國發(fā)〔1992〕61號《國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》【全文失效】

國務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知【全文失效】






國發(fā)〔1992〕61號

全文失效，依據(jù)：2016年6月25日發(fā)布的：《國務(wù)院關(guān)于宣布失效一批國務(wù)院文件的決定》（國發(fā)〔2016〕38號）

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：

房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國有土地有償使用和房屋商品化的推進，將成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對于提高土地既是資源又是資產(chǎn)的認識，促進土地的節(jié)約和合理利用，對政府籌集建設(shè)資金，加快城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，都具有重要作用。為了推動房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、進一步深化土地使用制度改革。要逐步擴大城鎮(zhèn)國有土地有償有限期使用范圍。目前，除對國家投資的黨政軍機關(guān)、行政事業(yè)單位辦公用房、住宅建設(shè)用地，公共設(shè)施、公用事業(yè)和國營工業(yè)等建設(shè)用地，繼續(xù)采用劃撥方式供應(yīng)外，其他新增建設(shè)用地，首先是商業(yè)、金融、旅游、服務(wù)業(yè)、商品房屋和涉外工程建設(shè)用地，要逐步采用土地使用權(quán)有償有限期出讓的辦法。對外開放城市及地區(qū)土地使用制度改革的步子可適當加快。

城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓，必須嚴格執(zhí)行《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。出讓土地使用權(quán)一定要與建設(shè)項目相結(jié)合，不要盲目地成片出讓土地使用權(quán)。出讓土地使用權(quán)的審批權(quán)限不得層層下放。

集體所有土地，必須先行征用轉(zhuǎn)為國有土地后才能出讓。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以集體所有的土地資產(chǎn)作價入股，興辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，須經(jīng)縣級人民政府批準，但集體土地股份不得轉(zhuǎn)讓。

二、積極推行土地使用權(quán)出讓集中管理的辦法。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的出讓，由縣級以上人民政府代表國家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃為前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。城鎮(zhèn)國有土地的出讓和使用，必須符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的要求。城鎮(zhèn)總體規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開發(fā)，詳細規(guī)劃應(yīng)能為出讓土地提供足夠的依據(jù)。土地使用者應(yīng)當按照城鎮(zhèn)規(guī)劃和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。

為了節(jié)約和合理利用土地資源，防止出現(xiàn)供求失調(diào)、競相壓價、收益流失的現(xiàn)象，各級人民政府要加強土地使用權(quán)出讓的計劃性。所有出讓的土地，包括地塊數(shù)、用地面積等都要納入規(guī)劃和計劃，做到有計劃出讓。土地使用權(quán)出讓的計劃，按現(xiàn)行土地利用計劃編制程序進行。

各級人民政府要切實加強對城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一和集中管理，嚴格按照國家的法律、法規(guī)和文件審批、辦理建設(shè)用地手續(xù)。國務(wù)院重申：不論開發(fā)區(qū)或非開發(fā)區(qū)，凡行政劃撥、有償出讓的建設(shè)用地，耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上的，必須依照有關(guān)法規(guī)報國務(wù)院審批。對違反國家法律、法規(guī)和文件及本通知規(guī)定的行為，應(yīng)立即予以糾正，并按有關(guān)規(guī)定補辦建設(shè)用地審批手續(xù)。

三、合理確定地價，提高土地利用效益。要根據(jù)土地不同的區(qū)位、使用性質(zhì)、容積率、級差收益和供求狀況等因素，由政府組織的評估機構(gòu)合理確定基準地價，

使之與本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展以及宏觀調(diào)控的要求相適應(yīng)。土地使用權(quán)出讓價格，要以基準地價為依據(jù)，并體現(xiàn)國家產(chǎn)業(yè)政策。城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地價格，隨著住宅商品化的推進，按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實行不同價格。

四、加強開發(fā)區(qū)的審批和土地出讓管理。設(shè)立經(jīng)濟、科技、工業(yè)等各類開發(fā)區(qū)，要進行充分論證，然后報國務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級不設(shè)立開發(fā)區(qū)，但可以搞工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集中連片開發(fā)。各地在制定開發(fā)區(qū)和招商的優(yōu)惠政策時，不得超越國家有關(guān)規(guī)定的權(quán)限。開發(fā)區(qū)經(jīng)政府批準后，再進行土地開發(fā)和出讓。土地出讓和開發(fā)要按照合理布局、節(jié)約用地的原則，盡量利用荒地，嚴格控制占用耕地。

五、加強土地使用權(quán)出讓合同的管理。出讓方和受讓方要按規(guī)定的程序簽訂土地使用權(quán)出讓合同。土地使用權(quán)出讓的合同里，必須明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限、土地用途、投資開發(fā)期限、在規(guī)定期限內(nèi)的開發(fā)程度、土地出讓金額和支付方式等。如不能按期開發(fā)、不按規(guī)定用途使用，或土地閑置時間超過兩年者，縣級以上人民政府有權(quán)依法收回土地使用權(quán)。

六、加強對劃撥土地使用權(quán)的管理。凡通過劃撥方式取得的土地使用權(quán)，政府不收取地價補償費，不得自行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押；需要對土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和連同建筑物資產(chǎn)一起進行交易者，應(yīng)到縣級以上人民政府有關(guān)部門辦理出讓和過戶手續(xù)，補交或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

