渝府辦發(fā)〔2020〕72號《重慶市人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》

《重慶市人民政府辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》










渝府辦發(fā)〔2020〕72號

重慶市人民政府辦公廳關于

加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見

渝府辦發(fā)〔2020〕72號

各區(qū)縣(自治縣)人民政府，市政府有關部門，有關單位:

為落實《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號)、住房城鄉(xiāng)建設部等9部委《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(建房〔2017〕153號)、住房城鄉(xiāng)建設部等6部委《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》(建房規(guī)〔2019〕10號)要求，加快培育和發(fā)展我市住房租賃市場，經(jīng)市政府同意，提出如下實施意見。

一、總體要求

(一)指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，深化落實習近平總書記對重慶提出的“兩點”定位、“兩地”“兩高”目標、發(fā)揮“三個作用”和營造良好政治生態(tài)的重要指示要求，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以滿足群眾住房需求為出發(fā)點，以加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度為方向，建立健全住房租賃體系，培育和發(fā)展住房租賃市場，構建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

(二)發(fā)展目標。到2022年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定、租金價格平穩(wěn)的住房租賃市場體系和市場監(jiān)管有力、權益保障充分、便民規(guī)范高效的住房租賃服務監(jiān)管體系。

二、培育市場主體

發(fā)揮國有企業(yè)示范作用，支持國有住房租賃企業(yè)開展規(guī)?；赓U經(jīng)營。培育和支持專業(yè)化住房租賃企業(yè)多渠道籌集房源，鼓勵企業(yè)通過兼并重組、規(guī)范經(jīng)營、提升服務等途徑，不斷提高規(guī)模化、規(guī)范化、品牌化水平。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉型發(fā)展，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉變。引導社會機構參與住房租賃市場，支持物業(yè)服務企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構規(guī)范提供住房租賃中介服務。支持和規(guī)范個人出租住房，落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，支持個人委托住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀機構出租住房。(責任單位:市住房城鄉(xiāng)建委、市國資委、市商務委、市規(guī)劃自然資源局、重慶市稅務局、市市場監(jiān)管局)

三、優(yōu)化租賃住房供應渠道

(一)以盤活存量房屋為主發(fā)展租賃住房。對國有企事業(yè)單位長期閑置的房屋，鼓勵引入或委托專業(yè)住房租賃企業(yè)改造為租賃住房。對個人長期閑置的住房，支持和引導個人委托住房租賃機構出租。對存量公租房，可引入或委托專業(yè)化住房租賃企業(yè)面向社會出租。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房項目中長期持有部分房源或將其持有的存量房源用于發(fā)展租賃住房。鼓勵住房租賃企業(yè)通過棚戶區(qū)和老舊小區(qū)改造等方式籌集租賃房源。對已竣工驗收但尚未銷售且處于閑置的商業(yè)、辦公類等非住宅，經(jīng)充分論證，可按照有關規(guī)定改建為租賃住房(只租不售)或為居住配套的公共服務設施;改建應當符合建筑、消防等方面的要求，土地使用年限、土地用途和容積率不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照當?shù)鼐用駱藴蕡?zhí)行。(責任單位:市規(guī)劃自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建委、市發(fā)展改革委、市應急局)

(二)適度新建租賃住房。根據(jù)城市發(fā)展和住房需求適度新建租賃住房，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃和年度住房用地供應計劃，合理確定租賃住房建設規(guī)模;允許產(chǎn)業(yè)園區(qū)和新建工業(yè)項目利用產(chǎn)業(yè)類工業(yè)用地，按照規(guī)定比例配套建設租賃住房。現(xiàn)有公租房無法滿足需求的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可適當提高配套用地或建筑比例，發(fā)展租賃住房。在商業(yè)商務聚集、交通樞紐、學校周邊等住房租賃需求集中但存量房屋不足的區(qū)域，支持供應租賃住房用地，大力支持軌道交通站點上蓋物業(yè)發(fā)展租賃住房。(責任單位:市規(guī)劃自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建委、市交通局)

四、完善住房租賃服務

(一)明確租住權利。租住租賃住房的市外來渝居住人員憑《重慶市流動人口居住證》、市內(nèi)人員憑《暫住登記憑證》，享受以下公共服務:符合《重慶市戶口遷移登記實施辦法》規(guī)定的，可申請在我市落戶;共同居住子女可申請入讀義務教育階段學校和按規(guī)定就讀普通高中、職業(yè)中學，在居住地具有高中階段連續(xù)就讀3年學籍并符合教育部和我市相關規(guī)定的，可參加高考;可在渝辦理機動車登記、申領機動車駕駛證、申請辦理普通護照、往來港澳通行證以及簽注，申請辦理往來臺灣通行證以及簽注、換領或補領身份證;享受就業(yè)政策法規(guī)咨詢、職業(yè)指導、職業(yè)介紹、創(chuàng)業(yè)服務、勞動人事檔案管理服務、失業(yè)人員管理服務等基本公共就業(yè)服務;可申請疾病應急救助和臨時救助、享受老年人優(yōu)待服務、困難群眾免除基本喪葬服務費;免費享受基本公共衛(wèi)生服務，隨遷子女參加本市居民醫(yī)保享受財政補貼;享受基本公共文化體育服務;法律法規(guī)規(guī)定的其他公共服務。(責任單位:市教委、市衛(wèi)生健康委、市公安局、市人力社保局、市民政局、市司法局、市交通局、市商務委、市文化旅游委、市體育局)

