黑政辦規(guī)〔2020〕12號 《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》

《黑龍江省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》










黑政辦規(guī)〔2020〕12號

各市（地）、縣（市）人民政府（行署），省政府各有關(guān)直屬單位：

為認(rèn)真落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）精神，進(jìn)一步完善我省建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場，促進(jìn)全省土地資源優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)結(jié)合我省實際提出如下實施意見。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，堅持“改革創(chuàng)新、市場配置、完善體系、運行高效”的原則，以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為方向，以促進(jìn)土地要素流通順暢為重點，以提高存量土地資源利用效率為目的，以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為基礎(chǔ)，以打造交易平臺為著力點，完善土地二級市場規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系，提高節(jié)約集約用地水平，為推動我省經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展提供用地保障。

（二）目標(biāo)任務(wù)。2020年底前，各市（地）、縣（市、區(qū)）初步完成交易平臺搭建、交易規(guī)則制定等工作；2022年底前，市場規(guī)則健全完善，交易平臺全面形成，服務(wù)監(jiān)管落實到位，建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場，形成一、二級土地市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序，資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。

（三）適用范圍。黑龍江省范圍內(nèi)以合法方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。涉及到房地產(chǎn)交易的，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定。依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，參照執(zhí)行。

二、完善轉(zhuǎn)讓規(guī)則，保障交易自由

（四）明晰建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式。各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為均視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。申報交易價格低于標(biāo)定地價20%以上的，各市、縣政府有優(yōu)先購買權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)的按份共有人轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)時，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。

（五）劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。對以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn)，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款。

（六）有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。以出讓、租賃、作價出資（入股）等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和合同約定的前提下，應(yīng)充分保障交易自由，各地不得違規(guī)設(shè)置限制條件。以作價出資（入股）方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不再報經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機關(guān)批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓后可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的房屋建設(shè)工程（商品住宅及商服用地項目除外），按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地出讓金取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書，但未完成開發(fā)投資總額25%以上的，交易雙方可先簽訂轉(zhuǎn)讓合同，辦理預(yù)告登記，待達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件后，依法辦理不動產(chǎn)登記，推動“擱淺土地”處置。

（七）建設(shè)用地使用權(quán)分割、合并轉(zhuǎn)讓。擬分割、合并轉(zhuǎn)讓的土地按照先依法分割、合并再轉(zhuǎn)讓的程序辦理。分割、合并后的地塊應(yīng)當(dāng)具備獨立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確權(quán)利和義務(wù)。擬分割宗地已預(yù)售或存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意，不得損害權(quán)利人的合法權(quán)益。劃撥決定書、土地出讓合同等土地權(quán)屬來源、批準(zhǔn)文件中明確不得分割轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)同意不得分割轉(zhuǎn)讓。

（八）落實差別化的稅收政策。各地要貫徹落實好國家更大規(guī)模減稅降費政策，按規(guī)定落實好下調(diào)增值稅稅率政策，以及小規(guī)模納稅人減半征收城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅和教育費附加、地方教育附加政策，落實好我省按差別化政策調(diào)整全省土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)政策。

三、強化出租管理，提高服務(wù)水平

（九）規(guī)范有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以出讓、租賃、作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或者轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。建設(shè)用地使用權(quán)出租后，有償使用合同載明的權(quán)利和義務(wù)仍由原建設(shè)用地使用權(quán)人承擔(dān)。

（十）加強以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理，具體出租收益繳納標(biāo)準(zhǔn)及管理辦法由各市、縣政府制定。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，出租人應(yīng)當(dāng)在出租合同生效后的一個月內(nèi)，及時向自然資源部門申報并繳納相關(guān)收益。出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。

（十一）強化土地使用權(quán)出租保障。各地自然資源部門應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息發(fā)布條件和場所，統(tǒng)計分析建設(shè)用地使用權(quán)出租情況和市場相關(guān)數(shù)據(jù)，定期發(fā)布出租市場動態(tài)信息和指南。制定規(guī)范的出租合同文本，提供交易鑒證服務(wù)，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。