七、繼續(xù)深化城鎮(zhèn)居民住房制度改革。要按照房屋商品化的原則，多方籌集建設(shè)資金，使住房的建設(shè)、分配、交換、消費進入良性循環(huán)。要運用經(jīng)濟調(diào)控手段，努力保持住房市場價格的相對穩(wěn)定。各地要把解決城鎮(zhèn)居民住房，特別是困難戶的住房問題，作為房地產(chǎn)開發(fā)工作中的一項重要任務(wù)。認真搞好福利房、微利房和商品房的建設(shè)，加快危房的改造。加強綜合開發(fā)，配套建設(shè)。通過住房制度改革，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿足人民群眾對住房的需求。

八、完善房地產(chǎn)開發(fā)的投資管理。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資是固定資產(chǎn)投資的一個組成部分，必須納入國家固定資產(chǎn)投資總規(guī)模(外商投資除外)。在計劃管理上，要適應(yīng)改革開放的新形勢，不斷加以改進，做到既有利于宏觀調(diào)控，又有利于微觀搞活。為了促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，今后，凡地方自籌資金用于房地產(chǎn)開發(fā)的項目，一律由省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市人民政府自行審批。允許各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。銀行貸款規(guī)模、發(fā)行債券額度等要列入信貸計劃、證券計劃和投資計劃，實行總量控制。

九、正確引導(dǎo)外商對房地產(chǎn)的投資。外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營可彌補我國投資的不足，并可引進競爭機制。要按照國務(wù)院《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》等規(guī)定，引導(dǎo)外商結(jié)合建設(shè)項目進行房地產(chǎn)開發(fā)。要正確引導(dǎo)投資方向，使其主要投向與我國規(guī)定的鼓勵類引進項目相配套的房地產(chǎn)開發(fā)，以及高難度高檔次的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

十、建立和培育完善的房地產(chǎn)市場體系。在房地產(chǎn)交易中應(yīng)充分運用競爭機制。房地產(chǎn)一級市場即土地使用權(quán)的出讓，要在城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下，盡量通過招標、拍賣等方式進行，減少協(xié)議出讓。房地產(chǎn)二級市場即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和三級市場即投入使用后的房地產(chǎn)交易，以及抵押、租賃等多種經(jīng)營方式，要在國家宏觀管理下，放開搞活，實行市場調(diào)節(jié)。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移(包括涉外房地產(chǎn))，必須依照規(guī)定到當?shù)胤康禺a(chǎn)市場管理部門辦理過戶手續(xù)。要建立與房地產(chǎn)市場配套的服務(wù)體系，建立房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)代理機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)和對市場糾紛的仲裁機構(gòu)等，逐步形成規(guī)范、公開、有序的房地產(chǎn)市場。

十一、提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的素質(zhì)，嚴格資質(zhì)審批。所有從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的中、外資企業(yè)，都必須經(jīng)過嚴格的資質(zhì)審批。全民所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過貫徹國務(wù)院《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機制條例》，積極進行經(jīng)營機制的轉(zhuǎn)換。所有行政單位兼有房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的，必須實行政企分開。各級政府部門都要轉(zhuǎn)變管理職能，不直接干預(yù)企業(yè)的經(jīng)營活動，不搞地方保護主義，簡化各種辦事手續(xù)，積極為企業(yè)服務(wù)。

十二、加強土地有償使用收入的征收管理。目前，土地有償使用收入(包括土地出讓和房地產(chǎn)增值收益)的具體征收管理辦法，由財政部依法制定。為防止房地產(chǎn)增值收益過多流向企業(yè)和個人，要逐步開征房地產(chǎn)增值稅，把房地產(chǎn)增值收益中應(yīng)當歸國家所有的部分，通過稅收的形式收歸國有。房地產(chǎn)增值收益中的大部分目前可由地方人民政府掌握，連同現(xiàn)行的土地出讓收益、城鎮(zhèn)土地使用稅、場地占用費一起，作為專項基金，主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)和發(fā)展農(nóng)業(yè)。

十三、加強房地產(chǎn)業(yè)的法制建設(shè)。要從我國國情出發(fā)，逐步建立健全房地產(chǎn)法律體系。各地人民政府可按照現(xiàn)有的有關(guān)法規(guī)，根據(jù)本地的實際情況，先制定一些地方性法規(guī)。房地產(chǎn)業(yè)的干部、職工，要努力學(xué)習和掌握房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的知識，熟悉有關(guān)法規(guī)，做到有法必依，依法辦事。

十四、加強對房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)。我國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和管理體制，還處于探索階段。各地人民政府可按照國務(wù)院的現(xiàn)行部門分工和本地具體情況，根據(jù)加強領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一管理、分工負責的原則，自行確定管理機構(gòu)，不要求與中央的機構(gòu)對口設(shè)置。要不斷總結(jié)經(jīng)驗，積極探索，逐步形成有效、合理的房地產(chǎn)業(yè)管理體制。

國務(wù)院

一九九二年十一月四日

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