黑政辦發(fā)〔2016〕33號《黑龍江省人民政府辦公廳關于全省房地產去庫存的指導意見》

《黑龍江省人民政府辦公廳關于全省房地產去庫存的指導意見》










黑政辦發(fā)〔2016〕33號

各市（地）、縣（市）人民政府（行署），省政府各直屬單位：

為貫徹落實中央經濟工作會議、省委經濟工作會議和省委十一屆六次全會決策部署，切實抓好全省房地產去庫存工作，經省政府同意，結合我省實際，現(xiàn)提出如下意見。

一、指導思想和工作目標

（一）指導思想。按照“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大任務部署要求，堅持創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享發(fā)展理念，主動適應經濟發(fā)展新常態(tài)，突出問題導向，積極消化商品住房庫存，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）工作目標。結合2015年底全省房地產庫存總量和庫存結構等實際情況，用3年時間積極消化現(xiàn)有庫存商品住宅，合理控制新建商品住宅增量，力爭到2018年底全省商品住宅庫存達到合理數(shù)量。

二、主要路徑和措施

（一）加強供給調控。調節(jié)房地產供給側，合理控制增量，在確保供需平衡的基礎上，提高開發(fā)效益和質量。實施有保有壓，分類調控，因城施策，在保障性安居工程土地供應應保盡保的前提下，將商品房庫存較大、去化周期超過24個月的市、縣商品住宅用地供應和新開發(fā)商品住宅用地計劃納入控制范圍，原則上兩年內不能新增開發(fā)商品住宅建設用地；其他市、縣也要根據(jù)本地供需情況，實施自我調節(jié)，合理控制商品住宅開發(fā)規(guī)模。調整新建商品住房供應結構，2016年以后，各地新的開發(fā)計劃要以滿足市場需求為目標，開發(fā)適銷對路戶型結構商品住房，控制銷售價格。推動轉型升級，各地要依托城市主體功能區(qū)定位，對未開發(fā)房地產用地可以通過調整土地用途、規(guī)劃條件，引導用地轉型利用，發(fā)展養(yǎng)老、旅游、教育文化體育等跨界地產；哈爾濱市、齊齊哈爾市、牡丹江市、雞西市、伊春市和黑河市等地積極推進候鳥式養(yǎng)老地產，組織到省外開展推介活動。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設的項目，應當重新辦理相關用地手續(xù)，重新核定相應的土地價款。同時，各地要充分發(fā)揮政府土地收儲作用，加大對閑置土地的處置和盤活力度，特別是對一些房企長期囤積沒有開發(fā)的土地必須依法處置。在土地供應方面，要做到收放有度，防止出現(xiàn)異常交易推高房價。

（二）加大棚改貨幣化安置力度。按照“十三五”時期全面完成棚戶區(qū)改造任務要求，統(tǒng)籌兼顧棚戶區(qū)改造和房地產市場發(fā)展，科學調整棚戶區(qū)改造規(guī)劃，將危舊樓整體拆除改造的項目納入棚戶區(qū)改造范圍，合理確定年度改造計劃。盡量減少新建安置項目，凡市場上商品住房存量較大、可以滿足安置房源要求的市、縣，原則上不再新建安置房項目。實施貨幣化安置優(yōu)惠措施，各地要制定完善棚改貨幣化安置實施辦法，對實施貨幣化補償安置的，貨幣化補償標準可根據(jù)評估價格并參照新房市場價格綜合考量確定；對購買存量商品房的回遷戶，按照當?shù)仄骄R遷月數(shù)和臨遷補助標準給予一次性臨遷補助費用；對在規(guī)定期限內搬遷的，給予貨幣補償金額一定比例的獎勵；對因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買商品房的個人，可按有關規(guī)定享受契稅減免政策。暢通貨幣化安置渠道，采取棚戶區(qū)居民自主購買、政府搭建購房信息服務平臺、政府回購存量商品房、政府發(fā)放購房票證等方式打通棚改回遷安置房和存量商品房通道?？刂苹刭徤唐贩績r格，實行市場競爭撮合機制，合理控制普通商品房價格，鼓勵和引導房地產企業(yè)讓利，提高棚改貨幣化安置比例，努力實現(xiàn)棚改貨幣化安置比例達到50%以上的目標要求。

（三）擴大公租房保障范圍。擴大公租房保障范圍，降低外來務工人員等非戶籍人口申請租房準入門檻，適當降低公租房申請人繳納住房公積金、社會保險金、與用人單位簽訂勞動合同、持有申請地營業(yè)執(zhí)照、完稅證明等方面的條件要求，并及時向社會公布，采取政府發(fā)放補貼的方式落實年度保障計劃。

（四）發(fā)揮住房公積金作用。研究出臺指導農民工繳存和使用住房公積金政策。加強宣傳，幫助農民工全面了解住房公積金政策，鼓勵引導農民工繳存住房公積金。住房公積金管理機構要為農民工開設繳存賬戶建立“綠色”通道；用工單位要將建立穩(wěn)定勞動關系的農民納入住房公積金制度覆蓋范圍；支持繳存住房公積金的農民工利用公積金貸款購買普通商品自住住房。積極調整住房公積金政策，合理提高個人住房貸款額度，最長貸款期限為30年；貸款購買首套普通自住住房的，最低首付款比例為20%；允許擁有1套住房并已結清相應住房公積金貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行住房公積金首套房貸款政策；繳存職工在繳存地以外地區(qū)購房，可按購房地住房公積金個人貸款政策向購房地住房公積金管理中心申請個人住房貸款。

