渝評(píng)協(xié)〔2022〕4號(hào)《重慶市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)2021年度評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查通報(bào)》

重慶市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)2021年度評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查通報(bào)






渝評(píng)協(xié)〔2022〕4號(hào)

各評(píng)估機(jī)構(gòu)、外地在渝分支機(jī)構(gòu)：

根據(jù)財(cái)政部、中評(píng)協(xié)的要求，重慶市評(píng)協(xié)于2021年7月至12月開展了全市評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查工作，目前已全面結(jié)束?，F(xiàn)將評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查情況通報(bào)如下：

一、檢查的基本情況

2021年評(píng)協(xié)共對(duì)18家評(píng)估機(jī)構(gòu)（含1家外地評(píng)估機(jī)構(gòu)在渝分公司）進(jìn)行了檢查，檢查面約20%。檢查范圍以2020年1月至2021年6月開展的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)及出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為主，檢查內(nèi)容主要為評(píng)估機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制體系、業(yè)務(wù)項(xiàng)目質(zhì)量、職業(yè)道德三個(gè)方面。

從本次檢查情況看，評(píng)估機(jī)構(gòu)建立了人事、財(cái)務(wù)、執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制、評(píng)估業(yè)務(wù)管理、后續(xù)教育及培訓(xùn)等基本制度，但仍有部分機(jī)構(gòu)在后續(xù)教育、業(yè)務(wù)承接、業(yè)務(wù)執(zhí)行、質(zhì)量復(fù)核等方面制度制定或運(yùn)行上存在問題，個(gè)別機(jī)構(gòu)部分制度未及時(shí)按照新的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則進(jìn)行修訂。部分評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估程序執(zhí)行不到位，導(dǎo)致工作底稿不完整，對(duì)評(píng)估結(jié)論支持依據(jù)不足，評(píng)估報(bào)告表述不規(guī)范，重要事項(xiàng)披露不充分。

納入本次檢查范圍的18家機(jī)構(gòu)大部分為中小評(píng)估機(jī)構(gòu)，規(guī)模小，業(yè)務(wù)類型較為單一。抽查的75份資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中，企業(yè)價(jià)值（或凈資產(chǎn)）評(píng)估報(bào)告31份，其中有7份報(bào)告采用了兩種評(píng)估方法評(píng)估，其余均采用一種評(píng)估方法評(píng)估;無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2份，均采用收益法評(píng)估;以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估報(bào)告2份，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的具體情況分別采用不同的方法評(píng)估;單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評(píng)估報(bào)告40份。報(bào)告評(píng)分情況如下：

報(bào)告份數(shù)	60分以下	60-70分	70-80分	合計(jì)	平均分
企業(yè)價(jià)值(或凈資產(chǎn))評(píng)估	7	19	5	31	63.47
無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估	1	2		3	59.73
以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評(píng)估			2	2	71.10
單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評(píng)估	2	24	13	39	67.73
合計(jì)	10	45	20	75	65.74

從上表可見，單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評(píng)估評(píng)分相對(duì)較高，企業(yè)價(jià)值評(píng)估其次，無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估得分較低，總體得分較低。

二、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在的問題

（一）評(píng)估報(bào)告及工作底稿

1、評(píng)估業(yè)務(wù)承接前的調(diào)查與風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)不足。如基本事項(xiàng)記錄不完整，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、獨(dú)立性及綜合分析、評(píng)價(jià)記錄不完整。

2、缺少資產(chǎn)評(píng)估委托合同或資產(chǎn)評(píng)估委托合同不規(guī)范。如：缺少評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人住所，評(píng)估報(bào)告使用范圍、違約責(zé)任等;合同簽約雙方簽名、蓋章及時(shí)間等為空白;合同委托評(píng)估目的與報(bào)告描述評(píng)估目的不一致。

3、缺少資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃或計(jì)劃編制過于簡(jiǎn)略。評(píng)估計(jì)劃未能涵蓋現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集整理評(píng)估資料、評(píng)定估算等主要程序，缺少時(shí)間安排及缺少主要評(píng)估程序、評(píng)估方法、技術(shù)方案等要素，安排評(píng)估人員全部為非簽名資產(chǎn)評(píng)估師。

4、缺少必要現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、詢價(jià)記錄和調(diào)查記錄不完整：