(二)穩(wěn)定租賃關系。鼓勵租賃當事人簽訂長期租賃合同。租賃合同期內(nèi)，出租人無正當理由不得解除合同，不得強制驅逐承租人，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。出租人在租賃合同期內(nèi)出售租賃房屋的，不影響租賃合同的履行。承租人應當按照合同約定按時繳納租金，合理使用住房和室內(nèi)設施，不得擅自改變住房結構、損壞室內(nèi)設施;未經(jīng)出租人同意不得將住房轉租他人。(責任單位:市住房城鄉(xiāng)建委、市規(guī)劃自然資源局)

(三)發(fā)展配套服務。支持項目投資研究、裝修設計、家政服務、物業(yè)管理等機構為住房租賃市場提供專業(yè)服務，不斷完善住房租賃市場產(chǎn)業(yè)鏈。(責任單位:市商務委、市住房城鄉(xiāng)建委)

五、加大政策支持力度

(一)落實相關稅收支持政策。落實“營改增”有關政策，租賃企業(yè)依法享受現(xiàn)代服務業(yè)相關稅收優(yōu)惠。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供住房租賃經(jīng)紀服務，按經(jīng)紀代理服務適用6%的增值稅稅率。對按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對個人出租住房，減按1.5%征收率計征增值稅;對其他個人采取一次性收取租金形式出租不動產(chǎn)取得的租金收入，可在對應的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。取得的租賃所得減按10%稅率征收個人所得稅，按4%稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅;對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對在重慶沒有自有住房而發(fā)生的住房租金支出，可按規(guī)定納入其個人所得稅專項附加扣除項目。(責任單位:市財政局、重慶市稅務局)

(二)提供金融支持。支持向新建租賃住房的企業(yè)發(fā)放開發(fā)建設貸款。支持向自持物業(yè)的住房租賃企業(yè)發(fā)放經(jīng)營性貸款。支持住房租賃企業(yè)以應收賬款為質(zhì)押申請銀行貸款。支持符合條件的企業(yè)發(fā)行租賃住房專項債券等公司信用類債券用于租賃住房建設和自持經(jīng)營。支持保險資金參與租賃住房建設。支持商業(yè)銀行發(fā)行住房租賃專項金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發(fā)建設貸款和經(jīng)營性貸款的投放。推進ABS等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極開展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點，鼓勵住房租賃企業(yè)、專業(yè)資產(chǎn)管理機構通過REITs長期持有、運營租賃住房。探索以產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金方式促進住房租賃市場主體多元化發(fā)展。凡在我市穩(wěn)定就業(yè)、無自有住房且繳存住房公積金的職工，均可按規(guī)定提取住房公積金用于支付房屋租金，每年提取金額不得超過年租金。(責任單位:人行重慶營管部、重慶銀保監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、市財政局、重慶證監(jiān)局、市住房城鄉(xiāng)建委)

(三)完善供地方式。根據(jù)住房租賃需求，采取招標、拍賣、掛牌等方式合理供應租賃住房用地，允許企業(yè)分期繳納土地出讓價款，最長時限不超過1年。(責任單位:市規(guī)劃自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建委)

六、加強住房租賃管理

(一)建立住房租賃信息化綜合服務平臺。依托住房租賃信息化綜合服務平臺，實行住房租賃當事人實名認證機制，為住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀機構和個人提供房源核驗、信息發(fā)布、市場主體信用信息查詢和信用評價等服務，逐步實現(xiàn)住房租賃信息化綜合服務平臺與綜合治理等有關管理部門信息系統(tǒng)的銜接。對違規(guī)發(fā)布房源信息的機構及從業(yè)人員，由住房城鄉(xiāng)建設、網(wǎng)信等部門責令發(fā)布主體和網(wǎng)絡信息平臺立即糾正，由網(wǎng)絡信息平臺限制或取消相關機構和人員的發(fā)布權限。(責任單位:市住房城鄉(xiāng)建委、市教委、市衛(wèi)生健康委、市公安局、市人力社保局、市民政局、市委網(wǎng)信辦)

(二)健全住房租賃管理體制。推行住房租賃合同示范文本，明確各方權利義務。嚴格登記備案管理，實現(xiàn)租賃合同網(wǎng)上備案，建立健全住房租賃企業(yè)開業(yè)報告和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構備案制度。依托住房租賃信息化綜合服務平臺，完善住房租賃市場信息動態(tài)監(jiān)測體系，加強住房租賃市場監(jiān)管。(責任單位:市住房城鄉(xiāng)建委、市市場監(jiān)管局)

