建住房〔2002〕217號《建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》

建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見

建住房〔2002〕217號

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府、國務院各部委、各直屬機構：

近年來，在國家一系列鼓勵住房消費政策的推動下，房地產投資持續(xù)保持較快的增長速度，居民住房消費得到有效啟動，呈現(xiàn)供求兩旺的發(fā)展勢頭。房地產市場的活躍，對于改善居民居住條件、帶動相關產業(yè)發(fā)展，拉動經濟增長作出了重要貢獻。但是，局部地區(qū)出現(xiàn)了房地產投資增幅過大、土地供應過量、市場結構不盡合理、價格增長過快等問題。為了落實九屆人大五次會議《政府工作報告》提出的鼓勵居民擴大住房消費，培育新的經濟增長點的精神，經國務院原則同意，現(xiàn)就加強房地產市場宏觀調控，促進房地產市場健康發(fā)展，提出如下意見：

一、充分發(fā)揮政府職能，加強房地產市場宏觀調控

各地要在充分分析房地產市場需求的基礎上，確定與當?shù)亟洕l(fā)展、市場需求相適應的房地產開發(fā)建設規(guī)模和各類商品房的供應比例，實現(xiàn)房地產市場總供給與總需求的平衡。商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，要采取切實可行的措施，加強房地產項目的審批管理，嚴格控制新開工項目，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。

要加強房地產市場信息系統(tǒng)的建設，完善市場信息披露制度。各級地方人民政府及其職能部門要采用信息技術和互聯(lián)網(wǎng)等技術手段，及時、準確、全面地采集房地產業(yè)運行中的動態(tài)數(shù)據(jù)，并通過科學的分析、整理，對市場狀況和發(fā)展趨勢作出準確判斷，對存在的問題及時處理和解決，使市場供求基本平衡，結構基本合理，避免市場的大起大落。同時，要以適當?shù)姆绞?，及時向社會發(fā)布市場信息，引導房地產開發(fā)企業(yè)理性投資。建設部要會同有關部門在各地房地產市場信息系統(tǒng)建設的基礎上，通過全國聯(lián)網(wǎng)，盡快建立全國房地產市場預警、預報體系，及時對市場進行宏觀調控。要加強對重點地區(qū)房地產市場的監(jiān)控和指導，防止出現(xiàn)新的房地產“過熱”。

二、強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量

要充分發(fā)揮土地供應對房地產市場的調控作用，堅持城市人民政府對土地的集中統(tǒng)一供應和管理，防止出現(xiàn)多頭無序供地現(xiàn)象。要嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃，控制新增建設用地供應總量。要采取切實可行的措施，調整土地利用結構，鼓勵利用存量土地進行房地產開發(fā)建設，鼓勵危舊住房的改造。要重點加強對經營性房地產開發(fā)項目用地供應管理，根據(jù)房地產市場供求狀況，制定土地供應計劃，逐步實現(xiàn)按計劃供地。

加大監(jiān)管力度，依法查處越權批地、利用集體土地變相搞房地產開發(fā)以及房地產開發(fā)企業(yè)與集體經濟組織私下協(xié)議圈占土地等違法、違規(guī)行為。對經過批準但尚未開工建設的項目用地，各地 要集中進行一次清理，依法應當收回的土地，要堅決予以收回。

三、充分發(fā)揮城市規(guī)劃職能，規(guī)范建設用地管理，促進土地的合理使用

要充分發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的調控和引導作用。所有列入建設用地范圍的土地，必須嚴格按照城市規(guī)劃的要求進行建設。市、縣人民政府城市規(guī)劃主管部門要及時將近期擬開發(fā)建設區(qū)塊的規(guī)劃條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。未按規(guī)劃要求完成配套設施建設的住房，不得交付使用；商業(yè)銀行不得提供個人住房貸款。

在城市建設用地范圍內，土地供應必須符合城市規(guī)劃。商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須按照法定的規(guī)劃條件，采取招標、拍賣和掛牌方式供應。其他用途土地的供地計劃公布后，同一宗土地有兩個以上意向用地者的，也應當采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

人均住房面積低于全國平均水平的城市，在審批城市總體規(guī)劃時，要適當增加居住用地的比例，確保中低收入家庭住房用地的供應，切實改善居民居住條件，提高居住水平。

