國土資發(fā)〔2015〕37號:2015年樓市新政要點(diǎn)

國土資源部、住建部2015年3月25日已聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模；優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整；多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；部門聯(lián)動，加大市場秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度。

相關(guān)政策——國土資發(fā)[2015]37號 關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知

政策要點(diǎn)總結(jié)：

【重磅！住房供應(yīng)偏多市縣住宅用地供應(yīng)要減少】國土資源部、住建部2015年3月25日發(fā)文要求：對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ媱澒?yīng)；住房供求矛盾較突出的熱點(diǎn)城市，應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

【新提法！未開發(fā)房地產(chǎn)用地可轉(zhuǎn)型利用】國土資源部、住建部2015年3月25日通知要求：房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)這類用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)及養(yǎng)老、文化、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)。

【明確！商品住房可作為棚改安置房和公共租賃住房房源】國土資源部、住建部2015年3月25日發(fā)文明確，整體購買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)，并完善配套用地手續(xù)。

【嚴(yán)管！部門聯(lián)手監(jiān)督房地產(chǎn)市場】今后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴(yán)重違法違規(guī)行為或違反有關(guān)資質(zhì)管理規(guī)定的，國土部門可根據(jù)住建部門信息，限制或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地競買；在土地市場中有違法違規(guī)行為的，住建部門可依據(jù)國土部門信息予以處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，依法注銷其資質(zhì)證書。

亞豪機(jī)構(gòu)解讀：

國土資發(fā)〔2015〕37號中第一點(diǎn)提出要“有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模”，同時要求，供應(yīng)規(guī)模過大的區(qū)域減少甚至?xí)和９┑?，而對供求矛盾突出的熱點(diǎn)城市有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。

對此，亞豪機(jī)構(gòu)分析，該項(xiàng)政策符合中央分類指導(dǎo)、因地施策的調(diào)控原則。當(dāng)前大量三、四線城市因前幾年大規(guī)模供應(yīng)土地導(dǎo)致商品房集中上市，同時又因經(jīng)濟(jì)發(fā)展的掣肘造成房地產(chǎn)市場內(nèi)需疲軟、外需不足，使得商品房庫存高企，開發(fā)商資金壓力巨大。在這種情況下，一方面要控制房地產(chǎn)市場的進(jìn)口，也就減少土地供應(yīng)，另一方面還要打開市場的出口，也就是提振經(jīng)濟(jì)、增加購房需求，才有可能逐步緩解區(qū)域房地產(chǎn)市場的供需矛盾。

但要地方政府壓縮土地供應(yīng)，也就意味著減少土地出讓收入，對于地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來說，不僅是出于財政壓力、還是償債壓力，能否按照部委的要求落實(shí)執(zhí)行還是一個未知數(shù)。而對于以北上廣深為代表的一線城市來說，雖然存在一定的供需不平衡的現(xiàn)象，但在限購政策的制約下購房需求并不會大幅攀升，供需矛盾并不突出，一線城市適度增加供地，有望降低開發(fā)商競地的激烈程度，加劇一線城市土地市場二元分化的局面，預(yù)計2015年地處核心區(qū)、位置條件較好的地塊地價仍將走高，而位置偏遠(yuǎn)、周邊配套匱乏的地塊地價將穩(wěn)中有降。

國土資發(fā)〔2015〕37號中第二點(diǎn)是“優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整”，并提出“允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整”，“引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用”。

對此，亞豪機(jī)構(gòu)分析，這條規(guī)劃為滯銷地塊及項(xiàng)目提供了新的機(jī)會，此前開發(fā)商拿地后面臨市場風(fēng)險，只能通過調(diào)整產(chǎn)品類型及定價的方式適應(yīng)當(dāng)前市場形勢的變化，如果市場全線低迷，且價格調(diào)整余地不大，無法激發(fā)購買力的話，項(xiàng)目只能暫時擱置，等待市場有利時機(jī)的到來。而項(xiàng)目上市后如果遭遇滯銷，能夠調(diào)整的余地則更小，只有通過價格和營銷手段來打開市場。而國土資發(fā)〔2015〕37號頒布后，開發(fā)商摘得的高風(fēng)險地塊可以申請改變產(chǎn)品類型，滯銷項(xiàng)目可以申請調(diào)整戶型產(chǎn)品，從而打破面臨的市場困局。

但是，不同性質(zhì)的用地在拿地時的成本差距較大，以北京（樓盤）為例，2014年出讓的地塊中住宅用地的樓面均價為14557元/平方米，而商服用地的樓面均價僅為8549元/平方米，從這兩類用地的成交價格來看，住宅用地的樓面均價比商服用地多出了6000元/平方米，如果涉及到養(yǎng)老、文化、體育等用地，地價水平往往更低，開發(fā)商把高價拿到的土地轉(zhuǎn)換為低價值、回報周期長的用地類型，如果政府不給予一定補(bǔ)貼，必然會影響到政策的落地實(shí)施。

而可對在建項(xiàng)目的住房戶型做出調(diào)整，政策初衷很好，可是，在建項(xiàng)目調(diào)整戶型的產(chǎn)品設(shè)計投入、建安成本的投入都會進(jìn)一步增加開發(fā)成本、推高房價，如果拿地價格低，增加的成本可以被市場消化，確實(shí)能夠幫助部分開發(fā)商緩解面臨的銷售壓力，但如果在地價較高的情況下，僅靠調(diào)整產(chǎn)品也將無法扭轉(zhuǎn)滯銷困境。

國土資發(fā)〔2015〕37號中第二點(diǎn)是“多措并舉，統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)”，提出可以“整體購買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地”。

亞豪機(jī)構(gòu)分析，此前相關(guān)部委也曾提出整體購買在建項(xiàng)目用于保障房建設(shè)，但其中涉及到政府購置價格與開發(fā)商成本的平衡問題，實(shí)際執(zhí)行也面臨著一定問題，將未開工房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為住房保障用地也因?yàn)橥瑯拥脑虿灰讓?shí)施。

總體來看，本次國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的國土資發(fā)〔2015〕37號著力于緩解市場供需矛盾，給開發(fā)商提供更多選擇的機(jī)會，但從最終的實(shí)施效果來看，還需要一系列更明顯的配套政策才可能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目的。

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