（1）對(duì)實(shí)物資產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄過于簡(jiǎn)單粗略，僅有資產(chǎn)數(shù)量記錄，無(wú)資產(chǎn)現(xiàn)狀描述，無(wú)勘察時(shí)間、勘察人員和領(lǐng)勘人員簽名等。

（2）企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)中沒有進(jìn)行必要的訪談，未根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目具體情況，確定合理的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式，詢問、函證、監(jiān)盤、勘查等重要程序記錄不完整或出現(xiàn)錯(cuò)誤。

（3）詢價(jià)記錄不完整或引用信息存在邏輯錯(cuò)誤。如詢價(jià)記錄缺少主要信息，詢價(jià)資料來(lái)源記錄、詢價(jià)時(shí)間和詢價(jià)人員簽名記錄不完整。

5、收集的評(píng)估資料不完整，評(píng)估使用的資料核查驗(yàn)證不充分：

（1）對(duì)資產(chǎn)權(quán)屬、存在性、狀態(tài)等資料收集不完整。

（2）企業(yè)價(jià)值評(píng)估中未收集企業(yè)歷史沿革、現(xiàn)狀、發(fā)展前景、相關(guān)宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)、公司執(zhí)行的會(huì)計(jì)制度、稅收政策等資料。

（3）評(píng)估使用的資料核查驗(yàn)證不充分。如重要權(quán)屬證明、利用審計(jì)成果、審計(jì)函證、重要取價(jià)參數(shù)，底稿中未體現(xiàn)分析說(shuō)明及確認(rèn)的核查驗(yàn)證過程。

6、評(píng)定估算無(wú)詳細(xì)計(jì)算、分析過程

（1）實(shí)物資產(chǎn)無(wú)測(cè)算表，或測(cè)算表中重要參數(shù)的確定無(wú)依據(jù)或說(shuō)明。

（2）采用收益法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)，收入、成本、費(fèi)用、資本性支出、折舊攤銷等參數(shù)預(yù)測(cè)依據(jù)不足;對(duì)收益期限預(yù)測(cè)、折現(xiàn)率測(cè)算依據(jù)不充分;對(duì)運(yùn)營(yíng)資金的分析、測(cè)算過程，盈余資產(chǎn)、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)、負(fù)債分析不夠充分或無(wú)分析過程。

7、管理類工作底稿不完整

部分項(xiàng)目缺少明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)、業(yè)務(wù)承接風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、客戶報(bào)告簽收等管理類工作底稿，底稿不能反映公司質(zhì)控體系要求的相應(yīng)承接流程;以報(bào)告簽發(fā)流轉(zhuǎn)表代替三級(jí)復(fù)核，底稿中無(wú)重大問題復(fù)核、處理記錄，底稿不能反映公司已進(jìn)行內(nèi)部審核的軌跡。

8、評(píng)估工作底稿不規(guī)范

企業(yè)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目底稿中無(wú)資產(chǎn)、負(fù)債清查評(píng)估程序表;工作底稿未編制索引號(hào)、沒有分類歸檔;部分項(xiàng)目重要勘查記錄、詢價(jià)記錄和評(píng)定估算過程未同時(shí)形成紙質(zhì)文檔并歸檔，或者電子檔案與紙質(zhì)文檔不一致;電子檔案歸檔保存不完整、不規(guī)范。

9、評(píng)估報(bào)告中資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況介紹內(nèi)容不完整。

10、評(píng)估報(bào)告中評(píng)估目的與所對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍不匹配

如評(píng)估目的為“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”，而評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍為“申報(bào)資產(chǎn)扣除申報(bào)負(fù)債的凈額”;評(píng)估目的為“股份制改造”，而評(píng)估對(duì)象為“股東全部權(quán)益”。

11、評(píng)估報(bào)告中評(píng)估對(duì)象與評(píng)估范圍不清晰、描述不準(zhǔn)確

（1）評(píng)估中混淆評(píng)估對(duì)象，評(píng)估對(duì)象是“股東全部權(quán)益”還是“企業(yè)凈資產(chǎn)”界定不清楚，如評(píng)估對(duì)象為股東全部權(quán)益，評(píng)估結(jié)論為凈資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論。