（五）加快培育和發(fā)展住房租賃市場。實施存量房轉型利用，支持開發(fā)企業(yè)將存量房源投放到租賃市場或轉成租賃型養(yǎng)老地產、旅游地產等。推動規(guī)?；赓U經營，鼓勵有條件的企業(yè)在新建項目中長期持有部分房源，用于市場租賃或與經營住房租賃的企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化、專業(yè)化運作模式。實行房屋租賃補貼政策，各地可以根據(jù)實際情況，探索研究對租房者給予一定財政補貼的支持政策。

（六）實施購房財政補貼政策。鼓勵房地產庫存較大的市（地）、縣（市）政府（行署）對購買首套普通商品住房者給予補貼，特別是對農民和農民工進城購房要給予補貼或貸款貼息。具體補貼范圍、標準和補貼期限由各地根據(jù)經濟發(fā)展水平、城鄉(xiāng)居民可支配收入水平和庫存情況制定落實。補貼金額由各地財政部門會同地稅、住建部門進行測算提出，報請當?shù)卣夂?，由財政部門按照標準安排資金，審計部門進行監(jiān)督和審計。

（七）實施農民進城購房優(yōu)惠政策。保障進城農民子女享受義務教育同城待遇，農民進城購房取得居住證并滿足進城務工人員隨遷子女接受義務教育相關條件的，其子女進城接受義務教育享有與城鎮(zhèn)居民子女同等待遇。維護進城農民既有權益，農民在縣城或鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地購買商品住房的，可自主選擇在原籍或購房所在地申請城鎮(zhèn)居民常住戶口，原享受的醫(yī)療、集體經濟收益等權益不變；申請城鎮(zhèn)常住戶口的，其共同居住的父母、配偶、未婚子女可隨遷進城辦理城鎮(zhèn)居民常住戶口，并保留原有宅基地，依法享有宅基地使用權。對進城購買商品住房（含二手住房）的農民，如自愿退出其宅基地并還耕、還林，當?shù)卣砂雌渫顺龊戏ㄕ氐拿娣e，給予一次性補償。

（八）落實房地產交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策。對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），建筑面積為90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅；建筑面積為90平方米以上的，減按1．5%稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，建筑面積為90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅；建筑面積為90平方米以上的，減按2%稅率征收契稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

（九）取消過時的限制性政策。取消新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到70%以上的限制；取消境外個人、境外機構在我省設立的分支、代表機構（經批準從事經營房地產業(yè)的企業(yè)除外）購買自用、自住商品房的限制；取消外商投資房地產企業(yè)辦理境內外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。各地要進行認真梳理，在事權范圍內，取消過時的限制性措施。

（十）積極推進房地產企業(yè)優(yōu)勝劣汰。積極扶持品牌強、信譽好的優(yōu)質房地產企業(yè)做大做強，通過兼并、收購、重組等方式加強資源整合，向規(guī)模化、集團化發(fā)展，優(yōu)化房地產業(yè)結構，不斷提高產品品質和服務，提升企業(yè)的市場競爭能力和行業(yè)集中度。各地要搭建企業(yè)兼并重組平臺。對于存在爛尾風險，無法繼續(xù)開發(fā)建設的房地產企業(yè)，要采取政府主導，通過債務重組、破產清算等方式及時接盤，保證項目后續(xù)建設，保護購房人合法權益。同時，要加大房地產企業(yè)違法違規(guī)行為的查處力度，全面建立市場清出機制，對信譽差、實力弱、產品品質低、物業(yè)服務差的房地產企業(yè)及時從市場清出淘汰，凈化市場環(huán)境。

三、工作要求

（一）要加強組織領導。各地要把去庫存、促進房地產健康發(fā)展工作擺到重要日程上來，主動研究本地房地產供求情況、庫存情況，制定出臺管用、實用、解決問題的政策措施。要建立去庫存會商工作機制，由政府分管負責人牽頭，組織住建、房產、規(guī)劃、國土資源、財政和地稅等部門定期研究房地產去庫存工作，把控好去庫存的節(jié)奏和力度。各有關部門要各負其責，通力協(xié)作，切實落實各項去庫存政策措施，確保去庫存工作取得實效。

（二）要落實主體責任。市、縣政府是調控的責任主體，要敢于擔當，主動作為，認真貫徹落實國家、我省出臺的各項去庫存政策要求，并結合本地實際，出臺具體實施辦法。省政府將對工作推進不力的市、縣政府進行約談和問責。

（三）要加強社會輿論引導。各地要正確引導輿論，加大國家對去庫存政策宣傳力度，發(fā)揮正向激勵作用，調動各方力量，形成工作合力，努力營造有利于去庫存和房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的良好環(huán)境。

黑龍江省人民政府辦公廳

2016年4月14日

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