地產(chǎn)開發(fā)商對新政反應靈敏 借勢營銷海外房產(chǎn)

樓市是政策市，任何一項政策的出臺，都會迅即讓樓市出現(xiàn)“風吹草動”的景象。而這一回，在《不動產(chǎn)登記暫行條例》出臺后，也有開發(fā)商的反應格外靈敏，只不過這一次，他們借勢營銷的是其海外房產(chǎn)。

“澳大利亞房價穩(wěn)定上漲，年增速達7%。澳洲住宅空置率僅1%-2%，中國卻有13%-30%，租金回報率高。具有全球最開放的移民政策，比如房產(chǎn)稅為零、遺產(chǎn)稅也為零。還有獨有的金融政策，購房首付僅5%-10%，貸款可達七八成。澳洲每年增長20萬新移民，年新增住房需求800萬平方米，處于絕對賣方市場……”

25日，綠地澳洲公司中國區(qū)銷售副經(jīng)理何錦亮特意從上海趕到南京，他此番的目的就是希望在南京攬客，并組織客戶到上海的售樓處具體了解項目情況。給出的私人飛機澳洲奢華游等“大禮”格外誘人。他說，今年綠地海外投資超過200億美元，其中在澳大利亞的投資體量最大、發(fā)展最快，去年和今年分別收購了兩幅地塊，新近又在昆士蘭收購了皇后碼頭項目。

其實，除了綠地，近期萬科、碧桂園等大牌房企以及南京本土的亞東、朗詩等企業(yè)，均紛紛進軍海外房產(chǎn)從事房地產(chǎn)開發(fā)。何錦亮坦言，國內房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時代已一去不返。“美國、加拿大、澳大利亞的房產(chǎn)投資盈利水平已超過國內，前兩天上海拍出的地王，樓面地價高達6萬元/平方米，而海外拿地成本相對較低，幾億、十幾億就可以拿一幅不錯的地了。而且海外房地產(chǎn)發(fā)展相對規(guī)范，加之這些年中國人海外置業(yè)越來越多，從我們在澳洲的多個項目看，中國人購房已超過30%，這個錢與其讓老外賺了，不如中國人自己賺。”

南京大學商學院經(jīng)濟學系教授耿強表示，伴隨經(jīng)濟增速的降擋，資產(chǎn)爆發(fā)增長也將告一段落?！?a href='http://www.dyerandpostasalon.com/doc/62335.html' title='《不動產(chǎn)登記暫行條例》2019年修訂版（全文）' target='_blank'>不動產(chǎn)登記暫行條例》出臺，將著力于資產(chǎn)存量結構再分配。盡管不動產(chǎn)登記是一項著眼長遠的大工程，但是，其最直接的影響，就是為反腐和開征房產(chǎn)稅做鋪墊。而這或將助推海外置業(yè)升溫。

“我們即將發(fā)布一份‘中國商界領袖生活方式調研報告’，其中顯示，很多億萬富翁其實已經(jīng)不再投資國內房地產(chǎn)，這一階層的人嗅覺最靈敏，從來都是用貨幣投票。他們認為過去十年炒房致富的黃金年代早已過去了，很多人拋售國內房源，轉而到國外買房。”金陵房產(chǎn)研究院院長李子墨說。

中國銀行江蘇省分行石晶晶告訴記者，他們在海外有600余所分支機構，經(jīng)過調研和數(shù)據(jù)分析，當前中國居民進行海外資產(chǎn)配置的主要目的集中在資產(chǎn)保值增值、移民和子女教育、資產(chǎn)安全性和私密性等方面。

“中國已經(jīng)成為了世界第一大留學生輸出國；中國移民人數(shù)則上升至全球第四，2013年中國移民人數(shù)達到934.3萬，相較1990年增長1倍多。我們的跨境業(yè)務顯示，個人客戶對境外子女教育、金融投資、實業(yè)投資、海外置業(yè)、投資移民、遺產(chǎn)信托等多方面具有強烈需求。”石晶晶說。

面對不動產(chǎn)登記暫行條例出臺背景下，可能進一步升溫的海外置業(yè)、移民風潮，業(yè)內人士也有諍言。

沈湘玲是“中國頂級私人理財機構”諾亞財富的資深理財師。她所接觸到的客戶中，一大半是為了下一代獲得更好的教育及生活環(huán)境，從而海外置業(yè)或移民。

但她坦言，海外理財，與其直接置業(yè)，倒不如間接投資與房地產(chǎn)相關的理財產(chǎn)品更佳，“像美國的房產(chǎn)稅收就很高，還有房屋保養(yǎng)費等費用。不如購買一些私募的房地產(chǎn)信托投資基金，有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報。”她還說，由于美國對企業(yè)家實行全球征稅，稅率也很高，因此當前企業(yè)家移民美國并不是一條理想之路。

“海外置業(yè)，須規(guī)避風險。在選擇投資國時，應考察其經(jīng)濟是否處于良性狀態(tài)，國內環(huán)境是否安全。相對而言，發(fā)達國家經(jīng)濟發(fā)展相對穩(wěn)定，政治、人身也較為安全，但歐美國家房產(chǎn)稅征收比例高，遺產(chǎn)稅征收更是高達房價的20%-60%，這也是必須考量到的因素。而如果是海外房產(chǎn)投資，則要關注當?shù)胤康禺a(chǎn)體系是否健全，市場起伏不能大。”何錦亮表示，現(xiàn)在美國的EB5投資移民頗受青睞，投資50億美元到項目并解決十個就業(yè)崗位，就有望移民。而去年就出現(xiàn)了投資者血本無歸的案例，“對于EB5項目，一旦看到有‘政府支持、政府擔保’的宣傳，就不靠譜，因為EB5從來得不到政府擔保和支持。”

耿強認為，海外置業(yè)其實是一件很專業(yè)的事，必須關注全球金融市場的波動。“各個國家經(jīng)濟復蘇的情況不一樣，有的加息、有的降息，比如當前在澳洲置業(yè)，選擇澳幣貶值的時候購買適宜，而在美國置業(yè)，選擇在美元升值時購買才最佳。”

本文關鍵詞： 地產(chǎn)開發(fā)商, 新政, 營銷, 海外房產(chǎn)

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