wǎng)簽系統(tǒng))數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
六、其他要求
(十九)各市縣要高度重視房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的維護(hù)和使用工作，足額落實(shí)系統(tǒng)維護(hù)經(jīng)費(fèi)，安排專職人員負(fù)責(zé)，確保系統(tǒng)穩(wěn)定運(yùn)行。要強(qiáng)化系統(tǒng)使用，及時(shí)將已批準(zhǔn)預(yù)售商品房項(xiàng)目信息錄入系統(tǒng)，并督促企業(yè)對已售商品房及時(shí)進(jìn)行網(wǎng)簽和備案，確保系統(tǒng)信息全面、完整、及時(shí)、準(zhǔn)確。
(二十)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳和省國土資源廳要加強(qiáng)對市縣房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)維護(hù)和使用、商品住宅用地計(jì)劃指標(biāo)使用等情況的監(jiān)督檢查，對不執(zhí)行本通知規(guī)定、弄虛作假且情節(jié)嚴(yán)重的市縣，報(bào)請省政府依法依規(guī)問責(zé)和處理。
(二十一)本通知具體應(yīng)用中的問題，由省國土資源廳及省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳分別按照各自職責(zé)予以解釋。省國土資源廳及省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳2015年印發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)年度商品住宅用地計(jì)劃管理工作的通知》(瓊國土資用字〔2015〕77號)同時(shí)廢止。
海南省人民政府辦公廳
2016年7月9日
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