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陜西省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見
陜政辦發(fā)〔2021〕40號
各設(shè)區(qū)市人民政府，省人民政府各工作部門、各直屬機構(gòu)：
為加快發(fā)展保障性租賃住房，切實解決好大城市新市民、青年人等群體住房困難問題，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號），結(jié)合我省實際，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)制定以下實施意見。
一、總體要求
堅持以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中、六中全會精神，立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局，堅持以人民為中心，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進實現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)。到“十四五”末全省基本建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。其中，人口凈流入的大城市（西安市），形成有效的保障性租賃住房供給，切實緩解新市民、青年人等群體住房困難；其他省政府確定的發(fā)展保障性租賃住房的城市，根據(jù)當(dāng)?shù)厝丝?、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟活躍度、住房等情況有序推進。
二、主要工作
（一）嚴格落實相關(guān)制度。保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人，特別是從事基本公共服務(wù)行業(yè)等市民群體。發(fā)展保障性租賃住房的城市應(yīng)按照保基本原則，針對不同類型建設(shè)方式，分類制定準入、退出條件。新開工建設(shè)的保障性租賃住房，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主；已經(jīng)開工或建成的住房轉(zhuǎn)為保障性租賃住房使用的，可適當(dāng)放寬面積標(biāo)準，適合改造成小戶型的應(yīng)予以改造，具體面積由城市人民政府確定。租金應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布的參考價格確定，原則上低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。用于保障本單位（園區(qū)）職工的保障性租賃住房應(yīng)加強輪轉(zhuǎn)，原則上優(yōu)先用于保障新入職無房職工。（各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府負責(zé)）
（二）科學(xué)確定發(fā)展路徑。原則上有需求的城市均可通過一定的路徑發(fā)展保障性租賃住房，其中西安市和經(jīng)省政府確定的城市為重點發(fā)展城市。西安市要堅決貫徹落實黨中央、國務(wù)院的決策部署，先行推動保障性租賃住房發(fā)展，盡快形成可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗做法。新市民、青年人等群體住房保障需求較大、現(xiàn)有及在建保障性住房無法滿足的城市，在綜合評估當(dāng)?shù)刎斄Α嶋H情況的基礎(chǔ)上，報經(jīng)省政府批準后，確定為重點發(fā)展城市。產(chǎn)業(yè)發(fā)達、連續(xù)兩年人口凈流入、確有發(fā)展需求的市轄縣，應(yīng)按照逐級上報的原則，報請省政府確認。暫無發(fā)展保障性租賃住房需求的城市要延續(xù)現(xiàn)有住房保障政策，做好城鎮(zhèn)戶籍住房、收入困難家庭公租房保障，對低保、低收入家庭應(yīng)保盡保。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)展改革委、省財政廳、省自然資源廳、省稅務(wù)局、省統(tǒng)計局、省總工會、各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負責(zé)）
（三）合理制定建設(shè)計劃。按照“一城一策”的原則，市級相關(guān)部門要密切協(xié)作，逐區(qū)（縣）摸清保障性租賃住房需求，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式增加供給。按照供需平衡、職住平衡原則，科學(xué)制定本地區(qū)保障性租賃住房“十四五”建設(shè)規(guī)劃，并分解到各年度。優(yōu)先安排規(guī)模較大、需求較為集中的項目，有計劃有步驟地組織實施。同時，及時通過當(dāng)?shù)卣W(wǎng)站向社會公布項目計劃及實施情況。（各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府負責(zé)）
（四）積極引導(dǎo)多方參與。由政府提供土地、財稅、金融等相關(guān)政策支持，積極引導(dǎo)各類市場主體參與投資建設(shè)保障性租賃住房。發(fā)展保障性租賃住房的城市要主動對接，廣泛聽取當(dāng)?shù)丶w經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等各類主體的意見訴求，引導(dǎo)本地有需求的各類主體參與投資建設(shè)，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配置商業(yè)服務(wù)設(shè)施。支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房，形成多元化的保障性租賃住房供給體系。（各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府負責(zé)）
三、政策支持
（一）加大土地相關(guān)政策的支持。
１．集體土地。保障租賃住房重點發(fā)展城市，在尊重農(nóng)民集體意愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)城市人民政府同意，可探索利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。嚴禁借建設(shè)保障性租賃住房名義利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)”住房、商業(yè)性民宿酒店房產(chǎn)。（省自然資源廳、各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負責(zé)）