四、嚴格控制自有資金不足、行為不規(guī)范的房地產開發(fā)企業(yè)新開工項目

各地要貫徹落實《城市房地產開發(fā)經營管理條例》（國務院令第248號），強化房地產開發(fā)項目資本金制度和項目手冊制度，加強對房地產開發(fā)建設全過程的監(jiān)控。對資本金達不到規(guī)定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地產開發(fā)企業(yè)，不得審批或同意其新開工項目，防止“半拉子”工程的產生。

五、大力發(fā)展經濟適用住房，調整房地產市場供應結構

經濟適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。各地要采取切實可行的措施，進一步完善經濟適用住房政策。要加強經濟適用住房建設計劃的管理，完善計劃編制工作，提高計劃的科學性和適用性。對于列入經濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優(yōu)惠政策的落實。

要嚴格限制經濟適用住房銷售對象，控制建設標準。各地要盡快明確并公布經濟適用房購買對象的收入標準和其他條件以及購房面積標準和超面積的處理辦法。有關部門對購房對象要嚴格審核，對銷售價格要嚴格審批并加強監(jiān)督，對違規(guī)銷售經濟適用住房的開發(fā)企業(yè)要嚴肅查處，確保經濟適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。未制訂相應監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設用地。

繼續(xù)鼓勵工礦區(qū)和企事業(yè)單位利用自用土地，在符合城市規(guī)劃和建設用地計劃的前提下，組織職工集資、合作建房，多渠道、多層次解決中低收入家庭的住房問題。

六、加快落實住房補貼，提高職工購房的支付能力

各地要按照城鎮(zhèn)住房制度改革的總體部署，加快推進住房分配貨幣化進程，切實落實住房補貼資金來源。住房補貼以財政和單位原有住房建設資金的轉化為主，房價收入比在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區(qū)，應盡快將其轉換為對無房和住房面積未達到規(guī)定標準職工的住房補貼，并在以后年份保證補貼資金來源的穩(wěn)定性。要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉化，各地區(qū)、各單位出售直管公房、自管公房收入，在按規(guī)定留足住宅共用部位、共用設施和設備維修基金以及房管所轉制資金后，全部用于發(fā)放住房補貼。要進一步完善公有住房出售收入管理辦法。各地要加大對前幾年用公有住房出售收入發(fā)放項目貸款的清理力度，制定切實可行的計劃，按期收回；對于拒不執(zhí)行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關負責人和直接責任人的責任。

七、充分發(fā)揮金融對房地產市場的調控作用

當前既要發(fā)展房地產金融，又要防范金融風險，充分發(fā)揮金融對房地產市場的調控作用。要完善個人住房貸款管理辦法，規(guī)范個人貸款審查的程序和標準，推行個人住房貸款業(yè)務的標準化，逐步建立并完善個人征信系統(tǒng)。要嚴格審核房地產開發(fā)項目貸款條件，切實加強對房地產開發(fā)貸款使用的監(jiān)管。對未取得土地使用權證書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證（開工報告）的項目，商業(yè)銀行不得發(fā)放任何形式貸款。要完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。要認真貫徹《住房公積金管理條例》（國務院令第350號）和《國務院關于進一步加強住房公積金管理的通知》（國發(fā)〔2002〕12號），完善住房公積金管理體制和監(jiān)督機制，充分發(fā)揮住房公積金支持個人購房的作用。要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業(yè)務規(guī)范和監(jiān)管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風險。

八、繼續(xù)加大對住房建設和消費環(huán)節(jié)不合理收費的清理力度

要認真落實國家已出臺的各項清理收費政策，全面清理房地產開發(fā)建設和消費環(huán)節(jié)的各種不合理收費，降低開發(fā)建設成本、減輕購房人負擔、支持住房消費。對于國家已明令禁止的收費項 目，各地不得繼續(xù)征收或變相征收，仍在繼續(xù)征收或變相征收的，各地主管部門要依法嚴厲查處。

九、加強房屋拆遷管理，維護社會穩(wěn)定

各地要認真貫徹《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號），嚴格按照條例規(guī)定的標準對被拆遷人進行補償。要嚴格執(zhí)行房屋拆遷許可制度，完善房屋拆遷補償資金監(jiān)管辦法，切實保護被拆遷人的合法權益。各地房屋拆遷主管部門要加強宣傳，通過細致耐心的工作，使被拆遷人了解拆遷政策，支持房屋拆遷工作。對被拆遷人意見較大的項目，要及時進行調解，防止群體上訪事件的發(fā)生。




 

建設部 國家發(fā)展計劃委員會 財政部

國土資源部 中國人民銀行 國家稅務總局

二○○二年八月二十六日

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