（2）企業(yè)價(jià)值評(píng)估中評(píng)估范圍的表述應(yīng)為“報(bào)表內(nèi)的資產(chǎn)和負(fù)債”不準(zhǔn)確，應(yīng)該為被評(píng)估單位的全部資產(chǎn)和負(fù)債。

（3）單項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)組合評(píng)估中，未詳細(xì)描述評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬狀況、經(jīng)濟(jì)狀況和物理狀況。

12、評(píng)估報(bào)告中評(píng)估依據(jù)不正確或不完整

經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)不完整，部分報(bào)告將資產(chǎn)評(píng)估委托合同作為唯一經(jīng)濟(jì)行為依據(jù);有的采用的經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)不恰當(dāng);部分報(bào)告缺少資產(chǎn)評(píng)估法等法律法規(guī)依據(jù);部分報(bào)告取價(jià)依據(jù)不完整，特別是實(shí)物資產(chǎn)評(píng)估依據(jù)、收益法評(píng)估依據(jù)缺乏針對(duì)性。

13、評(píng)估報(bào)告中評(píng)估方法不恰當(dāng)或未說(shuō)明理由

（1）抽查報(bào)告除少部分評(píng)估項(xiàng)目采用兩種方法評(píng)估外，大部分僅采用成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）評(píng)估，評(píng)估方法選擇單一，且評(píng)估報(bào)告中缺乏對(duì)評(píng)估方法適用性分析或分析理由不充分。

（2）在采用成本法、收益法或市場(chǎng)法等基本方法下，各資產(chǎn)具體評(píng)估方法重要參數(shù)思路及演算方法介紹不完整;在采用重置成本法對(duì)設(shè)備、建（構(gòu)）筑物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，部分評(píng)估項(xiàng)目未分析考慮是否存在功能性、經(jīng)濟(jì)性貶值因素對(duì)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生影響。

14、評(píng)估報(bào)告中評(píng)估假設(shè)不合理、不充分或針對(duì)性不強(qiáng)

部分報(bào)告對(duì)評(píng)估假設(shè)說(shuō)明較簡(jiǎn)單，特別是對(duì)于收益法評(píng)估采用的評(píng)估假設(shè)針對(duì)性不強(qiáng)。有的報(bào)告羅列的評(píng)估假設(shè)與評(píng)估結(jié)論無(wú)關(guān)聯(lián)性，而對(duì)一些會(huì)影響評(píng)估結(jié)論需要進(jìn)行假設(shè)的事項(xiàng)卻未作假設(shè)。如機(jī)器設(shè)備評(píng)估無(wú)原地使用或移地使用假設(shè)，無(wú)委估資產(chǎn)持續(xù)使用假設(shè)。

15、評(píng)估報(bào)告中評(píng)估報(bào)告披露不充分

（1）采用收益法或市場(chǎng)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告無(wú)影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素分析或分析不充分。

（2）報(bào)告對(duì)特別事項(xiàng)未披露或披露不充分，未對(duì)資產(chǎn)可能存在的產(chǎn)權(quán)瑕疵事項(xiàng)進(jìn)行特別提示。

（二）內(nèi)部治理和職業(yè)道德

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部治理和質(zhì)量控制方面

從本次檢查情況看，大部分機(jī)構(gòu)管理制度基本齊備，但制度執(zhí)行中存在以下一些問題：

部分機(jī)構(gòu)制訂的相關(guān)執(zhí)業(yè)質(zhì)量控制制度不完善，個(gè)別機(jī)構(gòu)部分制度仍未及時(shí)按照《資產(chǎn)評(píng)估法》和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行修訂和完善，個(gè)別機(jī)構(gòu)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)過于簡(jiǎn)單。

部分機(jī)構(gòu)雖建立三級(jí)復(fù)核制度，但在實(shí)際工作中并未得到有效執(zhí)行，未能發(fā)揮質(zhì)量控制作用。

部分機(jī)構(gòu)雖然設(shè)首席評(píng)估師、監(jiān)管部對(duì)質(zhì)量進(jìn)行控制，但人員配置過少或能力欠缺，個(gè)別機(jī)構(gòu)甚至由不具備資產(chǎn)評(píng)估師資格的人員承擔(dān)審核職責(zé);少部分機(jī)構(gòu)沒有設(shè)立專門部門或?qū)Ｈ诉M(jìn)行復(fù)核，由評(píng)估人員交叉復(fù)核。