２．企事業(yè)單位自有土地。保障性租賃住房重點發(fā)展城市，對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運營保障性租賃住房。城市人民政府要明確該項工作流程，并做好項目的審查審批和建設(shè)監(jiān)管，嚴禁擅自進行商品住房開發(fā)。（省自然資源廳、各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負責(zé)）
３．產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地。保障性租賃住房重點發(fā)展城市，經(jīng)城市人民政府同意，在確保安全的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7％提高到15％，建筑面積占比上限相應(yīng)提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設(shè)成套商品住宅；鼓勵將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中各工業(yè)項目的配套比例對應(yīng)的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。（省自然資源廳、各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負責(zé)）
４．閑置非居住存量房屋。對閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，經(jīng)城市人民政府同意，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，允許改建為保障性租賃住房；用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補繳土地價款。（省自然資源廳、各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負責(zé)）
５．新供應(yīng)土地。保障性租賃住房重點發(fā)展城市，應(yīng)按照職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應(yīng)比例，在編制年度住宅用地供應(yīng)計劃時，單列租賃住房用地計劃、優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保，主要安排在產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近和城市建設(shè)重點片區(qū)等區(qū)域，引導(dǎo)產(chǎn)城人融合、人地房聯(lián)動。西安市保障性租賃住房用地應(yīng)不低于年度住宅用地計劃的10％。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應(yīng)，其中以出讓或租賃方式供應(yīng)的，可將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取。新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房，以實物配建為主，具體配建比例和管理方式由市縣人民政府確定。鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)中建設(shè)一定比例的保障性租賃住房。（省自然資源廳、各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負責(zé)）
（二）簡化審批流程。城市人民政府應(yīng)切實發(fā)揮保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組作用，加強和完善工作職責(zé)，統(tǒng)籌推進發(fā)展保障性租賃住房工作。由城市人民政府牽頭，組織領(lǐng)導(dǎo)小組各成員單位，對利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房的項目建設(shè)方案實施聯(lián)合審查。審查通過的，由市級住建部門出具保障性租賃住房項目認定書，相關(guān)部門依據(jù)認定書辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)。各城市要構(gòu)建快速、嚴謹、高效的保障性租賃住房項目審批流程，提高項目審批效率。不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可利用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。探索將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個階段，并符合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準要求。（各相關(guān)設(shè)區(qū)市人民政府、省發(fā)展改革委、省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳按職責(zé)分工負責(zé)）
（三）爭取資金支持。積極爭取國家對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)予以的補助資金。省級相關(guān)部門要積極指導(dǎo)相關(guān)市（區(qū)）做好中央預(yù)算內(nèi)投資、中央財政專項補助資金、地方政府專項債券申報工作，具體執(zhí)行《保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資專項管理暫行辦法》和財政部門相關(guān)資金管理辦法的規(guī)定。同時，省財政廳將通過現(xiàn)有資金渠道，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)予以支持。（省財政廳、省發(fā)展改革委、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、各設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負責(zé)）