四、規(guī)范抵押機制，保障合法權(quán)益

（十二）明確抵押條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時，應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入；以出讓、作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)；以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

（十三）放寬抵押限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定。探索允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。

五、創(chuàng)新運作模式，完善服務(wù)監(jiān)管體系

（十四）建立交易平臺。各地要在現(xiàn)有的土地交易機構(gòu)和平臺基礎(chǔ)上，搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺，匯集交易信息，辦理交易事務(wù)。或按照交易、登記一體化原則，依托不動產(chǎn)登記平臺，大力推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、覆蓋全域的土地市場線上交易平臺及信息系統(tǒng)建設(shè)，提供信息發(fā)布、掛牌競價以及交易事項受理、審核、監(jiān)管等功能，提升交易服務(wù)質(zhì)量。

（十五）規(guī)范交易流程。各地要對建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押涉及的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)進(jìn)行全面梳理，建立“信息發(fā)布-達(dá)成意向-簽訂合同-交易監(jiān)管”的交易流程，完善交易申請、受理、審核、信息發(fā)布、交易事務(wù)辦理、價款和稅費繳納、歸檔等程序。充分尊重權(quán)利人意愿，交易雙方可通過土地二級市場交易平臺發(fā)布和獲取市場信息，可自行協(xié)商交易也可委托交易平臺公開交易，成交后簽訂合同，依法申報交易價格。要對建設(shè)用地使用權(quán)交易的合法合規(guī)性進(jìn)行審核，對違反有關(guān)法律法規(guī)或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。

（十六）提升服務(wù)效能。各地土地交易機構(gòu)要與不動產(chǎn)登記、稅務(wù)、金融等部門辦事窗口相銜接，建立部門聯(lián)動、信息共享、限時辦結(jié)的工作機制，提升政務(wù)服務(wù)水平。依托“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”推動土地二級市場交易與不動產(chǎn)登記發(fā)證流程有機融合，實行“交易+登記”一體化服務(wù)，推進(jìn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”。

（十七）加強監(jiān)管調(diào)控。建立健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度和信息系統(tǒng)，完善土地二級市場的價格形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機制，防止市場交易價格異常波動。加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的公示地價體系，2020年底前完成市縣集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價制定和新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價修訂公布實施工作。各地要結(jié)合本地實際，制定土地二級市場信用評價規(guī)則和約束措施，對失信責(zé)任主體實施聯(lián)合懲戒，推進(jìn)土地市場信用體系共建共治共享。

六、保障措施

（十八）強化組織領(lǐng)導(dǎo)。各級政府要落實主體責(zé)任，建立自然資源、財政、住建、國資、稅務(wù)、市場監(jiān)管、金融等部門聯(lián)席會議制度，明確任務(wù)分工、壓實工作責(zé)任，強化人員和經(jīng)費保障，有序推進(jìn)土地二級市場建設(shè)。各地要結(jié)合實際，制定具體實施細(xì)則和配套辦法，確保各項工作任務(wù)落實到位。

（十九）加強部門協(xié)作。加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接，政府有關(guān)部門或事業(yè)單位進(jìn)行國有資產(chǎn)處置時涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求自然資源主管部門意見，并將宗地情況如實告知當(dāng)事人。自然資源、住建、稅務(wù)、市場監(jiān)管等部門應(yīng)加強對涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的監(jiān)管。加強建設(shè)用地使用權(quán)與房地產(chǎn)交易管理的銜接，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，住建部門與自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)加強信息共享。

（二十）嚴(yán)格責(zé)任追究。各地要健全風(fēng)險防控機制，切實加強交易事中事后監(jiān)管，對于弄虛作假、違規(guī)操作、泄露保密信息等侵害土地使用權(quán)人合法利益的行為要嚴(yán)肅追責(zé)、問責(zé)，營造規(guī)范有序的土地二級市場環(huán)境。

黑龍江省人民政府辦公廳

2020年8月4日

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