部分機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)執(zhí)行時(shí)未嚴(yán)格執(zhí)行制度，例如：制度規(guī)定的1-2人專職或兼職管理檔案，但在檔案登記中，存在沒有交接記錄、交接時(shí)間和檔案人員簽名確認(rèn)的情況，導(dǎo)致責(zé)任不清晰。

部分機(jī)構(gòu)缺少執(zhí)業(yè)人員后續(xù)教育制度，或雖建立制度，按照培訓(xùn)制度、培訓(xùn)計(jì)劃要求進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，但學(xué)習(xí)流于形式;部分機(jī)構(gòu)因資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)收入不高，重視程度不足，導(dǎo)致對(duì)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)學(xué)習(xí)研究力度較差，執(zhí)業(yè)人員對(duì)準(zhǔn)則學(xué)習(xí)和理解不深入，執(zhí)業(yè)規(guī)范性與準(zhǔn)則要求存在較大差距。

部分小型機(jī)構(gòu)雖建立人員考核晉升制度，但對(duì)員工定期考核和晉升激勵(lì)流于形式，部分機(jī)構(gòu)缺少股東進(jìn)入退出和員工激勵(lì)等方面的相關(guān)制度和規(guī)定，股東層固化嚴(yán)重，長(zhǎng)年沒有新的資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)入股東層，不利于人才、技術(shù)力量?jī)?chǔ)備和機(jī)構(gòu)持續(xù)健康發(fā)展。

2、職業(yè)道德方面

檢查發(fā)現(xiàn)，部分機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估師存在掛名執(zhí)業(yè)的情況，未在評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)，也沒有真正參與項(xiàng)目，但仍在評(píng)估報(bào)告上簽字蓋章;評(píng)估機(jī)構(gòu)所擁有的評(píng)估師數(shù)量已經(jīng)不能保證業(yè)務(wù)發(fā)展和質(zhì)量管理的基本需要，不符合專業(yè)勝任能力的要求。個(gè)別機(jī)構(gòu)存在業(yè)務(wù)承接時(shí)支付傭金或回扣的現(xiàn)象。

三、檢查結(jié)果處理

（一）針對(duì)被檢查評(píng)估機(jī)構(gòu)存在的質(zhì)量控制體系問題和執(zhí)業(yè)質(zhì)量問題，分別對(duì)2家評(píng)估機(jī)構(gòu)及6名資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行了行業(yè)懲戒。其中，對(duì)質(zhì)量較差的重慶道爾敦資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司及資產(chǎn)評(píng)估師陳雙虎、蘭發(fā)磊予以通報(bào)批評(píng)，對(duì)另一家評(píng)估機(jī)構(gòu)予以嚴(yán)重警告，對(duì)4名資產(chǎn)評(píng)估師予以警告，對(duì)3家評(píng)估機(jī)構(gòu)及8名評(píng)估師進(jìn)行了談話提醒，對(duì)3家評(píng)估機(jī)構(gòu)限期3個(gè)月整改。

（二）組織專題培訓(xùn)，開展幫扶工作。協(xié)會(huì)于12月底對(duì)執(zhí)業(yè)質(zhì)量較差的50名資產(chǎn)評(píng)估師及業(yè)務(wù)人員組織專題培訓(xùn)，并將對(duì)部分執(zhí)業(yè)水平較差的機(jī)構(gòu)開展技術(shù)幫扶工作，有針對(duì)性地提升執(zhí)業(yè)質(zhì)量

請(qǐng)各評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)照上述問題，認(rèn)真檢查本機(jī)構(gòu)在質(zhì)量控制體系、職業(yè)道德及業(yè)務(wù)項(xiàng)目質(zhì)量方面存在的不足及問題，建立健全本機(jī)構(gòu)的質(zhì)量控制制度并保障有效遵循，以切實(shí)提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量。






 

重慶市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)

2022年1月25日

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本文關(guān)鍵詞： 渝評(píng)協(xié), 重慶市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì), 2021年度, 評(píng)估機(jī)構(gòu), 執(zhí)業(yè), 質(zhì)量, 檢查, 通報(bào)