（四）降低稅費負擔(dān)。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。（省稅務(wù)局、各設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負責(zé)）
（五）執(zhí)行民用水電氣價格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標(biāo)準執(zhí)行。（省發(fā)展改革委、各設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負責(zé)）
（六）加強金融支持。
１．加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款。（人民銀行西安分行、陜西銀保監(jiān)局、各設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負責(zé)）
２．支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。鼓勵信用增進企業(yè)在堅持市場化原則的前提下，積極為符合條件的保障性租賃住房建設(shè)運營企業(yè)發(fā)行債券提供信用增進服務(wù)，降低融資成本。支持商業(yè)保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。（人民銀行西安分行、陜西銀保監(jiān)局、陜西證監(jiān)局、各設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負責(zé)）
３．支持保障性租賃住房建設(shè)、改造、運營企業(yè)發(fā)行不動產(chǎn)投資信托基金（REITS）融資。（省發(fā)展改革委、人民銀行西安分行、陜西銀保監(jiān)局、陜西證監(jiān)局、各設(shè)區(qū)市人民政府按職責(zé)分工負責(zé)）
四、保障措施
（一）加強組織協(xié)調(diào)。省政府對我省發(fā)展保障性租賃住房工作負總責(zé)，各市（區(qū)）政府對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體住房困難問題負主體責(zé)任。省保障性安居工程協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)全省保障性租賃住房統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，研究解決工作中的問題，及時總結(jié)推廣典型經(jīng)驗做法。省發(fā)展改革委、省財政廳、省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省統(tǒng)計局、省稅務(wù)局、省總工會、人民銀行西安分行、陜西銀保監(jiān)局、陜西證監(jiān)局等部門和單位要按照職責(zé)分工，各負其責(zé)、密切協(xié)作、形成合力。
（二）做好政策銜接。各城市要對現(xiàn)有已享受中央、地方各類政策支持的租賃住房進行全面梳理，包括中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點、非房地產(chǎn)企業(yè)利用自有土地建設(shè)租賃住房試點等建設(shè)的租賃住房，符合規(guī)定的均可在申報取得保障性租賃住房項目認定書后，納入保障性租賃住房規(guī)范管理，不納入的不得享受保障性租賃住房相關(guān)支持政策。
（三）規(guī)范項目租賃。各城市人民政府要全面落實工作任務(wù)和各項政策措施，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，加強對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運營管理的全過程監(jiān)督，強化工程質(zhì)量安全監(jiān)管。要切實提高保障性租賃住房使用效率，承租對象正在享受其他形式保障性住房的，不得申請保障性租賃住房；保障性租賃住房承租對象不得破壞其承租的保障性租賃住房設(shè)施設(shè)備，不得擅自裝修或者轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借，不得轉(zhuǎn)變租住用途。保障性租賃住房不得上市銷售或者變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經(jīng)營或騙取優(yōu)惠政策，堅決防止變相福利分房。
（四）加強權(quán)屬管理。保障性租賃住房項目須整體確權(quán)，不得分割登記、分割轉(zhuǎn)讓、分割抵押。符合條件項目涉及整體轉(zhuǎn)讓的，須經(jīng)城市人民政府審核批準，轉(zhuǎn)讓后原保障性租賃住房性質(zhì)不變，土地用途和土地取得方式不變。其中，工業(yè)項目范圍內(nèi)建設(shè)的保障性租賃住房須與生產(chǎn)性廠房一并轉(zhuǎn)讓，不得單獨轉(zhuǎn)讓；工業(yè)項目企業(yè)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會聯(lián)合投資建設(shè)的保障性租賃住房，涉及轉(zhuǎn)讓其部分產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會可優(yōu)先購買。利用企事業(yè)單位自有閑置非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，如遇征收拆遷，仍按原土地用途和取得方式進行補償。
（五）做好監(jiān)測評價。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要會同各有關(guān)部門單位，研究出臺發(fā)展保障性租賃住房工作監(jiān)測評價辦法，完善監(jiān)測評價指標(biāo)體系，對發(fā)展保障性租賃住房的城市實施監(jiān)測評價，重點是城市發(fā)展保障性租賃住房對促進解決新市民、青年人等群體住房困難的成效。堅持結(jié)果導(dǎo)向，相關(guān)城市人民政府應(yīng)切實做好監(jiān)測評價結(jié)果運用，推動當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房健康有序發(fā)展。
陜西省人民政府辦公廳
2021年12月23日
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