(三)加強住房租賃企業(yè)管理。全面建立住房租賃經(jīng)營主體信用檔案，納入全市公共信用平臺，實行紅、黑名單分類管理和公示制度，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。加強租賃企業(yè)監(jiān)管，嚴厲查處“高進低出”(支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金)、“長收短付”(收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期)等違法違規(guī)租賃經(jīng)營行為，并將其作為不良信用記入信用檔案。指導住房租賃企業(yè)在銀行設立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。對不具備持續(xù)經(jīng)營能力、擴張規(guī)模過快的住房租賃企業(yè)，采取約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風險提示、依法依規(guī)查處等方式，防范化解風險。住房租賃企業(yè)應當編制房屋使用說明書，告知承租人房屋及配套設施的使用方式，提示消防、用電、燃氣等使用事項;住房租賃企業(yè)對出租房屋進行改造或者裝修的，應當取得產(chǎn)權人書面同意，使用的材料和設備符合國家標準和地方標準。(責任單位:市住房城鄉(xiāng)建委、市發(fā)展改革委、市市場監(jiān)管局、人行重慶營管部、重慶銀保監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、市公安局、市規(guī)劃自然資源局、市教委、市人力社保局、市民政局)

(四)強化租賃住房管理。房屋出租人應當通過住房租賃信息化綜合服務平臺完成承租人信息登記備案，或持相關證明材料到房屋所在地公安派出所，按規(guī)定登記承租人姓名、身份證件種類和號碼并向公安派出所備案。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施，必須確保消防設施完好有效;廚房、陽臺、衛(wèi)生間、地下室、廊道等空間不能單獨出租供人居住。住房出租應當遵守相關法律法規(guī)和合同約定，不得以租代售、售后返租，不得分割轉讓、改變用途。(責任單位:市公安局、市規(guī)劃自然資源局、市住房城鄉(xiāng)建委、市消防救援總隊)

(五)嚴格住房租賃金融業(yè)務管理。嚴禁住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通過自辦金融或與其他機構合作，為租房違規(guī)加杠桿提供產(chǎn)品和服務。住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得與未經(jīng)國家金融監(jiān)管部門批準設立、無金融許可證的機構合作開展個人住房租賃消費貸款業(yè)務。金融機構開展住房租金貸款業(yè)務，應當以經(jīng)網(wǎng)簽備案的住房租賃合同為依據(jù)，住房租賃貸款額度不高于租賃合同金額，貸款期限不長于租賃合同約定的租期，貸款資金只能劃入承租人賬戶，不得將住房租賃消費貸款等相關內(nèi)容納入住房租賃合同。嚴禁發(fā)放長期、大額的個人住房租賃消費貸款。(責任單位:人行重慶營管部、重慶銀保監(jiān)局、市金融監(jiān)管局)

(六)發(fā)揮住房租賃行業(yè)自律作用。加強住房租賃行業(yè)自律管理，完善從業(yè)規(guī)范和行為準則，倡導行業(yè)自律公約，逐步形成行業(yè)自律機制。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員要自覺接受行業(yè)自律管理。(責任單位:市住房城鄉(xiāng)建委)

七、保障措施

(一)落實屬地責任。各區(qū)縣(自治縣)政府要落實屬地責任，加快培育和發(fā)展住房租賃市場，加強本行政區(qū)域住房租賃市場管理;要依托現(xiàn)有機構完善住房租賃服務中心，提供政策咨詢、合同備案、企業(yè)備案等服務;要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責分工，落實人員和工作經(jīng)費;要加強基層住房租賃管理服務體系建設，將住房租賃管理納入社會綜合治理的范圍，推行住房租賃網(wǎng)格化管理，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)等基層組織作用，化解租賃矛盾糾紛。

(二)強化部門責任。住房城鄉(xiāng)建設部門要會同發(fā)展改革、財政、規(guī)劃自然資源、市場監(jiān)管、稅務、教育、公安、民政、人民銀行、金融監(jiān)管等部門建立聯(lián)席會議制度，定期研究住房租賃有關重大事項和政策措施，共同促進住房租賃市場發(fā)展;依職能職責加強住房租賃市場監(jiān)管，強化信息共享，依法打擊住房租賃違法違規(guī)行為。公安部門要加強出租住房治安和居住人員登記管理。住房城鄉(xiāng)建設、市場監(jiān)管、規(guī)劃自然資源、公安等部門要按照職責分工加強住房改造行為監(jiān)管，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營活動，指導鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)及產(chǎn)權人、房屋管理單位加強租賃住房安全隱患排查，確保群眾居住安全。

(三)加強宣傳引導。定期發(fā)布住房租賃市場信息，及時、準確解讀市場形勢和政策，引導市民轉變住房消費觀念。加強對各類市場主體、第三方網(wǎng)絡交易平臺發(fā)布信息的管理，規(guī)范自媒體行為，依法嚴肅查處散布謠言、惡意炒作等違法違規(guī)行為。

(四)嚴格督查指導。將發(fā)展和規(guī)范住房租賃工作納入年度目標考核管理，加強對各區(qū)縣(自治縣)政府和有關部門工作完成情況的督促檢查。

重慶市人民政府辦公廳

2020年6月8日

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